Как купить недвижимость в Болгарии

Собственная недвижимость в Болгарии дает возможность вести бизнес и проживать в стране ЕС с мягким климатом, теплым морем и невысокой стоимостью жизни. Местный рынок жилых и производственных объектов с опозданием на 6–8 месяцев реагирует на тенденции колебания цен и принятия нормативов. Учитывая ситуацию с продажей недвижимости в странах ЕС, можно прогнозировать, какой она будет спустя полгода в Республике Болгария.

Новое жилье качественно лучше старого, однако специалисты рекомендуют проявлять осторожность при выборе таких проектов. На 2024 год спрос и предложение на рынке республики сравнялись, поэтому среди застройщиков существует конкуренция, а клиенты имеют возможность выдвигать требования. Покупка недвижимости в Болгарии на сумму от 306 800 EUR является основанием для получения ВНЖ в стране, а наличие жилья — условием для запроса любого вида резидентства. В статье описаны особенности местного рынка недвижимости и способы ее приобретения.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Болгарии

Есть несколько причин, по которым иностранных покупателей привлекает болгарская недвижимость:

• Возможность получения дохода от сдачи в аренду.
  Республика в теплый сезон пользуется спросом среди туристов. В Болгарии расположены пляжи, аквапарки, санатории и много других развлечений. В сезон (6 месяцев в году) недвижимость активно арендуют приезжие, что дает владельцам возможность получать пассивный доход.
• Небольшая стоимость аренды.
  Месячная плата составляет на 10–12 % меньше, чем в России. 1 м² площади при покупке обходится на 20–22 % дешевле. Цены (в зависимости от региона) находятся в пределах 653–871 EUR, квартиры на первой линии от моря стоят дороже — 1200–1500 EUR за 1 м². Элитный таунхаус на закрытой территории обойдется минимум в 75 000 EUR. По соотношению расходов на покупку с доходами граждан Болгария занимает 24-е место в мире и 10-е в Европе.
• Стабильный рынок недвижимости.
  В долгосрочной перспективе цены на болгарское жилье растут — покупка может стать вариантом выгодного вложения денег. Например, за 10 лет стоимость недвижимости увеличилась на 49 %. Затраты спустя длительное время не только окупаются, но и приносят прибыль в случае перепродажи объекта.
• Развитый рынок риелторских и юридических услуг.
  В Болгарии отработаны алгоритмы аренды, продажи недвижимости гражданам других стран. Есть возможность удаленной покупки через представителя. Банки предоставляют приезжим ипотечные кредиты. В республике распространен русский, языкового барьера не возникнет.

Желающие купить недвижимость в Болгарии должны знать и о минусах решения, к которым относятся:

• Невозможность покупки земли для россиян и других иностранцев.
  Приобретая дом, участок при нем необходимо арендовать или получать в наследство. Однако юридическое лицо, являющееся резидентом Болгарии либо другой страны ЕС, может быть собственником земли.
• Недостаточное развитие инфраструктуры в провинции.
  С учетом курортной специализации страны многие объекты в ней ориентированы на сезонное проживание. Центральное отопление, водопровод, газовая магистраль есть не везде. Хорошие дороги, магазины и услуги сосредоточены преимущественно в больших городах.
• Недостоверная информация о недвижимости
  Низкая стоимость жилья в Болгарии может быть признаком его сезонного назначения, скрытых недостатков, высоких эксплуатационных расходов, отсутствия коммуникаций. В заявленную площадь иногда включают места общего пользования и толщину стен, что способно дезинформировать.

Рынок недвижимости в Болгарии

Спрос на недвижимость в Болгарии равен предложению. Выбор домов и квартир невелик, лучшие по соотношению цены, качества и расположения объекты покупают быстро. На конец 2023 года продажи пошли на спад, повысилась популярность аренды. Регионально рост цен на жилье опережает инфляцию, но все еще привлекает покупателей.

Вторичная недвижимость дешевле новостроек из-за подорожания стройматериалов и энергоносителей для последних. Среди крупных городов наименьшие цены на жилье представлены в Хасково, наибольшие — в Софии. Более дешевые объекты в сравнении с другими европейскими столицами фиксируются лишь в Черногории и Турции. Городские квартиры в Болгарии имеют аналогичную либо меньшую стоимость, чем в областных центрах постсоветских государств.

