Как купить недвижимость в Венгрии

Венгрия — достаточно привлекательная страна ЕС для иностранцев, в том числе в связи с лояльной миграционной политикой. Наличие собственной жилплощади является плюсом при запросе резидентства на любом основании, также здесь можно приобрести коммерческий объект, зарегистрировать компанию и оформить предпринимательский вид на жительство. С 1 января 2024 г. вступил в действие новый закон «Об общих правилах въезда и проживания граждан третьих стран», согласно которому при покупке жилой недвижимости в Венгрии на сумму не менее 500 000 EUR разрешается получить ВНЖ на десять лет с правом продления.

Спрос на венгерские дома и квартиры растет в течение последних нескольких лет благодаря сравнительно доступным ценам. Важная особенность заключается в том, что гражданам третьих стран необходимо получить специальное разрешение от властей на приобретение объекта. О плюсах и минусах покупки венгерской недвижимости, правах и обязанностях владельцев, налогах и других расходах — далее в статье.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Венгрии

Покупка квартиры или дома в Венгрии может стать выгодной инвестицией и способом уберечь капитал от инфляции, поскольку за последние годы в стране наблюдается рост стоимости м². Например, в Будапеште в декабре 2017 года цена составила примерно 2 000 EUR, а в конце 2023 — 2 600 с тенденцией к повышению. К тому же стоимость объектов в Венгрии ниже, чем в некоторых других странах ЕС. Международная аудит-консалтинговая компания Deloitte приводит такие приблизительные данные:

Для тех, кто рассматривает покупку жилья как основание для переезда за границу, главным минусом является достаточно высокий порог вложений для оформления инвестиционного ВНЖ в Венгрии. Еще один недостаток — пятилетний запрет на продажу купленного имущества при получении такого вида на жительство.

Доходность от аренды, по подсчетам риелторов, составляет по стране в среднем около 5 % в год, что не слишком много. Некоторые банки предлагают примерно такую же прибыль по депозитам, а иногда даже более высокую. Учитывая, что предполагаемый доход может быть полностью потрачен на содержание объекта, принимать решение о покупке недвижимости в Венгрии с коммерческой целью стоит крайне взвешено.

Рынок недвижимости в Венгрии

По данным Центрального статистического управления, в 2023 г. жилищный фонд составил 4 586 878 объектов, около 97 % из них — со всеми удобствами. В 2022 г. было выдано 35 002 разрешения на строительство, построено 20 540 квартир, 251 коммерческое здание (349,4 тыс. м²), 9 317 жилых домов, из них 956 — многоэтажных.

Рынок недвижимости в 2023 году продемонстрировал падение востребованности объектов и рост цен за м², причиной тому инфляция и низкие доходы населения. Однако начало 2024 характеризуется возросшим в пределах 8 % спросом на жилье стоимостью 500 000–1 250 000 EUR, что связано с новыми правилами легализации пребывания приглашенных инвесторов. Количество таких объектов оценивается в 8500.

Ориентировочная средняя стоимость м²:

Какую недвижимость может купить иностранец

По закону иностранцам разрешено покупать в Венгрии жилую, коммерческую недвижимость, участки земли под застройку, не относящиеся к сельскохозяйственным и лесным угодьям. Для этого необходимо согласие компетентного правительственного учреждения столицы и округа, в котором расположен объект.

Разрешение не требуется, если заявитель является:

• гражданином страны-участника ЕС, Шенгенской зоны или Швейцарии;
• лицом, имеющим несколько гражданств, одно из которых — венгерское;
• наследником имущества;
• лицом, обладающим статусом беженца или дополнительной защитой.

Если иностранец решил купить недвижимость в Венгрии в коммерческих целях, ему следует учесть, что он обязан на протяжении 90 дней с момента приобретения начать предпринимательскую деятельность и непрерывно проживать в стране. Помещения, купленные для бизнеса, подлежат отчуждению в течение года, если работа не была начата либо не велась последние 12 месяцев или собственник не проживал в этот период на территории государства.

В разрешении на покупку недвижимого имущества может быть отказано, если государство гражданства иностранного покупателя не предоставляет венграм таких же прав. Исключение возможно в определенных ситуациях, в том числе, если заявитель в течение 5 лет имел вид на жительство в Венгрии и не менее 3 из них в общей сложности работал. Отказ также возможен:

• если продажа объекта нарушает общественные и муниципальные интересы;
• когда невозможно удостовериться в личности покупателя;
• при неустановленном праве собственности.

Поиск объекта недвижимости

Для подбора подходящего объекта можно обратиться к онлайн-сервисам — это сайты недвижимости в Венгрии, порталы предложений от владельцев и риелторских агентств, которые предлагают выбор по ряду критериев, объявления содержат фото, иногда даже видео. Цены указаны в национальной валюте и в евро, чтобы узнать стоимость в рублях, например, необходимо уточнить текущий обменный курс. Поиск без посредников позволяет сэкономить деньги, но придется тратить дополнительное время и вникать во все подробности, чтобы не оказаться обманутым.

