Как купить недвижимость в Казахстане

Покупка недвижимости в Казахстане — это достаточно выгодное капиталовложение, поскольку цены на объекты здесь более доступные, чем в большинстве европейских стран, например. Само государство активно развивает инфраструктуру, экономику, стремится создать благоприятную инвестиционную и бизнес-среду — это положительно сказывается как на доходности от жилья или коммерческих площадей, так и жизни здесь в целом. Местный рынок предлагает разные виды недвижимости в Казахстане: новостройки в мегаполисах, виллы в пригородах столицы и у Каспийского моря, помещения в промышленных центрах.

Однако в течение 2023 года и по состоянию на начало 2024 в стране наблюдался спад спроса на объекты, особенно жилые, в том числе среди покупателей из-за рубежа. Квартиру или дом в Казахстане иностранец может купить только при наличии местного резидентства или в качестве юридического лица — соответственно, иммиграция на основании владения недвижимостью в этой стране невозможна. О ценах и сопутствующих расходах, процедуре покупки, преимуществах и особенностях данного решения — далее в статье.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Казахстане

По данным Бюро национальной статистики, средняя стоимость м² жилья в Казахстане с соблюдением колебания курса валют составляла:

Тенденция роста цен на казахстанскую недвижимость сохраняется, и перспектив их падения пока не предвидится, поэтому такую покупку можно расценивать как надежный способ сохранить капитал. В дальнейшем объект можно будет выгодно продать после повышения стоимости. Однако если иностранец рассматривает приобретение жилья с целью сдачи в аренду, здесь следует оценить все обстоятельства. Например, перекрывать ипотечные выплаты за счет такого дохода в большинстве регионов не получится из-за низких цен на съем.

Недостатками покупки новых объектов в стране можно назвать то, что часто их стоимость завышена по сравнению с качеством. До недавнего времени контроль со стороны государства над законностью оформления разрешений на строительство был весьма слабый, поэтому в Казахстане много проектов, где не соблюдены важные требования. При этом отсутствует достаточное количество квалифицированных риелторов, способных оказать профессиональную услугу по оценке достоинств и недостатков новостроек.

Жилье на вторичном рынке можно купить уже с ремонтом и мебелью, что часто позволяет сократить расходы. Однако большинство домов эксплуатируются уже достаточно длительный срок, в связи с чем наблюдаются проблемы с коммуникациями, тепло- и шумоизоляцией.

Рынок недвижимости в Казахстане

По данным Бюро национальной статистики, в 2022 году на одного проживающего приходилось 23,4 м² жилищного фонда, и этого явно недостаточно. 40 % городского жилья располагаются в трех мегаполисах — Алматы, Шымкент, Астана, а наибольший дефицит испытывают густонаселенные южные районы. В 2023 году объем введенных в эксплуатацию жилых объектов увеличился на 11,6 % по сравнению с предыдущим годом и составил 11 697,9 тыс. м², доля частных застройщиков — более 90 %. Наибольший спрос на недвижимость среди иностранцев наблюдался в IV квартале 2022 года в связи с массовой релокацией россиян на территорию Казахстана, но с тех пор стабильно снижается.

Какую недвижимость может купить иностранец

Согласно статье 9 закона «О правовом положении иностранцев», для приобретения жилой недвижимости в Казахстане покупателю из-за рубежа обязательно надо иметь местный вид на жительство. Однако подобных ограничений не предусмотрено для любых юридических лиц. Это означает, что есть два законных пути приобретения жилья в Республике Казахстан — получение разрешения на проживание или создание предприятия в этом государстве либо за его пределами.

Оформить в собственность земельный участок, не будучи гражданином Казахстана, можно лишь под застройку или обслуживание строений. Запретов на владение коммерческой недвижимостью лицами из-за рубежа местное законодательство не содержит. Для россиян в вопросах приобретения любых объектов действуют такие же правила и ограничения, как и для всех остальных иностранных граждан, каких-либо особых условий не предусмотрено.

Поиск объекта недвижимости

На различных сайтах недвижимости в Казахстане, в тематических группах в соцсетях можно найти предложения о продаже как недорогих объектов, так и элитных. Наиболее популярны для покупки жилья, офиса или земельного участка сайты krisha.kz, dom.kz и olx.kz. Здесь при помощи различных фильтров можно найти предложения от владельцев, агентов, крупных операторов рынка, предусмотрен поиск по площади помещения, количеству комнат и множеству других параметров. Чтобы узнать цены в рублях, необходимо уточнить текущий обменный курс — на сайтах они указываются в местной валюте – тенге.

