Как купить недвижимость в Чехии

Для россиян, украинцев и белорусов Чешская Республика привлекательна с точки зрения приобретения недвижимости и переезда: здесь отмечается лояльное отношение к выходцам из стран постсоветского пространства. Важно, что в государстве относительно низкая стоимость квадратного метра как новых, так и вторичных объектов по сравнению с другими государствами Евросоюза. Аналитики прогнозируют оживление рынка недвижимости Чехии в текущем году. Перспективы связаны с активизацией миграционных процессов в страны ЕС и снижением процентной ставки по ипотечным кредитам.

В данной статье пойдет речь о том, как подобрать жилье или коммерческий объект для покупки, правильно оформить документы, уплатить все необходимые налоги и легализовать свое пребывание на территории Чехии.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Чехии

Приобретение недвижимости на территории Чехии имеет как положительные, так и отрицательные стороны. К преимуществам можно отнести то, что владелец объекта вправе сдавать его в аренду и получать от этого доход. Также, дождавшись благоприятных рыночных условий, собственник имеет возможность продать недвижимость. При этом владельцу объекта не стоит рассчитывать на получение быстрого крупного дохода от своей инвестиции, скорее, это надежное вложение средств — республика демонстрирует стабильный экономический рост и лояльную налоговую политику.

Следует также учесть, что вместе с чешской недвижимостью собственник приобретает и определенные обязательства: выполнение требований по надлежащему содержанию помещений (санитарного, противопожарного, энергосберегающего характера), уплату ежегодного налога. Владелец также должен рассчитываться за коммунальные услуги.

Рынок недвижимости в Чехии

В последние 3 года рынок недвижимости республики переживал спад. Рост цен на квадратный метр жилья замедлился с 10 до 3 %, уменьшилось количество предложений и сделок купли-продажи. Оживление наступило к концу 2023 и продолжается в первом квартале 2024 года — наблюдается активизация рынка недвижимости, что приведет к увеличению стоимости. В текущем году ожидается рост цены квадратного метра жилья приблизительно на 10 %.

Какую недвижимость может купить иностранец

Иностранец, как и гражданин республики, имеет право на приобретение любого вида недвижимости в Чехии:

• жилье — квартира или дом;
• коммерческий объект — офис, магазин, складское помещение и т.д.;
• земельный участок под застройку.

Купить недвижимость в Чехии может владелец ВНЖ, ПМЖ, гражданства любой из стран ЕС, а также ведущее бизнес в республике юридическое лицо. С другой стороны, Договор присоединения государства к Евросоюзу, имеющий приоритет над местными законами, регламентирует право на такое приобретение любым физическим или юрлицом.

Поиск объекта недвижимости

Участие риелтора в оформлении сделки купли-продажи недвижимости в Чехии является обязательным. Агент готовит заявление о смене собственника объекта для передачи в кадастр. Следует взвесить все возможные риски: воспользоваться услугами специалиста в процессе оформления договора покупки или обратиться к нему на этапе поиска. Риелтор несет ответственность не только за подбор подходящего объекта, но и за оценку его состояния, возможность осмотра покупателем, обеспечение наличия строительно-технической документации.

Можно действовать без посредников, воспользовавшись размещенной на сайтах недвижимости информацией. При личном поиске квартиры, дома или коммерческого объекта, например, нет необходимости уплачивать комиссионные риелтору, но все возникающие риски соискатель несет сам. Среди наиболее популярных сайтов недвижимости в Чехии: https://www.sreality.cz/, https://www.realingo.cz/.

Где выгодно покупать недвижимость

Покупатель недвижимости прежде всего ориентируется на цели приобретения. С учетом того, планируется ли дальнейшее проживание, получение дохода от сдачи в аренду или объект рассматривается в качестве надежного вложения средств, выбирается подходящая для покупки локация. Среди наиболее популярных городов и регионов для приобретения жилья или коммерческих объектов следующие:

• Прага.
  Недвижимость здесь традиционно пользуется высоким спросом. Прага является городом с многовековой историей, впечатляющей архитектурой, это центр европейского туризма и деловой активности. Объекты здесь стабильно дорожают, спрос на покупку и аренду элитного столичного жилья опережает предложение, поэтому инвестиции в него будут удачными.
• Брно.
  Крупнейший город Южной Моравии — промышленного центра республики. Жилые и коммерческие объекты здесь стоят дороже по сравнению с другими регионами Чехии, при этом остаются привлекательными для инвесторов.
• Среднечешский край.
  Густонаселенный регион, в центре которого находится Прага. Край представляет собой множество небольших исторических городов, недвижимость в которых имеет стабильно высокую стоимость и привлекательность для возможной покупки.
• Карловы Вары.
  Курортный город популярен среди иностранных инвесторов, которым нравятся уникальный микроклимат и близость оздоровительных комплексов. Купить недвижимость в Карловых Варах можно относительно недорого, а вложения будут стабильно оправдываться за счет повышенного спроса на аренду среди туристов.

