Как купить недвижимость в Молдове

Рынок недвижимости в Молдове в последние годы характеризуется повышением спроса. Тенденция касается как приобретения жилья в собственность, так и долгосрочной аренды. В связи с этим наблюдается постоянный рост цен, поэтому, купив объект сейчас, его можно выгодно перепродать в будущем или сразу сдавать в аренду, получая постоянную прибыль.

Местное законодательство не предусматривает возможности получения ВНЖ или сразу гражданства через покупку недвижимости в Молдове. Однако владеть жильем, коммерческими объектами и земельными участками, не принадлежащими к сельскохозяйственным и лесным угодьям, им не запрещено. Они имеют такие же права собственника, как и граждане страны, а также аналогичные обязанности.

Если вы планируете переезд за рубеж, специалисты Migronium готовы подобрать для вас наиболее выгодную иммиграционную программу. Уже на первой консультации можно узнать об актуальных вариантах и их преимуществах.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Молдове

Главное преимущество покупки квартиры или дома в этой стране заключается в том, что гораздо легче найти недорогую недвижимость в Молдове, чем в большинстве других европейских государств. Цены здесь на порядок ниже. К примеру, средняя стоимость 1 м² жилья в Молдове составляет 1 475 EUR, в Румынии — 1 965 EUR, в Сербии — 2 863 EUR, в Польше — 3 580 EUR, а в Чехии почти в 3 раза дороже — 4 200 EUR.

Статус кандидата на членство в Европейском союзе, полученный Молдовой в 2022 г., делает ее более привлекательной как для переезда, так и для развития бизнеса. Чем больше реформ и изменений в сторону европейских норм и стандартов будет происходить в стране, тем выгоднее станет иметь молдавскую недвижимость.

Вложенные средства можно рассматривать не только в качестве способа сохранения капитала от инфляции, но и как способ заработать. Об этом говорят цифры роста стоимости, зафиксированные операторами рынка:

• в 2020 году — 13,7 %;
• в 2021 — 15,1 %;
• в 2022 — 14,5 %.

В 2023 году темп снизился до 3,6 %, но по оценкам экспертов в 2024 ожидается рост цен минимум на 10 %.

Минусом молдавской недвижимости является тот факт, что девелоперы только начинают отходить от практики спонтанной точечной застройки, привязанной к старым коммуникациям и инфраструктуре. Строительство крупных современных жилых комплексов может затянуться на год–два.

В связи с этим, а также с чрезмерным регулированием строительного сектора со стороны властей, предложение не соответствует спросу. Это приводит к росту цен не только на новостройки, но и на объекты вторичного рынка. Из-за дефицита готового жилья люди вкладывают деньги в строительство на стадии фундамента, а это большой риск получить в итоге не то, что хотелось бы, и не в те сроки, которые были обещаны.

Рынок недвижимости в Молдове

Кроме дефицита готового жилья, рынок недвижимости Молдовы характеризуется неравномерным распределением по регионам как существующих объектов, так и планов возведения новых. В таблице представлена официальная статистика по количеству выданных разрешений на строительство по всей стране за последние годы:

Больше половины всего молдавского строительства приходится на Кишинев. В таблице представлены аналогичные данные, касающиеся только столицы:

Подтверждает эту ситуацию и статистика купли-продажи недвижимости, зарегистрированная в IV квартале 2023 года: всего по стране — 6 189 сделок, из них в Кишиневе — 4 283. За такой же период 2022 г. в столице было заключено 3 894 договора, а в 2021 — 3 258. Цифры показывают, что спрос на жилье в Молдове стабильно растет, в то время как планы строительства снижаются. Падает и количество введенных в эксплуатацию объектов: в 2023 году было сдано 71 454 жилых помещений, что на 1 878 меньше, чем годом ранее.

По законам рынка при неудовлетворенном спросе цена поднимается. Эксперты прогнозируют, что объекты, которые будут сданы в ближайший год–два, подорожают еще примерно на 10 %.

Какую недвижимость может купить иностранец

Иностранцам доступны почти все виды недвижимости в Молдове: жилые многоквартирные, кооперативные, индивидуальные дома, коммерческие объекты под производство, торговлю, склады, земельные участки, находящиеся в публичной или частной собственности, под застройку. Нельзя купить только сельскохозяйственные и лесные земли — владеть ими разрешается местным гражданам и юрлицам, в уставном капитале которых нет зарубежных инвестиций.

Покупать недвижимость за границей лучше всего в качестве гражданина выбранной страны — статус избавляет от ограничений, с которыми сталкиваются иностранцы. Владельцы паспорта любого государства Европейского союза могут свободно приобретать объекты на территории всего объединения. Чтобы узнать о программах получения гражданства ЕС в срок от года, обратитесь к нашим специалистам.

