Как купить недвижимость на Кипре

Покупка недвижимости на Кипре — это прибыльный вариант инвестирования в стране ЕС, а при определенных условиях также может выступать основанием для миграции всей семьи соискателя. Законодательство позволяет иностранцам приобретать на территории государства участки под застройку, жилые дома и квартиры, коммерческие строения, но ограничивает в отношении допустимого количества и площади объектов. Лицам, желающим получить постоянный ВНЖ Кипра при покупке недвижимости, требуется инвестировать не менее 300 000 EUR. Через 5 лет проживания в стране можно запросить гражданство.

В 2023 году был зафиксирован рост востребованности недвижимости на Кипре — по сравнению с 2022 количество продаж увеличилось на 36,2 %. Популярностью среди иностранцев пользуются элитные дома. Больше о преимуществах и процедуре покупки кипрской недвижимости, рыночных ценах в 2024 году и актуальных налогах — далее в статье.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости на Кипре

Покупка жилья на Кипре имеет ряд преимуществ для иностранцев:

• возможность в будущем продать жилье без уплаты налога на прирост капитала, если оно являлось основным местом жительства;
• доступность льгот на уплату НДС при покупке квартиры или дома;
• высокая доходность жилых и коммерческих объектов — владелец может зарабатывать на перепродаже или сдаче в аренду, в том числе на краткосрочные периоды туристам при условии наличия у собственника резидентства;
• возможность получения бессрочного ПМЖ, которая доступна основному заявителю и членам его семьи, включая совершеннолетних финансово независимых детей;
• отсутствие необходимости уплачивать налог на недвижимость на территории Кипра, а также на получение таких объектов в качестве наследства;
• перспектива оформления паспорта страны ЕС в срок от 5 лет;
• доступность покупки коммерческой недвижимости для ведения бизнеса с невысоким корпоративным налогом (12,5 %);
• возможность проживания в стране с высоким качеством жизни и низким показателем преступности.

Иностранцам, которые планируют купить недвижимость на Кипре, следует учитывать и недостатки такого финансового вложения:

• сравнительно высокая стоимость — м² жилья вне пределов городского центра в среднем по стране стоит 1 766 EUR, тогда как в Латвии — 1 534, в Румынии — 1 375, а в Болгарии — 1 132;
• необходимость получать разрешение от местной окружной администрации для регистрации права собственности;
• ограничение на количество и площадь недвижимости, которую может приобрести иностранец;
• отсутствие возможности покупки апартаментов за счет кредитных средств, полученных в кипрском банке, если целью инвестиций является оформление ПМЖ — в таком случае деньги необходимо переводить только из-за границы.

Также необходимо учитывать, что для заключения сделки на территории страны может понадобиться оформить визу — это актуально в том числе для россиян. К процессу можно привлечь посредников, но это повлечет дополнительные расходы.

Рынок недвижимости на Кипре

В 2023 году был зафиксирован активный рост спроса на кипрскую недвижимость среди иностранцев — они составили 46 % от общего количества покупателей. Популярностью среди выходцев из других государств в том числе пользуется элитное жилье. В 2023 году Кипр стал единственной страной ЕС, где наблюдался активный рост количества продаж частных домов — в третьем квартале скачок достиг практически 50 %.

Какую недвижимость может купить иностранец

Иностранцам доступны к покупке практически все виды недвижимости на Кипре — участки под застройку, жилые и коммерческие объекты. Однако законодательством страны предусмотрены ограничения относительно площади приобретаемой земли — она не должна превышать 4 000 м², целью ее использования может быть только постройка жилья. Можно купить до двух объектов недвижимости, даже если они находятся на разных стадиях строительства. Допускается покупка дома / квартиры и магазина общей площадью не более 100 м², или жилого помещения и офиса до 250 м².

