Как купить недвижимость в Испании

Покупка недвижимости в Испании — это выгодное капиталовложение, позволяющее размещаться в собственном комфортном жилье по приезде в туристически и экономически развитую страну Европы, сдавать квартиру или дом в аренду для получения прибыли. Чтобы стать владельцем испанских апартаментов, не потребуется паспорт ЕС или местное резидентство, достаточно открыть местный банковский счет и получить идентификационный номер иностранца (NIE), который присваивается для осуществления различных операций.

Недвижимость в Испании активно пользуется спросом, что ведет к ее удорожанию. В 2022 году продажи увеличились более чем на 6,1 %, в 2023 и 2024 также наблюдается прирост. Чаще всего иностранцы покупают квартиры, интересуются сектором курортного жилья. Чем ближе дом в Испании к побережью, тем выше на него спрос, а следовательно, и цена, поэтому его можно будет в дальнейшем выгодно продать или сдавать в аренду с высокой доходностью. Иностранцы, которые покупают испанскую недвижимость стоимостью от 500 000 EUR, имеют право получить местный ВНЖ.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Испании

Иностранные граждане совершают инвестиции в испанские апартаменты по нескольким причинам:

• отсутствие ограничений на покупку жилья в Испании;
• возможность получения ипотечного кредита;
• простота процедуры покупки и оформления объектов;
• возможность жить на берегу моря в собственном доме или квартире по приезде в страну с высоким уровнем развития экономики, медицины;
• перспектива получения стабильно высокого дохода от сдачи в аренду (5,02–5,8 %в Мадриде, 6,8–7,33 % в Санта-Крус-де-Тенерифе, 7,85–9,83 % в Валенсии);
• возможность обретения вида на жительство при покупке недвижимости на сумму более 500 000 EUR.

Приобретение испанской недвижимости открывает массу возможностей, но также имеет определенные минусы, к которым относятся ежегодные затраты на содержание жилья. В число расходов входит оплата коммунальных услуг, услуг кондоминиума, уплата налогов и другое.

Особенности приобретения испанской недвижимости

Купить недвижимость в Испании может гражданин любой страны. Испанское гражданство или резидентство для проведения сделки иметь необязательно. Покупателем может быть как физическое, так и юридическое лицо. Главное условие для приобретения недвижимого имущества — открытие счета в испанском банке для уплаты налогов и прочих расходов, что невозможно без получения NIE.

Какую недвижимость может приобрести иностранец

В Испании нет ограничений на приобретение недвижимого имущества для россиян и выходцев из других государств. Иностранец может купить дом, квартиру в новостройке или на вторичном рынке, коммерческий объект в любом регионе страны за подходящую ему цену. Для приобретения земельного участка в деревенской местности, размер которого превышает 4 Га для орошаемых земель и 20 Га для сухих, потребуется разрешение от властей.

Виды жилой недвижимости в Испании:

• Студия.
  Состоит из одного помещения, которое является спальней, кухней и гостиной. Подходит для тех, кто хочет приобрести недвижимость с минимальными затратами, поскольку студии стоят сравнительно недорого. Пользуются спросом среди студентов и туристов, так как аренда такого жилья наиболее дешевая.
• Квартира или апартаменты.
  Если в объявлении указано, что апартаменты двухкомнатные, то значит помимо гостиной есть еще 2 спальни. Квартиры находятся в многоэтажных домах (от 3 этажей и выше). В аренде больше заинтересованы семейные пары, которые планируют длительное время жить и работать в Испании. Квартиры, расположенные в курортных районах, пользуются спросом среди туристов.
• Дуплекс.
  Это двухуровневая квартира, площадь которой составляет около 100 м². Из-за большого пространства дуплекс по внутреннему обустройству напоминает загородный дом, но стоит дешевле.
• Пентхаус.
  Находится на последнем этаже многоэтажного дома. Стоимость такой квартиры выше, чем обычной, за счет вида, открывающегося из окон, наличия крыши-террасы. Если жилье находится на двух последних этажах высотки, то это считается двухуровневым пентхаусом.
• Бунгало.
  Это одноэтажный дом с плоской крышей, который зачастую располагается за городом. Отличительной особенностью является наличие придомовой территории, например, сада или зеленой зоны.
• Коттедж.
  Представляет собой дом с собственным небольшим участком земли. Бывает одно-, двух- и многоэтажным. Дешевле стоят смежные коттеджи на несколько владельцев.
• Вилла.
  Это элитная недвижимость, площадь которой составляет около 180–200 м². Характерной чертой является расположение, как правило, на побережье.

В объявлениях владельцы могут неточно указывать вид недвижимости, например, домом называть и бунгало, и коттедж. При покупке следует ориентироваться на внешний вид здания.