Несмотря на то, что почти все объявления содержат фотографии (иногда даже видеообзоры), при самостоятельном поиске необходимо быть внимательным, тщательно изучать и проверять информацию, осматривать объекты без спешки, поскольку можно упустить важные детали из-за неопытности. Хоть такой вариант и позволяет сэкономить деньги, без участия посредников есть риск сотрудничества с недобросовестными продавцами. Купить недвижимость в Казахстане можно, обратившись в агентство, предварительно понадобится изучить отзывы и учесть комиссию. Специалисты предлагают проверенные объекты, исходя из запросов клиента.

Где выгодно покупать недвижимость

В данном плане все зависит от класса и цели приобретения казахстанской недвижимости. Например, дорогие апартаменты гораздо сложнее в будущем продать или сдать в аренду в провинции, чем в столице или мегаполисе. Участки под застройку проще найти подальше от городов, и там они дешевле стоят, покупка коммерческого объекта может быть выгодной только там, где обеспечена бизнес-инфраструктура. Обзор некоторых регионов выглядит следующим образом:

• Астана, Алматы.
  Популярные мегаполисы с высокой стоимостью за м² любой недвижимости. Здесь выгодно взять ипотеку и сдавать помещение в аренду, чтобы через 5–7 лет полностью выкупить его, покрывая ежемесячные банковские взносы за счет съемщиков. В других регионах для этого потребуется кредит на 20 лет, с большой переплатой банку. Благодаря высокой бизнес-активности выгодно приобретать коммерческую недвижимость для сдачи в аренду или развития своего дела. В рейтинге лучших городов Казахстана по версии Института экономических исследований Астана находится на первом месте, Алматы — на третьем.
• Шымкент.
  Крупнейший по площади промышленный центр Казахстана со стабильным притоком внешних инвестиций, стимулирующих развитие города в целом и бизнеса в частности, поэтому можно рассматривать приобретение коммерческой недвижимости. Рабочие перспективы привлекают местных жителей и иностранцев, поэтому здесь выгодно купить под сдачу в аренду как относительно дешевую малогабаритную квартиру, так и современные апартаменты с дорогим ремонтом. По стоимости м² Шымкент занимает третье место в стране.
• Атырау и Актау.
  Эти населенные пункты находятся соответственно на 2 и 4 местах в рейтинге лучших городов по причине высокой средней зарплаты за счет работы газо- и нефтедобывающих предприятий. Благодаря постоянному притоку рабочей силы и расположению на берегу Каспийского моря здесь выгодно купить с целью заработка или для себя любую недвижимость: элитные апартаменты, виллу, дешевую квартиру, помещение под офис или торговую точку. Однако по сравнению с мегаполисами стоимость аренды здесь значительно ниже. По цене за м² Актау находится на 4 месте, Атырау — на 6.
• Жезказган.
  Несмотря на один из самых высоких показателей средней зарплаты, связанный с развитием нефтедобычи, в рейтинге Института экономических исследований город находится на 22 месте из 24. Это связано с загрязнением воздуха и территории, а также с нехваткой жилья. По стоимости жилплощади Жезказган находится на 7 позиции, поэтому здесь относительно недорогая недвижимость в Казахстане. В этом городе можно купить квартиру под сдачу в аренду, для личного проживания стоит выбирать его в том случае, если предполагается долгосрочная работа.

Алгоритм покупки жилья в Казахстане

Приобрести квартиру или дом в Казахстане можно как лично, так и дистанционно — во втором случае необходимо оформить нотариальную доверенность на лицо, которое будет участвовать в сделке от имени покупателя. Представителем иностранца может выступать риелтор или нотариус, отличий в процедуре нет. В любом случае процесс покупки недвижимости в Казахстане включает следующие этапы:

Сколько стоит квартира или дом в Казахстане

На стоимость объектов недвижимости влияет множество факторов — место расположения, площадь, год постройки, наличие необходимых коммуникаций, ремонта, транспортная доступность, экологическая ситуация. Для квартиры значение имеет этаж, количество комнат, балконов, для частного дома — наличие удобств, газа, площадь участка, сохранность крыши и т. д.

