Как купить недвижимость в Германии

Покупка недвижимости в Германии — это возможность для россиян и других иностранцев приобрести квартиру (дом) в государстве ЕС со стабильной экономикой. Иммигранты имеют право распоряжаться собственностью на свое усмотрение, например самостоятельно проживать либо сдавать в аренду.

Покупка квартиры (дома) в Германии не является основанием для запроса вида на жительство. При оформлении карты ВНЖ/ПМЖ соискателям требуется предоставить доказательства наличия жилья в государстве. В материале ниже описано, сколько стоит квартира (дом) в стране, в каких городах доступна дешевая и дорогая недвижимость, а также как найти и приобрести объект.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Германии

К основным преимуществам покупки квартиры, дома или другой недвижимости в Германии следует отнести:

• возможность получения пассивного дохода при сдаче апартаментов в аренду;
• выгодное вложение средств (при перепродаже средняя стоимость квартир/домов в Германии выше, чем в других странах ЕС);
• стабильный рынок недвижимости (с незначительными колебаниями).

В случае оформления карты ВНЖ/ПМЖ ФРГ, например, на основании работы, соискателю требуется предоставить доказательства наличия жилья в государстве. Собственная квартира (дом) может положительно повлиять на принятие решения сотрудником миграционного госоргана о возможности выдачи иностранцу временного/постоянного вида на жительство.

К недостаткам приобретения недвижимости в ФРГ следует отнести:

• правила, которые необходимо соблюдать собственникам;
• высокие расходы на содержание недвижимости (например, коммунальные услуги за квартиру в Берлине площадью в 85 м² составляют около 336 EUR в месяц).

Рынок недвижимости в Германии

Согласно данным немецкого Федерального статистического управления (Destatis) в 3-м квартале 2023 года цены на жилую недвижимость (дома и квартиры в Германии) снизились на 10,2 % по сравнению с аналогичным периодом в 2022-м. Тенденция связана с резким ростом процентных ставок на ипотечные кредиты для населения и на займы для застройщиков. Спрос на немецкую недвижимость падает. Количество сделок купли-продажи квартир и домов в 3-м квартале 2023 года сократилось на 51 % по сравнению с аналогичным временным сроком в 2022-м.

В рейтинг населенных пунктов с наиболее высокими ценами на недвижимость вошли Мюнхен, Франкфурт, Потсдам, Гамбург. Относительно низкая стоимость на квартиры/дома по состоянию на 2024 год отмечается в Эрфурте, Бернбурге, Вайсенфельсе.

Какую недвижимость может купить иностранец

Согласно Гражданскому кодексу, иностранец имеет право купить любой тип недвижимости в Германии без каких-либо ограничений. Иммигрант в 2024 году может приобрести квартиру, дом, таунхаус, коммерческое помещение (например, магазин, торговый центр, производственный цех). Также соискателю доступна покупка земельного участка для дальнейшей постройки дома.

Поиск объекта недвижимости

В 2024 году иностранец может найти квартиру, дом или другой объект для покупки в Германии без посредников при помощи сайтов по продаже недвижимости. Наиболее популярными веб-ресурсами считаются immobilo.de, immowelt.de, immobiliendcount24.de. На сайтах по продаже недвижимости в Германии объявления размещают не только собственники объектов, но также риелторы и представители застройщиков. При поиске квартиры или дома соискатель может использовать фильтры согласно личным предпочтениям (например, по площади, цене, месторасположению).

В каждом объявлении указываются контактные данные продавца, поэтому иммигрант может связаться с ним доступным способом (по телефону, через мессенджер или другим методом). К преимуществам самостоятельного поиска недвижимости для приобретения следует отнести то, что у иностранца нет необходимости оплачивать услуги сторонних лиц. К недостаткам относится языковой барьер — без достаточного уровня знаний немецкого иммигранту может быть сложно общаться с продавцом.

Иностранец, который предпочитает не тратить личное время на поиск квартиры или дома, может обратиться к риелтору. У соискателя есть возможность заключить договор сотрудничества с немецким агентом, а также с представителем на родине (при условии, что фирма, в которой он работает, может осуществлять деятельность на территории ФРГ).

К преимуществам поиска жилья для покупки с помощью риелтора следует отнести то, что специалист рассказывает обо всех видах недвижимости в Германии, подбирает объект согласно личным предпочтениям клиента, общается с продавцом и сопровождает иммигранта до момента подписания договора и получения сертификата о праве собственности. Среди недостатков необходимо выделить то, что агенты берут комиссию за свою работу.