Обратиться к риелторам можно как сразу, так и уже после самостоятельного анализа доступных предложений на сайтах недвижимости. В первом случае агенты подберут подходящие объекты, исходя из запросов соискателя, во втором — отсеют заведомо неудачные варианты из тех, что выбрал клиент. Также в обязанности риелторов входит организация просмотров, проверка документов. Участие агента ускоряет процесс, однако это требует дополнительных расходов.

Где выгодно покупать недвижимость

Виды недвижимости Венгрии, представленные на рынке, разнообразны: квартиры в многоэтажках из 1, 2, 3 или более комнат, таунхаусы в столице и крупных городах, элитные апартаменты, недорогие отдельно стоящие коттеджи и маленькие дома возле озер. Расположение вблизи лечебных, термальных, горнолыжных курортов, исторических достопримечательностей предоставляет хорошие перспективы для сдачи жилья или коммерческих помещений в наем. Анализ ситуации в различных регионах страны позволяет составить рейтинг популярности городов для приобретения недвижимости:

• Будапешт.
  В столице самая высокая стоимость жилья. Здесь диапазон цен за м² в 2023 г. составил от 1 187 до 5 200 EUR. Город демонстрирует наиболее высокие показатели в социальной и культурной сфере, образовании и здравоохранении, лидирует по характеристикам рынка труда, возможностям шопинга. Уровень преступности оценивается как средний. Из минусов — жить здесь достаточно дорого. В Будапеште выгодно приобретать как относительно дешевое жилье, так и дорогие апартаменты для сдачи в аренду. Квартиры на три спальни стоят от 600 до 1 800 EUR в месяц.
• Пилишверешвар.
  Цена в 2023 г. за м² здесь колебалась от 476 до 2 415 EUR. Город занимает второе место после столицы, правда с большим отрывом, по уровню комфорта, уступает ей в плане культуры и возможностей шопинга, в образовании и здравоохранении. Здесь проще найти работу, а преступность самая низкая в стране. Учитывая, что до Будапешта всего около 20 км, здесь целесообразно приобретать как недорогую, так и элитную недвижимость для сдачи в аренду. Квартиру из 3 комнат можно сдавать за 494–728 EUR в месяц. Доступность жизни и возможность недорого купить жилье позволяет выбрать этот город и для собственного проживания.
• Печ.
  Пятый по величине город Венгрии, промышленный центр, расположен недалеко от границы с Хорватией. В 2023 году цены за м² составляли примерно от 300 до 3 000 EUR. Показатели рынка труда здесь сильно уступают первым двум городам, зато преступность значительно ниже, чем в столице. На хорошем уровне доступность образования и здравоохранения, жить здесь дешевле, чем в Будапеште и Пилишверешваре.
  У города древняя история, оставившая достопримечательности разных эпох, а также древнейший в Венгрии университет, в котором обучается много иностранцев. Целесообразно приобретать недвижимость как для сдачи в аренду туристам и студентам, так и для себя. Цена за 3-комнатную квартиру ― 520–570 EUR в месяц.
• Дебрецен.
  Одно из наиболее востребованных экскурсионных мест Венгрии, здесь расположен один из ведущих университетов и множество исторических памятников. Город демонстрирует высокие показатели по здравоохранению и довольно низкую преступность, уровень доступности жизни средний. Примерные цены в 2023 году — 1 100–3 570 EUR за м². Квартиру на три спальни можно сдавать за 440–880 EUR в месяц. Город считается наиболее комфортным на востоке Венгрии. Покупка недвижимости целесообразна как в коммерческих целях, так и для собственного проживания.
• Веспрем.
  Один из древнейших городов, входит в пятерку лучших, богат историческими памятниками, расположен в 15 км от озера Балатон. По уровню доступности образования Веспрем находится на третьем месте, по медицине — на пятом. Здесь довольно низкий показатель преступности, работу найти не слишком сложно. По доступности жизни город несколько опережает столицу. Цены в 2023 г. находились в диапазоне 1 346–2 903 EUR за м². Аренда 3-комнатной квартиры приносит владельцу 429–988 EUR ежемесячно. Инвестировать выгодно в объекты под сдачу в наем, в том числе для размещения туристов, а также для себя.
• Сегед.
  Третий по величине город Венгрии, входит в десятку лучших по уровню жизни. Доступность образования, медицины и развитость рынка труда можно охарактеризовать как «выше среднего», показатель преступности относительно невысок, стоимость жизни средняя. Цены за м² в конце 2023 г. составили 1 015–2 500 EUR. В Сегеде есть университет, предприятия пищевой промышленности. Покупка жилья для сдачи в аренду студентам и коммерческой недвижимости может стать источником стабильного дохода. Стоимость 3-комнатной квартиры в месяц составляет 390–1 300 EUR.
• Будакеси.
  Это ближний пригород столицы (примерно в 12 км). Уровень доступности образования выше среднего, медицина находится на одном из последних мест в десятке. Показатель преступности невысокий, развитость рынка труда и стоимость жизни — почти как в столице. Цена м² составляет 1 600–2 960 EUR. Целесообразной представляется покупка квартир разной комфортности для сдачи в аренду по примерно 650–936 EUR в месяц. Приобретение жилья для себя выгодно при наличии достаточных доходов, поскольку соотношение среднего заработка и расходов здесь нельзя назвать оптимальным.
• Бачальмаш.
  Находится в десятке лучших городов Венгрии благодаря самой высокой доступности жизни, однако найти здесь хорошо оплачиваемую работу достаточно сложно. В этом населенном пункте не слишком развита медицина, уровень преступности невысокий. В Бачальмаше самая недорогая недвижимость в Венгрии: цены находятся в диапазоне 106–893 EUR за м². Инвестировать с целью получения прибыли представляется нецелесообразным, покупка жилья для себя может быть выгодной с учетом того, что жизнь в городе довольно дешевая.