Указанные параметры земельных участков и недвижимости не меняются, если в качестве покупателей выступает семейная пара. Приобрести перечисленные объекты может не только физическое лицо, но и зарубежная компания или фирма, управляемая иностранцем. Покупателям доступны виллы, таунхаусы, а также квартиры — как с большим количеством комнат, так и студии. Среди коммерческой недвижимости спрос есть на отдельные офисы, помещения под магазины. Для регистрации права собственности требуется получить одобрение местных властей.

Поиск объекта недвижимости

Чтобы найти доступные к покупке квартиры или дома, следует использовать сайты с объявлениями о продаже недвижимости на Кипре, например, Cyprus Properties, Spitogatos, Akinita, Zyprus или Spiti24. Просматривать предложения с ценами в рублях можно на русскоязычных международных ресурсах, таких как Realting. Самостоятельный поиск без посредников занимает достаточно много времени, чтобы обсудить условия сделки с продавцом важно знание как минимум английского языка. Однако в таком случае иностранцу не придется оплачивать дополнительную маклерскую комиссию.

Если же целью соискателя является максимально быстрый поиск недвижимости, можно сразу обратиться за помощью к риелторам. Специалисты также расскажут, в каких городах доступна покупка жилья сравнительно недорого, помогут с оценкой объекта, составлением договора купли-продажи и другими бюрократическими вопросами. Найти такие компании можно в том числе через сайты недвижимости — многие из них создают собственные порталы с объявлениями о продаже.

Где выгодно покупать недвижимость

Прежде чем купить дом или квартиру на Кипре, следует определиться с регионом и городом. Требования к объекту могут отличаться в зависимости от цели его покупки — для проживания или коммерческого использования. Выбор следует делать, опираясь на стоимость недвижимости, ее ликвидность, уровень развития инфраструктуры, близость пляжей, исторического центра, стоимость содержания. Наиболее популярными среди иностранцев, которые приобретают жилье на Кипре, являются следующие регионы:

• Лимассол.
  Регион на южном побережье страны, где сосредоточена туристическая, коммерческая и промышленная жизнь. В 2023 году Лимассол стал самым популярным среди иностранцев, которые покупали здесь как жилую недвижимость, особенно дома премиум-класса, так и объекты для ведения бизнеса. Помимо административного центра региона, следует рассмотреть варианты в Эрими, Колосси, Агиос Тихонас, Пареклисии. Плюсом является большой выбор предложений, возможность покупки объекта на морском побережье, теплая погода на протяжении всего года. Недостатки — высокая стоимость недвижимости, отсутствие аэропорта.
• Пафос.
  Морской регион Кипра, расположенный в западной части страны. Административный центр Пафос и близлежащие населенные пункты Пейя, Тала, Кония, Маратунда и Арму пользуются особенной популярностью среди иностранцев, которые желают переехать на остров после выхода на пенсию. Регион выбирают благодаря относительно дешевой недвижимости — здесь нередко покупают старые дома для дальнейшей реконструкции. Преимуществом является наличие аэропорта и хорошо развитой инфраструктуры, включая дорожную, привлекательность природы и местных бухт.
• Никосия.
  Регион расположен в центральной части страны. Зачастую иностранцы переезжают в город Никосия с бизнес-целями, поскольку он считается идеальным местом для инвестиций в коммерческие объекты. Недостатком региона является высокая стоимость недвижимости, а также расположение в близости с территориями, которые имеют неопределенный политический статус. Плюс приобретения жилья и офисов в Никосии — это высокая ликвидность таких объектов.
• Ларнака.
  Регион, где можно найти недвижимость для частных и коммерческих целей. В Ларнаке есть международный аэропорт, она пользуется популярностью среди туристов. В 2022 году в регионе был зафиксирован самый большой рост цен на недвижимость. Недостатком Ларнаки является сезонная активность жизни — в зимние месяцы многие заведения закрываются, по этой причине некоторые иностранцы выбирают не покупать, а арендовать жилье. Плюс региона в том, что здесь можно приобрести самую недорогую недвижимость на Кипре, а также его транспортная доступность.