Где выгодно покупать недвижимость

При рассмотрении возможности покупки недвижимости в Германии соискателю необходимо ориентироваться в первую очередь на цели переезда в страну. Для примера, трудовым иммигрантам следует выбирать город с большим количеством компаний. Фермерам стоит обратить внимание на поселки, в которых население занимается сельским хозяйством. Наиболее популярными городами ФРГ для покупки недвижимости в 2024 году являются:

• Берлин.
  Столица подойдет для переезда трудовым иммигрантам, предпринимателям, студентам, семьям с детьми. В городе находится множество корпораций, развиваются малая и средняя сферы бизнесы, которые предоставляют рабочие места. Берлин считается студенческой столицей Германией, в нем расположены 5 государственных вузов, более 30 частных университетов и колледжей. В городе налажена инфраструктура, множество больниц, школ, детсадов. В Берлине сосредоточено большинство элитной недвижимости, поэтому стоимость квартир и домов гораздо выше, чем в большинстве других регионов ФРГ.
• Франкфурт.
  Город считается финансовой столицей Германии, так как в нем расположено множество деловых бизнес-центров, банков, главные офисы немецких корпораций (NewTeclo, Commerzbank и другие). Франкфурт подойдет для переезда предпринимателям и трудовым иммигрантам. Цены на недвижимость в городе выше, чем в других населенных пунктах ФРГ, в том числе в Берлине. Рассмотреть Франкфурт для переезда могут также инвесторы, которые планируют приобрести квартиру (дом) для дальнейшей ее сдачи в аренду.
• Дрезден.
  Несмотря на то, что столица земель Саксонии считается одним из наиболее крупных промышленных городов ФРГ, там можно купить относительно недорогую недвижимость в Германии. Населенный пункт подойдет для переезда трудовым иммигрантам. Рассмотреть возможность покупки жилья в Дрездене также следует иностранцам, которые отдают предпочтение тихим городам, а не шумным мегаполисам.
• Гамбург.
  Цены на недвижимость в городе находятся на таком же уровне, как и в Берлине, Франкфурте. Гамбург пользуется популярностью среди туристов, поэтому иностранцы могут выгодно приобрести квартиру (дом) там для дальнейшей ее сдачи в аренду. Город подойдет для переезда трудовым иммигрантам, семьям с детьми. В населенном пункте расположено множество престижных вузов, которые входят в рейтинг лучших учебных заведений мира, например Университет Гамбурга. Город также подойдет для переезда студентам.
• Кельн.
  Населенный пункт считается одним из наиболее крупных бизнес-хабов Германии. Иностранцы могут купить в Кельне недвижимость недорого по сравнению с другими городами-миллионниками ФРГ. В населенном пункте расположен престижный вуз — Международная бизнес-школа (CBS International Business School). Город подойдет для переезда студентам и предпринимателям.

Алгоритм покупки жилья в Германии

В 2024 году иностранец не может приобрести недвижимость в Германии дистанционно. Соискателю требуется лично присутствовать при просмотре объекта для покупки, заключении договора купли-продажи. Процедура приобретения недвижимости в ФРГ состоит из таких этапов:

1. Поиск объекта для покупки.
   Иммигранту требуется самостоятельно либо с помощью риелтора подобрать квартиру (дом), которую он желает приобрести. Просмотр объекта возможен по предварительной договоренности с продавцом.
2. Проверка недвижимости.
   Соискателю следует изучить все о квартире (доме) — необходимая информация (например, права собственности, нынешние и прошлые владельца объекта) содержится в выписке из земельной книги. Стоимость запроса документа в 2024 году составляет 28,9 EUR. Дополнительно иммигрант может потребовать у продавца предоставить квитанции об оплате коммунальных услуг и справку об отсутствии задолженности по ним.
3. Заключение предварительного договора (если применимо).
   Данный этап не является обязательным. На свое усмотрение продавец может потребовать подписать предварительное соглашение, чтобы удостовериться в серьезных намерениях покупателя.
4. Заключение договора купли-продажи.
   Подписание соглашения может происходить только в присутствии нотариуса. Для заключения договора покупателю и продавцу требуется предоставить свои паспорта, информацию об объекте купли-продажи (например, точный адрес, площадь).
5. Передача денег.
   После подписания договора о покупке недвижимости иммигранту необходимо внести оплату на специальный банковский счет, открытый нотариусом либо продавцом, в евро (расчеты в рублях или другой валюте в 2024 году невозможны). Соискатель не может напрямую передать деньги в наличном виде.
6. Приобретение права собственности.
   После заключения сделки нотариус обращается в поземельный суд для внесения данных о передаче недвижимости от продавца к покупателю. В завершении специалист выдает иммигранту сертификат, подтверждающий его право собственности на квартиру, дом либо другой объект.