Если взять для сравнения жилплощадь разного типа в городах Казахстана с примерно одинаковыми параметрами, представленную на сайте недвижимости krisha.kz, то по состоянию на февраль 2024 года ситуация выглядит так:

Права и обязанности иностранных покупателей

Согласно пункту 1 статьи 9 закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», иностранные физические и юридические лица имеют те же права и обязанности, что и граждане страны, если иное не предусмотрено другими государственными законодательными актами. В соответствии со статьей 18, собственники жилья могут распоряжаться им по своему усмотрению: продавать на своих условиях, дарить, сдавать в аренду, обменивать, отдавать в залог, использовать каким-либо другим законным способом.

Исключение составляют случаи, когда жилплощадь полностью или частично куплена в ипотеку, тогда на все перечисленные действия требуется согласие кредитора. Собственники жилья и нежилых помещений несут расходы по содержанию и управлению.

Ипотека и рассрочка

Иностранцам с казахстанским ВНЖ местные законы не запрещают брать кредиты, в том числе на жилье. Каждое финучреждение вправе выдвигать собственные требования при оформлении ипотеки для лиц без гражданства Казахстана. Так, Евразийский банк допускает участие иностранца только в качестве созаемщика, основным заявителем должен выступать владелец паспорта этой страны. Кредит на сумму от 2 200 до 145 200 USD (примерно) в национальной валюте предоставляется на срок до 20 лет, под 9–14,9 % годовых с первоначальным взносом от 30 до 50 %.

Налоги и расходы

При покупке недвижимости в Казахстане необходимо учесть следующие расходы:

• Комиссия риелтора. Сумма может быть фиксированной или составлять процент от сделки. Некоторые агентства делят расходы поровну между покупателем и продавцом, иногда это возлагается только на одну сторону. Примерный размер — 1–5 % от договора или от 100 до 1 000 USD, в зависимости от региона и условий компании.
• Услуги переводчика. Перевод одного документа обойдется в 3–4 USD.
• Нотариальное оформление сделки. Законодательство Казахстана предусматривает единые тарифы на услуги нотариусов. В зависимости от суммы сделки, местоположения объекта, характеристики сторон понадобится заплатить от 8,5 до 96 USD.
• Юридическое сопровождение. Покупатель может привлечь юриста к процессу по личному желанию, стоимость услуг зависит от региона, в мегаполисах минимальные цены примерно такие: консультация — 30 USD, экспертиза документов — 60, составление договора купли-продажи и сопровождение сделки — 1 000.
• Пошлина за регистрацию права собственности. До 118 USD.
• Банковская комиссия. 1–2% от суммы займа — комиссия за организацию ипотечного кредитования, дополнительно может взиматься от 11 до 48 USD за рассмотрение заявки.

Возможна еще доплата за фактический метраж в новостройке, предоплата за коммунальные услуги при покупке квартиры в жилом комплексе. Стоит учесть комиссию банка, если оплата производится путем перевода средств между счетами, аренду банковской ячейки для хранения наличных до момента расчета, если это необходимо в индивидуальном случае.

Налог на недвижимость в Казахстане рассчитывается по сложной схеме в зависимости от стоимости объекта и составляет 0,05–2 %. Сбор платится ежегодно. Если лицо решит продать объект до истечения 12 месяцев со дня регистрации права собственности, ему придется уплатить индивидуальный подоходный налог (ИПН) в размере 10 % от разницы между суммами покупки и перепродажи.

Ежемесячные ориентировочные расходы на коммунальные услуги для двухкомнатной квартиры в Казахстане:

• вода и канализация — 4 USD;
• теплоснабжение — 8,6 USD;
• электричество — 5 USD.

ВНЖ в Казахстане при покупке недвижимости

Получить ВНЖ в Казахстане при покупке недвижимости нельзя, как и гражданство, поскольку местным законодательством такая возможность не предусмотрена. Гражданам России или других стран постсоветского пространства стоит обратить внимание на иные варианты переезда за рубеж — например, на репатриацию в Румынию, Польшу или Болгарию. В таких случаях можно в срок от года оформить гражданство государства-участника ЕС и пользоваться обширным перечнем прав, включая свободу трудоустройства и проживания на всей территории объединения.