Какую недвижимость может купить иностранец

В Болгарии нет законов, ограничивающих доступ иностранцев к владению недвижимостью (квартирами, частными домами, офисами, апартаментами, производственными объектами), если это не земля. Россияне традиционно покупают жилье в курортных городах для личного проживания и сдачи в аренду. Популярностью пользуются квартиры и виллы. Объекты в глубине страны, не имеющие выхода к морю, санаториям, горным базам, редко интересуют покупателей.

Дома приобретать разрешено, но землю на участке можно только арендовать либо потребуется зарегистрировать болгарскую компанию, которая купит ее как юридическое лицо. Нет ограничений в покупке нежилых объектов для бизнеса и некоммерческого использования. В крупных городах (София, Варна, Пловдив, Бургас) наиболее востребованы элитные апартаменты по средней цене от 200 000 EUR. В курортной зоне (Созополь, Поморье, Солнечный Берег, Банско) чаще покупают одно- и двухкомнатные квартиры стоимостью от 30 000 до 70 000 EUR.

Приобретая жилье на первичном рынке, необходимо запрашивать у застройщика акт № 16, подтверждающий пригодность дома или квартиры к эксплуатации по назначению. Контроль наличия иных документов и правовой правильности покупки стоит поручить адвокату, независимому от риелтора и владельца. При подписании предварительного договора купли-продажи принято вносить задаток в размере 10 %.

Покупать недвижимость с участком выгоднее, будучи гражданином Болгарии, чтобы обзавестись полными имущественными правами и оформить собственность на землю. Получить паспорт республики в ускоренном порядке можно в срок от года. О том, для кого разработана такая программа и каковы ее условия, расскажут миграционные юристы.

Поиск объекта недвижимости

Гражданину России для поиска объекта на болгарском рынке недвижимости можно воспользоваться услугами риелтора. Иностранцу следует выбрать интересующие населенный пункт и район, обратиться в местное агентство. Специалисты подберут сразу несколько вариантов под заданные параметры, организуют осмотр, а также помогут отфильтровать неподходящие объекты. За такие услуги взимается плата, однако плюсом будет меньший юридический риск.

На сайтах недвижимости также можно искать подходящий объект в Болгарии, однако не все представленные там варианты доступные через владельца без посредников. Часто в объявлениях указаны контакты агентства, которое за свое содействие просит комиссию. Самостоятельное заключение сделки с собственником обходится дешевле, но имеет недостаток в виде риска стать жертвой мошенника, представляющегося владельцем. Относительно надежными сайтами поиска недвижимости в республике считаются:

• imot.bg;
• bulgarianproperties.com;
• homes.bg;
• imoti.net;
• rightmove.co.uk.

Искать недвижимость в Болгарии можно разными способами, но важно учитывать:

• эксплуатационные издержки;
• месторасположение объекта;
• риск наличия долгов и притязаний на имущество третьих лиц;
• качество инженерных систем и коммуникаций;
• материалы стен, потолка и пола;
• скрытые и явные дефекты;
• причины низкой стоимости;
• реальную площадь без учета мест общего пользования;
• развитость местной инфраструктуры.

Недорогую недвижимость в Болгарии можно найти у застройщика. Плюс покупки в том, что пока дом не приняла комиссия, цены на квартиры ниже. Выбор новостроек с опцией индивидуальной планировки довольно велик, но недостатком такого варианта является высокий материальный риск. Не все объекты достраиваются и вводятся в эксплуатацию, есть вероятность потерять все отданные подрядчику деньги. Важно проверять репутацию застройщика.

Где выгодно покупать недвижимость

Главными критериями выбора недвижимости в Болгарии являются ее цена и местоположение. Среди популярных у иностранцев больших городов, где доступны варианты трудоустройства и высокий уровень инфраструктуры, можно выделить (в порядке возрастания стоимости объектов):