Алгоритм покупки жилья в Венгрии

Иностранный гражданин может не присутствовать лично для приобретения жилья в Венгрии, а оформить доверенность на представителя — это может быть юрист, например, который будет осуществлять все действия от имени покупателя. Процедура одинакова для всех иностранцев, в том числе для граждан России — каких-либо дополнительных этапов или ограничений для них не предусмотрено.

Поле выбора объекта процесс покупки жилья в Венгрии предполагает следующие шаги:

Сколько стоит квартира или дом в Венгрии

На стоимость венгерской недвижимости влияют различные факторы: местоположение, тип жилья, год постройки, площадь, материалы. Цены на квартиры в крупных городах могут существенно отличаться в зависимости от района.

По данным сайта недвижимости ingatlan.com, в 2024 году можно купить дом или квартиру в Венгрии по следующим ценам:

Права и обязанности иностранных покупателей

Права всех владельцев недвижимости в Венгрии определены разделом 5:13 Закона V 2013 года о Гражданском кодексе и гарантированы статьей 13 Конституции. Это значит, что иностранец имеет право распоряжаться приобретенным объектом любым законным способом: продавать на своих условиях, сдавать в аренду, дарить, обменивать, оставлять в наследство. Обязанности собственника включают оплату коммунальных услуг, поддержание имущества в надлежащем состоянии, соблюдение общественного порядка.

Ипотека и рассрочка

Гражданам третьих стран разрешается брать банковский кредит только при наличии подтвержденного постоянного места проживания — адресной карты, которую могут получить обладатели ВНЖ в Венгрии. Также необходимы индивидуальный номер налогоплательщика и трудовой договор, желательно бессрочный. В 2024 году стандартные условия банков предусматривают кредитование на 20 лет и ставку 6,1–7,15 % при первоначальном взносе 20 % от стоимости объекта. Информацию о сотрудничестве с иностранцами и точные условия необходимо уточнять индивидуально.

Налоги и расходы

Расходы на покупку (суммы в евро указаны примерно):

• административный сбор при получении разрешения на покупку — 25 или 127, зависит от статуса иностранного гражданина;
• оплата регистрации права собственности — около 17;
• услуги риелтора — от 127 EUR до 3 % от суммы сделки;
• налог на недвижимость в Венгрии при покупке ― 4 % от стоимости объекта, платится единоразово в течение месяца с дня получения решения уполномоченного органа после регистрации нового владельца;
• услуги юриста — 0,5–1 % от стоимости объекта;
• регистрация ипотеки — 32 EUR, дополнительно банки взимают комиссию, размер которой устанавливают отдельно.

В случае участия в сделке нотариуса его гонорар рассчитывается по сложной схеме в зависимости от цены объекта.

Стоимость электроэнергии при потреблении на уровне 300 кВт в месяц может составить около 36 EUR, за 200 м³ газа в тот же период придется заплатить примерно 147 EUR. Тарифы на воду и канализацию отличаются в разных округах, за м³ составляют 0,56–0,91 EUR. Вывоз бытовых отходов стоит примерно 0,46–3,2 EUR за 120 л.

ВНЖ в Венгрии при покупке недвижимости

Иностранцы могут получить 10-летний продлеваемый ВНЖ на основании владения недвижимостью, если выполнят следующие условия:

• объект является жилым, не имеет каких-либо обременений;
• сумма сделки составила не менее 500 000 EUR;
• соискатель имеет средства для проживания в стране и медстраховку.

Если у лица нет права на безвизовое посещение Венгрии, ему понадобится сначала открыть визу приглашенного инвестора. В течение 93 дней после прибытия следует лично подать заявление о получении вида на жительство в Национальное управление полиции по делам иностранцев или через электронную платформу Enter Hungary. Если лицо имеет право въехать без визы, ходатайство о ВНЖ направляется в первый же день после пересечения границы. В любом случае в течение 3 месяцев необходимо уведомить власти о том, что вся сумма выплачена, этот факт проверяется компетентными органами.

Срок рассмотрения прошения о ВНЖ Венгрии при покупке недвижимости миграционной службой составляет 21 день. Члены семьи иностранного инвестора имеют право получить вид на жительство в рамках программы воссоединения. Гражданство можно запросить спустя 8 лет проживания в стране в порядке натурализации. Инвестиционная программа доступна в том числе и для россиян — ограничений для них не предусмотрено.