Алгоритм покупки жилья на Кипре

Чтобы приобрести апартаменты или дом на Кипре, иностранцу не обязательно лично присутствовать в стране для заключения сделки и регистрации объекта. Вместо соискателя всеми бюрократическими задачами может заниматься его адвокат или другое уполномоченное лицо с правом подписи. Независимо от того, заключается сделка лично или удаленно, алгоритм приобретения жилья на Кипре выглядит следующим образом:

1. Составление предварительного договора купли-продажи.
   Когда объект для покупки выбран, иностранцу необходимо забронировать его, уплатив первый взнос в размере 5 000–10 000 EUR. Обычно деньги переводятся на счет посредника, например, агентства недвижимости, чтобы обезопасить покупателя. Бронирование позволяет снять объект с продажи, а также согласовать финальную стоимость сделки.
2. Проверка объекта.
   Соискателю следует проверить, является ли продавец действительно собственником недвижимости и обладает ли полными правами на ее продажу. Если приобретается участок, необходимо уточнить, какой тип застройки допустим с учетом особенностей населенного пункта. Документ о праве собственности следует запросить непосредственно у продавца, а все характеристики имущества можно изучить на земельном кадастровом портале.
3. Заключение окончательного варианта договора.
   Если продавец и покупатель успешно провели все переговоры, требуется подписать частное соглашение — CoS. В течение 30 дней после заключения договора иностранцу необходимо уплатить гербовый сбор, размер которого зависит от суммы сделки и колеблется от 0 до 0,2 %, но не может превышать 20 000 EUR.
4. Ходатайство о пониженной ставке НДС при покупке жилья на первичном рынке.
   Совершеннолетний соискатель, который планирует в течение последующих 10 лет лично проживать в купленной недвижимости и ранее не получал такой льготы, может запросить снижение налога с 19 до 5 %. Такая ставка применяется только к первым 130 м² приобретаемого объекта. Общая застраиваемая площадь не должна превышать 190 м², а цена жилья — 350 000 EUR. Заявление требуется подать в налоговый департамент по месту жительства.
5. Регистрация сделки.
   Владельцу и покупателю или их уполномоченным представителям необходимо подать договор купли-продажи (CoS) в Управление земельного кадастра. Документ о внесении жилья в реестр будет выдан после того, как продавец предоставит подтверждение получение полной суммы за объект, свидетельство о праве собственности, личные данные и адрес недвижимости, уплатит все полагающиеся сборы.
6. Получение разрешения от властей.
   Гражданину России или любой другой третьей страны необходимо подать заявление по форме COMM 145 в администрацию того района, где расположен покупаемый объект. К прошению следует приложить подтверждение права собственности, договор купли-продажи с квитанцией об уплате гербового сбора, план помещения, доказательство наличия финансовых средств, собственный загранпаспорт и супруга/-и (если актуально), если имеется — свидетельство о браке и местное разрешение на проживание и работу. Документ предоставляется бесплатно, рассмотрение ходатайства занимает 2–3 недели.
7. Получение документа о праве собственности.
   После уплаты всех необходимых налогов новому владельцу выдается в Управлении земельного кадастра документ под названием Title Deed, подтверждающий его право собственности на объект. В случае с покупкой первичного жилья это происходит после завершения строительства.

Сколько стоит квартира или дом на Кипре

Недвижимость на Кипре пользуется популярностью среди иностранцев, что стимулирует рост цен — в третьем квартале 2023 года они поднялись на 7,6 % в годовом исчислении. При этом стоимость квартир выросла на 11,5 %, а домов — на 4,9 %. Однако в целом цены на Кипре ниже, чем в некоторых крупных странах Европы, что также привлекательно для иностранцев. Помимо спроса, стоимость недвижимости зависит от ее расположения, наличия ремонта, мебели, развития инфраструктуры вокруг и того, насколько срочно продавец хочет заключить сделку. Следует также учесть оплату услуг адвоката / юриста.