Поиск объекта недвижимости

В эпоху Интернета найти жилье где угодно не составит особого труда. Можно воспользоваться сайтами недвижимости в Молдове — например, casahub.md, realist.md. Цены указаны в национальной валюте (молдавский лей) или евро, чтобы перевести в рубли, например, нужно узнать текущий курс обмена. Большое количество объектов размещено также на портале 999.md. Здесь есть объявления от владельцев, можно недорого купить недвижимость в Молдове без посредников.

Однако стоит хорошо взвесить все «за» и «против» такого шага. Покупка напрямую у владельца экономит средства на услуги риелтора, но чревата риском столкнуться с мошенниками, совершить ошибки при оформлении, да и времени на поиск уходит больше.

Обращение в агентство дает возможность получить сразу пакет предложений по заданным параметрам, не волноваться о проверке документов объекта, позволяет чувствовать себя увереннее при просмотре. Опытный риелтор знает, на что в первую очередь обращать внимание, какими недостатками можно пренебречь, а какими нет, взвесит соответствие цены текущей ситуации на рынке.

Из минусов — только дополнительные расходы, однако они окупаются экономией времени и сил, которые вы потратите на поиск и переговоры с продавцами, организацию сделки, если будете заниматься процессом самостоятельно. Главное — изучить репутацию риелтора, отзывы клиентов, при малейшем сомнении отказаться от услуг и поискать другое агентство.

Где выгодно покупать недвижимость

Выгодность зависит от целей покупателя, его финансовых возможностей. Если вы планируете купить жилье для себя, то обычно важно учитывать стоимость проживания в конкретном городе. В целом в Молдове жить относительно недорого — страна занимает 38 место из 43 в рейтинге по Европе. Самым дорогим является Кишинев со средними ежемесячными расходами на одного человека в примерно 360 EUR за месяц. В Бельцах это около 300, в Орхее и Комрате — примерно 340. Также стоит учесть развитость инфраструктуры, состояние рынка труда, возможности для развития бизнеса — это все влияет на последующий комфорт проживания.

Если в планах сдавать жилье в аренду, важно проанализировать востребованность таких предложений в разных городах. С этой целью, как и для последующей перепродажи, лучше выбирать крупные населенные пункты. Везде в Молдове можно найти как дешевую недвижимость, так и элитные предложения. Молдавские города, на которые стоит обратить внимание при выборе объекта:

• Кишинев.
  Столица Молдовы — место, где имеет смысл покупать любую недвижимость и для себя, и для сдачи в аренду. Наличие зоны свободного предпринимательства «Экспо-Бизнес-Кишинев» привлекает инвесторов, потенциальных работодателей, квалифицированную рабочую силу. Действует 23 высших учебных заведения. Это самый популярный и развитый регион в стране. Минусы выбора столицы для покупки недвижимости — трудности с работой, достаточно высокий уровень шума. Цена недвижимости здесь немного выше средней по стране.
• Бельцы.
  Крупный индустриальный центр, который называют северной столицей Молдовы. Здесь расположено около 40 промышленных предприятий, университет, театр, музей, картинная галерея, живописные места для отдыха. Судя по отзывам, есть проблемы с вывозом мусора — это можно считать минусом. Город второй после столицы по количеству сделок купли-продажи недвижимости в IV кв. 2023 г. Представляется выгодной покупка жилья как для себя, так и для сдачи в аренду, в том числе, коммерческих объектов. Цены здесь несколько выше, чем в столице.
• Комрат.
  Город на юге Молдовы, столица Автономного территориального образования Гагаузия. Кроме того, что это важный транспортный узел страны, здесь работает единственный в государстве нефтеперерабатывающий завод, есть фармацевтическая фабрика, ряд других предприятий. В городе имеется университет, музей, библиотека, художественная галерея. Несмотря на это, рабочих мест не хватает. По отзывам проживающих, имеются проблемы с отоплением, чистотой и внешним видом города. Покупать недвижимость здесь имеет смысл для сдачи в аренду или переезда по работе. Цены соответствуют средним по Молдове.
• Кагул.
  Город в южном регионе Молдовы. Обратить на него внимание стоит потому, что здесь расположен водный курорт и многопрофильный санаторий Нуфэрул Алб. Кроме этого, здесь проводятся три крупных музыкальных фестиваля, есть университет. Может быть выгодно приобрести жилье для сдачи в аренду прибывающим на лечение, студентам, зрителям и участникам культурных мероприятий. Проживающие отмечают плохое качество дорог, неразвитую инфраструктуру. Несмотря на это, Кагул занял 4 место по количеству сделок купли-продажи недвижимости в IV кв. 2023 г. Цены не намного выше средних по стране.
• Орхей.
  Орхей расположен в 50 км от Кишинева. По отзывам проживающих, это очень ухоженный и уютный город с отремонтированными дорогами, системами уличного освещения, бесплатным городским транспортом с Wi-Fi. Бизнес представлен средними и мелкими предприятиями. Недостатком является отсутствие вузов, современных культурных и развлекательных учреждений. Однако город занял 3 место в стране по количеству сделок купли-продажи. Выгодной может быть покупка жилья для себя или сдачи в наем, в том числе, коммерческих объектов. Средняя цена м² здесь примерно такая же, как в Кишиневе.