• Хасково.
  В городе недорогая недвижимость (в сравнении с другими большими населенными пунктами), спокойная обстановка и высокая безопасность. Однако в Хасково мало мест для отдыха и трудоустройства. Город подойдет для тех, кто предпочитает атмосферу тишины, а также для удаленных сотрудников.
• Пловдив.
  В областном центре размеренный ритм жизни, хотя немного вакансий, мероприятий и возможностей проведения досуга. Пловдив — хороший вариант для тех, кто работает удаленно, пенсионеров и семейных пар. Покупка и аренда здесь обходятся немногим дороже, чем в Хасково.
• Бургас.
  Областной центр близко расположен к Греции и Турции, недалеко от него имеются песчаные пляжи. Иностранцы покупают в городе жилье, в том числе, для последующей сдачи в аренду. Стоимость 1 м² недвижимости в разных районах иногда ниже, чем в Пловдиве, и начинается с 500 EUR. Город интенсивно развивается, возводятся новостройки, магазины и производственные объекты. Хотя Бургас — промышленный центр, что сказывается на его экологии, он пользуется наибольшей популярностью среди иностранных покупателей недвижимости. Верхний порог стоимости жилья составляет 1400 EUR.
• Варна.
  Главный портовый город расположен в северной части черноморского побережья. Местная недвижимость дороже, чем в Бургасе на 14–18 %, что делает ее второй по цене после столицы. В городе работают университеты, поэтому иностранные студенты — одни из потенциальных арендаторов жилья. Варна не такая чистая и спокойная, как Бургас, в ней есть районы с повышенной криминальной опасностью. Преимуществом жизни в городе для приезжих является большая русскоязычная диаспора.
• София.
  В болгарской столице недвижимость наиболее дорогая. В городе доступны максимальные возможности для трудоустройства и бизнеса, богатая культурная жизнь, лучшие больницы, хотя есть районы с менее благоприятной обстановкой. Большинство эмигрантов предпочитают Софию (либо Бургас), где много национальных сообществ, легко найти работу и друзей.

Алгоритм покупки жилья в Болгарии

Все виды недвижимости в Болгарии можно приобрести дистанционно через риелторское или адвокатское агентство. Сотрудники компании подберут жилье либо офис под заданные параметры, вышлют фотоснимки и видеозапись. При таком способе приобретения соглашение о резервации объекта подписывается лицом в электронной форме, договор купли-продажи — представителем покупателя по доверенности, а обзор недвижимости происходит в онлайн-режиме. Однако самостоятельная покупка доступна только при личном присутствии приобретателя и выглядит следующим образом:

1. Установление контакта с агентством.
   Ознакомиться с предложениями и произвести поиск вариантов можно на сайтах по продаже недвижимости. Через онлайн-платформы нетрудно связаться с агентством и попросить содействия при покупке. Выбор объекта необязательно производить сразу, лучше посетить его лично.
2. Смотровой тур.
   Агентство и клиент согласовывают дату, когда он сможет прибыть в Болгарию и за 3–4 дня осмотреть предложенные варианты в выбранном городе. Трансфер и проживание клиента на время тура также способны организовать риелторы.
3. Заключение соглашения о резервации.
   Агентство и клиент подписывают договор, где указываются характеристики недвижимости, стоимость услуг риелторов и сумма задатка. Последний подлежит внесению в качестве гарантии покупки.
4. Проверка обременений и внесение задатка.
   Юристы, с которыми сотрудничают риелторы, проверяют, не находится ли недвижимость под арестом или в залоге. Покупатель оплачивает агентству задаток в размере 10 % от стоимости покупки или 1000–2000 EUR. Сумма является частью оплаты и не возвращается, если клиент откажется от сделки. Когда платеж внесен, объект бронируется и снимается с рынка.
5. Проверка и подготовка документов.
   Юристы заказывают налоговую оценку объекта, выписки и планы из кадастра, проверяют наличие у продавца долгов. Все документы для сделки передаются нотариусу.
6. Заключение договора купли-продажи.
   Продавец и покупатель подписывают предварительное соглашение купли-продажи. Первый участник сделки вносит оплату, которая подтверждается квитанцией, в указанные сроки согласно установленному порядку. В качестве компромисса стороны могут произвести расчеты в присутствии нотариуса или внести перечислить сумму на его счет.
7. Уплата местного налога.
   Налог на недвижимость в Болгарии составляет от 0,1 до 3 % от суммы оценки объекта. Каждый муниципалитет определяет ставку на свое усмотрение. Ответственным за уплату является покупатель, но стороны могут договориться распределить расходы иначе. При дистанционной купле-продаже налог платит продавец. Деньги вносятся в кассу или на счет муниципалитета по месту нахождения недвижимости.
8. Нотариальное заверение сделки.
   Нотариус проверяет условия сделки на соответствие закону, полноту уплаты налога, заверяет подписанное продавцом и покупателем свидетельство о выполнении обязательств по предварительному договору. Документ в нескольких экземплярах специалист передает на государственную регистрацию в районный суд.
9. Ожидание результатов.
   Судья вносит изменения в государственный реестр, делает пометку на нотариальном акте в течение трех дней и возвращает его нотариусу. Последний вызывает покупателя и продавца, вручает им заверенные копии документа.
10. Регистрация права собственности.
    После получения нотариального акта покупатель либо риелтор регистрирует переход права собственности. Необходимо обратиться в Булстат-реестр (в течение 7 дней), налоговую службу (за 2 месяца) и в Управление кадастра и геодезии (в любое время).