Сколько в среднем стоит покупка дома и квартиры в разных городах Кипра, можно узнать из таблицы:

Права и обязанности иностранных покупателей

Как собственник недвижимости на Кипре, иностранец обязан ежемесячно оплачивать коммунальные услуги — счет за электричество, отопление, кондиционирование, воду и вывоз мусора в среднем составляет 186 EUR. Интернет и кабельное телевидение обычно обходятся в 33 EUR за месяц. Также владельцу разрешается предоставлять жилье в аренду, однако если гражданин третьей страны не является резидентом Кипра, он не может сдавать его краткосрочно иностранцам — только лицам с правом проживания в этом государстве. Ограничения относительно продажи законодательством не предусмотрены.

Поселиться на Кипре проще всего в качестве гражданина другой страны ЕС — в таком случае лицо имеет все те же права, что и владельцы кипрского паспорта, а также может без ограничений предоставлять свою недвижимость в аренду. Узнать подробно о вариантах оформления гражданства Евросоюза в срок от года можно на консультации у специалистов.

Ипотека и рассрочка

Претендовать на кредит для покупки жилья могут только иностранцы с постоянным местом жительства на Кипре. Зачастую такой вид ссуды выдается на приобретение первой квартиры или дома. Доступные ставки Bank of Cyprus колеблются от 4,41 до 6,4 %. Ипотеку можно взять на срок до 35 лет, максимальный возраст заемщика на момент окончания выплат не должен превышать 65 лет. Кредит покрывает до 80 % от стоимости объекта. Некоторые строительные компании предлагают рассрочку на приобретение недвижимости, первоначальный взнос обычно находится на уровне 40 %, а внести всю сумму необходимо в течение 2 лет.

Налоги и расходы

Покупателям первичной недвижимости на Кипре не требуется платить налог, только НДС в размере 19 или 5 %. Услуги риелтора зачастую оплачивает продавец, они составляют порядка 5 % от стоимости объекта. Другие расходы на приобретение жилья обычно включают:

• налог на покупку вторичной недвижимости — от 5 до 8 % (рассчитывается по сложной схеме зависимо от стоимости);
• гербовый сбор — до 0,2 % от суммы сделки;
• сопровождение юриста — 3 000–5 000 EUR;
• услуги нотариуса — 45–150 EUR;
• содержание жилья — около 200 EUR в месяц.

ВНЖ на Кипре при покупке недвижимости

Иностранцы, которые покупают жилую или коммерческую недвижимость на территории Кипра, имеют право на получение сразу постоянного вида на жительство. Минимальный размер вложений составляет 300 000 EUR, количество объектов — не более двух. В случае инвестиций в жилую недвижимость ее следует покупать непосредственно у застройщика, а коммерческую можно приобрести на вторичном рынке. Заявителю и его супруге/-у (если ходатайство совместное) необходимо предоставить справки несудимости, медицинские полисы, подтвердить отсутствие намерения работать на территории страны.

Если лицо инвестирует в коммерческие объекты, в момент подачи заявления на ПМЖ у лица должно быть жилье на Кипре. Соискателю необходимо подтвердить наличие стабильного годового дохода, получаемого из-за рубежа, в размере не менее 50 000 EUR за год, если он мигрирует вместе с супругой/-ом — от 65 000, а если с совершеннолетними детьми до 25 лет, обучающимися за рубежом, или не достигшими 18-летия — дополнительно 10 000 на каждого. Если инвестор хочет, чтобы ПМЖ было предоставлено его взрослому ребенку, необходимо вложить в недвижимость еще 300 000 EUR.

Постоянный вид на жительство предоставляется на бессрочный период, а карта резидента выдается на 10 лет. Те, кто получил ПМЖ на основании инвестиций, могут запросить гражданство Кипра, если проживут на территории страны не менее 5 лет из последних 7. Поскольку государство входит в Евросоюз, натурализация позволяет иностранцам получить паспорт ЕС.