Алгоритм покупки жилья в Молдове

Законодательство Молдовы разрешает проведение сделок по недвижимости без присутствия покупателя через доверенное лицо. Не запрещено это и иностранным гражданам. Главным условием является оформление доверенности, перевод ее на румынский язык, являющийся в Молдове государственным, и заверение нотариусом.

Если вы хотите лично присутствовать на просмотрах объектов и при заключении договора, первое, что нужно сделать — проверить, нужна ли вам виза для въезда в страну, если да, то открыть ее. Она не требуется, например, для россиян, которые могут посетить Молдову в рамках безвизового режима. Далее следуют такие этапы:

Сколько стоит квартира или дом в Молдове

Общие критерии, влияющие на стоимость индивидуальных домов и квартир в многоэтажках — площадь, год постройки, материалы, доступность инфраструктуры. Существенно, является ли объект новостройкой или относится к вторичной недвижимости. Продавая жилье в многоквартирном доме, цену составляют также исходя из этажности, состояния внутренних коммуникаций, наличия балконов и кладовых. Для частного дома важно, подведены ли электричество, газ, вода, есть ли канализация, где находятся удобства (внутри или во дворе), имеет значение наличие подъездных путей, размер участка.

В таблице представлены цены на объекты с примерно одинаковыми параметрами в разных городах Молдовы в июле 2024 г.:

Права и обязанности иностранных покупателей

В законе «О режиме иностранцев в Республике Молдова» сказано о том, что им разрешено иметь в частной собственности жилье или другое имущество, наследовать его либо завещать. Это гарантируется и 46 статьей Конституции. В соответствии с этими документами, граждане других стран могут купить, продать, сдать в аренду, обменять, подарить, отдать в залог, передать по наследству законно приобретенную недвижимость.

Кроме обязанности зарегистрировать право собственности, владелец жилья должен:

• регулярно оплачивать коммунальные услуги;
• содержать помещение в надлежащем санитарном состоянии;
• не допускать повреждений, угрожающих целостности здания;
• обеспечивать противопожарную безопасность;
• учитывать законные интересы соседей.
• уплачивать налог на недвижимость в Молдове.

Ипотека и рассрочка

Законодательство Молдовы не содержит запрета на выдачу кредитов иностранным гражданам. Решение об отказе или одобрении ипотеки принимают банки в соответствии со своими внутренними инструкциями. Как правило, проживание на территории Молдовы является обязательным условием. Важным фактором является размер подтвержденного легального дохода, который должен быть стабильным. Учитывается также возраст заемщика, состав семьи, наличие иждивенцев, кредитная история.

Молдавские банки предлагают ипотечные кредиты на 25–30 лет, процентная ставка при кредитовании в молдавских леях — около 8 %. Есть варианты программ без первоначального взноса или его размером в 20 % от суммы. Планирующим взять ипотеку следует изучить предложения онлайн, а затем обратиться за дополнительными расчетами в несколько банков, чтобы выбрать максимально выгодный вариант.

Налоги и расходы

Иностранцу, покупающему квартиру либо дом в Молдове, предстоят такие обязательные расходы:

• налог на переход права собственности — 0,5 % от суммы сделки;
• нотариальный сбор, который зависит от того, сколько стоит недвижимость, и составляет не менее 12 EUR;
• стоимость регистрации в кадастре недвижимости — 7–67 EUR.

Если понадобится юридическое сопровождение, это стоит 50–150 EUR в час. Следует учесть расходы на проезд и проживание, подготовку доверенности, если необходимо. Коммунальные услуги на квартиру в Молдове площадью 85 м² составляют около 200 EUR в месяц. Также обязательна уплата ежегодного налога на недвижимость, размер которого зависит от конкретного населенного пункта — например, в Бельцах это 0,2 % от оценочной стоимости.

ВНЖ в Молдове при покупке недвижимости

Местное законодательство не предусматривает возможности получить паспорт или ВНЖ в Молдове при покупке недвижимости. Если гражданин России либо другой страны хочет переехать за рубеж на максимально выгодных условиях, имеет смысл обратиться к специалистам по международному праву. Юристы подберут способ, который будет соответствовать вашим требованиям, возможностям и обстоятельствам. Например, существует способ получения гражданства ЕС в минимальные сроки путем оформления паспорта Румынии по репатриации. Специалисты проверят наличие оснований для участия в этой программе, в случае отсутствия таковых предложат альтернативные варианты релокации.