Сколько стоит квартира или дом в Германии

Стоимость недвижимости в Германии зависит от ее местоположения. Цены на квартиры и дома в мегаполисах (например, Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кельне) выше, чем в меньших населенных пунктах (Дрездене, Нюрнберге и других). Дополнительно на стоимость влияют такие факторы, как площадь апартаментов, год постройки (например, новая или вторичная недвижимость), наличие рядом инфраструктуры (больниц, школ, детских садов, остановок общественного транспорта, магазинов). В таблице представлены актуальные средние цены на жилье в разных городах Германии по состоянию на 2024 год.

Права и обязанности иностранных покупателей

Иностранцу, который купил недвижимость в Германии, необходимо:

• своевременно оплачивать коммунальные услуги;
• поддерживать чистоту и порядок на придомовой территории либо на лестничной площадке;
• сортировать мусор и отдавать его на переработку;
• не шуметь в выходные дни, а также в будние с 22:00 до 07:00 и в промежуток между 13:00 и 15:00 (точные временные рамки зависят от региона проживания).

После приобретения квартиры (дома) соискатель вправе распоряжаться объектом по своему усмотрению. Владелец может осуществлять продажу объекта, сдавать его в аренду (при условии заключения официального договора).

Иностранные собственники недвижимости в Германии наделяются такими же обязанностями, как и граждане ФРГ. С паспортом ЕС соискателю проще приобрести квартиру (дом) в государстве, например, в связи с возможностью оформить кредит. Миграционный специалист проконсультирует о доступных программах получения гражданства Евросоюза за максимально короткий срок.

Ипотека и рассрочка

В 2024 году иностранцы могут оформить кредит в Германии, например, на покупку недвижимости, так как правительство государства на законодательном уровне не установило никаких ограничений. Основные требования к претенденту на ипотеку:

• наличие счета в немецком банке;
• предоставление справки о доходах (требование к ежемесячной сумме прибыли может различаться в зависимости от условий финансового учреждения);
• наличие документа из немецкого Бюро кредитного рейтинга (Schufa).

Несмотря на отсутствие ограничений в получении ипотеки либо рассрочки для иностранцев, сотрудники банка в большинстве случаев требуют от соискателя предоставить карту вида на жительства Германии. Оформить кредит в ФРГ иммигрант может через любое финансовое учреждение, которое является участником государственной программы владения жильем (KfW-Wohneigentums programm) — подробнее в таблице ниже.

Налоги и расходы

При приобретении квартиры (дома) иммигранту необходимо уплатить налог на покупку недвижимости в Германии. Максимальная ставка составляет 6,5 % минимальная — 3,5 % от стоимости объекта, но в целом зависит от его месторасположения. Власти каждой федеральной земли самостоятельно регулируют данный показатель — несколько примеров в таблице ниже.

При покупке недвижимости в Германии соискателю дополнительно может потребоваться оплатить услуги:

• устного переводчика (900–1 400 EUR за день);
• риелтора (3–7 % от стоимости квартиры/дома или другого объекта);
• переводчика документов (от 98 EUR за страницу).

В обязательном порядке соискателю требуется оплатить услуги нотариуса. Сумма его гонорара зависит от стоимости объекта приобретения. Комиссия нотариуса в 2024 году может составлять около 1,9 % (с учетом расходов в размере 0,5 % на уплату пошлины за внесение квартиры/дома в земельный кадастр).

ВНЖ в Германии при покупке недвижимости

Согласно актуальному законодательству ФРГ, гражданину России или другому иностранцу недоступно получение карты ВНЖ Германии при покупке недвижимости. Иммигранту следует рассмотреть другой вариант легализации пребывания в государстве. Для примера, при оформлении гражданства одной из стран-участников ЕС соискатель может законно проживать, работать, вести предпринимательскую деятельность в Германии.

Правительства Румынии и Болгарии запустили иммиграционные программы, позволяющие получить местный паспорт на основании происхождения за срок от 12 месяцев. Необходимо связаться со специалистом по международному праву для уточнения деталей участия в государственных проектах репатриации стран ЕС.