Алгоритм покупки жилья в Чехии

Алгоритм покупки квартиры или дома в Чехии для иностранцев такой же, как для граждан государства. Приобрести недвижимость можно удаленно, воспользовавшись услугами риелторского агентства или посредством генеральной доверенности. Также существует техническая возможность осмотреть предложения дистанционно, из-за границы.

Процесс приобретения жилого, коммерческого объекта в республике включает следующие этапы:

Сколько стоит квартира или дом в Чехии

На цену жилья в Чехии прежде всего влияет уровень популярности региона, в котором он расположен. Новостройки дороже вторичной недвижимости, что обусловлено не только их улучшенной планировкой, но и наличием хорошо развитой инфраструктуры. Цена квадратного метра квартиры в Чехии обычно выше, чем загородного дома. На стоимость жилья также влияют другие факторы: например, удаленность от центра, наличие или отсутствие ремонта.

Повышенным спросом пользуются маленькие городские квартиры, что объясняется интересом к минимизации дальнейших расходов. Наиболее дешевые варианты в стране можно найти в Устецком и Моравско-Силезском краях — регионах, расположенных вблизи границ и имеющих промышленное историческое прошлое. К относительно недорогой недвижимости в Чешской Республике относят квартиры в панельных домах 70–80-х годов постройки.

Стоит рассмотреть усредненные цены квадратного метра вторичной недвижимости:

Права и обязанности иностранных покупателей

Владелец недвижимости в Чехии имеет обязанности по содержанию объекта:

• обеспечение соблюдения условий пожарной безопасности;
• участие в мероприятиях по продлению срока службы квартиры, например, и здания, в котором она расположена;
• поддержание мероприятий по защите окружающей среды, а также проведение работ, связанных с улучшением энергосберегающих и звукоизолирующих свойств недвижимости;
• участие в поддержании надлежащего санитарного состояния объекта, а также здания и прилегающей к нему территории.

Вместе с тем собственник получает права, связанные с недвижимостью:

• иметь возможность проводить ремонт объекта, а также его реконструкцию, согласованную с управляющей компанией;
• пользоваться прилегающей к зданию территорией;
• сдавать объект в аренду третьим лицам.

Ипотека и рассрочка

Ипотеку может получить не только гражданин Чехии, а и иностранец, но его платежеспособность будет проверяться более тщательно: доход должен быть абсолютно легальным. В случае позитивного решения о выдаче долгосрочного кредита покупатель может рассчитывать на сумму, составляющую 60–80 % от стоимости объекта недвижимости. Оставшийся платеж должен быть внесен сразу после заключения сделки купли-продажи. На 2024 год прогнозируется снижение ипотечной ставки до 5%, а также уже смягчены условия выдачи долгосрочных кредитов в пользу заемщика.

Существует возможность приобретения недвижимости в рассрочку, которую предлагают застройщики. При этом зачастую покупатель сразу вносит 10–20 % от стоимости и освобождается от уплаты процентов пока объект не сдан, оставшуюся сумму следует закрыть уже после введения его в эксплуатацию. Некоторые компании-застройщики могут предложить дальнейшую рассрочку на срок 2–10 лет при условии уплаты процентов — от 4 до 8 годовых.

Налоги и расходы

Заключение сделки купли-продажи сопровождается следующими расходами:

• нотариальное заверение подписи обходится в сумму от 2 до 4 EUR;
• услуги риелтора в Чехии достигают 5 % от стоимости объекта;
• регистрация права собственности в кадастре недвижимости предполагает расходы на сумму около 40 EUR;
• услуги переводчика могут стоить от 400 до 700 EUR.

В настоящее время действует закон, освобождающий покупателя от уплаты налога на недвижимость в Чехии при совершении сделки. В дальнейшем собственник ежегодно уплачивает налог, который рассчитывается согласно однократно поданной им декларации. В зависимости от региона и площади при покупке недвижимости в Чехии эта сумма составляет 25–50 EUR в год.

Основной частью расходов, связанных с приобретенным жильем или коммерческим объектом, являются коммунальные услуги. На ежемесячную сумму влияет целый комплекс факторов. Например, содержание средней двухкомнатной квартиры площадью 70 м² в Праге обходится примерно в 200 EUR. При этом, если объект куплен в кредит и является залоговым имуществом, банк может потребовать его страхование.

ВНЖ в Чехии при покупке недвижимости

Автоматически получить ВНЖ Чехии при покупке недвижимости на ее территории невозможно. Паспорт республики также нельзя оформить за приобретение жилья или коммерческого объекта в стране. Чтобы легализовать свое пребывание на территории Чешской Республики, можно прибегнуть к упрощенной процедуре получения гражданства ЕС через Румынию или Болгарию. Процесс оформления статуса длится от 12 месяцев и проходит при поддержке юристов, которые помогают составить досье, а также сопровождают соискателя во время подачи заявления в государственном органе.