Сколько стоит квартира или дом в Болгарии

Стоимость квартиры или частного дома в Болгарии зависит не только от качества и характеристик, но и от расположения недвижимости. Цены в популярных городах представлены в таблице (на сайтах указываются в евро, не в рублях):

Права и обязанности иностранных покупателей

Каждый собственник недвижимости в Болгарии должен:

• ежегодно платить муниципальный налог (ставка определяется органами местного самоуправления);
• зарегистрировать право собственности в соответствующих органах;
• переоформить на себя лицевые счета и заключить договоры о предоставлении коммунальных услуг.

Иностранный собственник недвижимости, кроме права пользования, получает возможность:

• приобрести временное резидентство (при покупке объекта на сумму от 306 800 EUR);
• запросить ВНЖ на любом основании, подтвердив нотариальным актом наличие места для проживания в республике;
• сдавать объект в аренду с обязательной уплатой налога в размере 10 % от дохода;
• перепродать недвижимость.

Ипотека и рассрочка

Болгарский закон не ограничивает права иностранцев на приобретение недвижимости в ипотеку или рассрочку. Более того, лицо, выплатившее 75 % заемных средств, необходимых для покупки жилья (при соблюдении условия его минимальной стоимости), может подать заявление на ВНЖ. В зависимости от политики финансового учреждения, могут различаться размеры первоначального взноса, ставки, сроки погашения долга и другие условия. Например, UniCredit BulBank устанавливает процент по ипотечному кредиту на 20 лет для иностранцев в 9,2 %, а для болгар — 2,5–3,65 %.

Опция рассрочки оплаты зависит от лояльности продавца и прописывается в предварительном договоре. Риелторов можно просить подобрать варианты недвижимости с удобными для покупателя способами расчета.

Налоги и расходы

Ориентировочная стоимость всей формальной процедуры покупки недвижимости в Болгарии следующая:

• пошлина — в среднем 2–3 % от налоговой оценки объекта;
• нотариальный сбор — 246 EUR + 0,1–1,5 %;
• плата за услуги нотариуса — 30 % от нотариального сбора, но не менее 16 EUR;
• регистрационный сбор — 0,1 % от цены недвижимости, но не менее 5,11 EUR;
• плата риелторам — 2,5–5 % от стоимости объекта (торг уместен);
• ежегодный муниципальный налог — 0,0001 – 0,00045 часть от оценки объекта, вносится каждый год после покупки;
• плата за услуги юриста — например, за сопровождение договора купли-продажи минимум 1355 EUR + 0,6–10 %;
• вознаграждение переводчику — 15–50 EUR.

ВНЖ в Болгарии при покупке недвижимости

Покупка недвижимости в Болгарии на сумму от 306 800 EUR на каждого иностранца является самостоятельным основанием для получения ВНЖ. Требования к соискателю резидентства и членам его семьи такие:

• обеспеченное жилье (им может быть приобретенная недвижимость);
• медицинская страховка;
• постоянный доход в размере минимальной зарплаты, пенсии или стипендии для заявителей соответствующей категории;
• отсутствие судимости (для лиц старше 18 лет).

Решение о выдаче ВНЖ или отказе принимается в течение 14 дней с момента приема заявления. В сложных случаях срок может быть увеличен на месяц. ПМЖ или гражданство по выбору иностранца выдается спустя 5 лет легализованного пребывания в стране. Существует более быстрый способ обзавестись гражданством. Миграционные юристы подскажут, как стать участником программы репатриации и получить болгарский паспорт в срок от года. Чтобы узнать все об этом варианте переезда, стоит обратиться за консультацией к специалистам.