Поиск объекта недвижимости в Испании

Найти подходящее предложение можно самостоятельно или обратившись в агентство недвижимости. Сотрудничество с риелторами делает сделку безопасной, защищает от недобросовестных продавцов, которые предлагают жилье с долгами или предназначенное под снос. Специалисты подбирают объект от собственника или застройщика с учетом пожеланий клиента. Некоторые продавцы работают исключительно через агентов, особенно если речь идет об эксклюзивных предложениях. При желании приобрести виллу в элитном регионе не обойтись без помощи риелтора. Специалист в сфере недвижимости может помочь с оформлением NIE и заключением договоров с поставщиками коммунальных услуг. Основной минус привлечения к процессу агентов — это комиссия, составляющая 3–5 % от стоимости объекта.

Сотрудничать стоит только с компаниями, зарегистрированными в Официальной ассоциации агентов недвижимости (Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria). При выборе риелтора стоит узнать отзывы о нем у предыдущих клиентов.

Самостоятельно можно поискать подходящие варианты через сайты недвижимости в Испании:

• idealista.com;
• realestate.bnpparibas.es;
• habitaclia.com;
• vibbo.com;
• fotocasa.es;
• nuroa.es;
• enalquiler.com.

Преимуществом самостоятельного поиска является возможность приобрести жилье по более доступной цене, не платить комиссию риелтору. В противовес плюсам есть и минусы:

• придется изучать особенности рынка недвижимости и географию Испании, чтобы понять, какой регион подходит для покупки;
• необходимо рассмотреть больше вариантов, чем с риелтором, прежде чем выбрать подходящий;
• возрастает риск связаться с недобросовестными продавцами, которые могут скрывать аварийное состояние дома, указ о его сносе, задолженность по коммунальным платежам или другие нюансы.

Где выгодно покупать недвижимость

Выбирать регион для приобретения недвижимого объекта следует, исходя из бюджета и целей, личных предпочтений и дальнейших планов по его использованию. Среди иностранцев популярностью пользуются как элитные, так и бюджетные районы Испании. Наиболее выгодными для приобретения недвижимости в данной стране являются следующие регионы и города:

• Коста-Дорада.
  Располагается к югу от Барселоны, название переводится как «Золотое побережье». Регион востребован как для отдыха, так и для переезда на постоянное место жительства. Объекты здесь сравнительно невысокой стоимости, но прибрежные курорты отличаются дороговизной.
• Коста-Брава.
  Северо-восточное побережье Испании с популярными курортами, подходит для покупки жилья с целью сдачи в аренду. Недвижимость дорогая в связи с туристической востребованностью.
• Аликанте.
  Находится на побережье Коста-Бланка. Объявления о продаже недорогой недвижимости в Испании часто встречаются именно здесь, место популярно среди туристов из России и других стран благодаря демократичным ценам на аренду.
• Каталония (Барселона).
  Экономически развитый регион, интересный в качестве инвестиций, поэтому объекты здесь достаточно дорогие.
• Валенсия.
  Город подходит для приморского отдыха, находится на третьем месте по численности населения, известен живописными пляжами, есть предложения на любой уровень дохода.
• Балеарские острова.
  Включают Ибицу, Майорку, Менорку и Форментеру. Пользуются спросом среди молодежи, представляют интерес для туристического отдыха, поэтому недвижимость дорогая.
• Канарские острова.
  Удаленный от материковой части Испании экзотический регион. Наибольшей популярностью пользуется курорт Тенерифе. Можно найти предложения в разных ценовых сегментах, но в целом стоимость объектов демократичная.

Алгоритм покупки жилья в Испании

Для покупки дома или квартиры в Испании участие риелтора не обязательное, главное — найти нотариуса, который будет заниматься оформлением договора купли-продажи и регистрацией права собственности. Процесс приобретения испанской недвижимости состоит из нескольких этапов:

1. Сбор документов и открытие счета.
2. Юридическая проверка объекта.
3. Подписание договора купли-продажи.
4. Оплата и оформление права собственности.

Сбор документов и открытие счета

Чтобы осуществить сделку, иностранный гражданин должен получить NIE. Код присваивается Генеральным комиссариатом по делам иммиграции и границ. Также документ можно получить в консульстве по месту жительства. Срок оформления отличаются: если запрашивать код на территории Испании, то придется ждать 5 дней, за рубежом — около 2 недель.

Для получения NIE потребуются следующие документы:

• заявление установленного образца EX-15;
• оригинал и ксерокопия паспорта;
• квитанция об уплате налога в размере 9,84 EUR.

После присвоения NIE следует открыть счет в испанском банке, чтобы можно было перечислить деньги за недвижимость на счет продавца, уплачивать налоги, коммунальные платежи. С иностранными гражданами работают такие финучреждения как Sabadell, BBVA, Sandander, La Caixa. Необходимо лично прийти в отделение и написать заявление.

Подать заявку на открытие счета онлайн можно в таких банках:

• Openbank;
• N26;
• Revolut.

Открытие счета бесплатное, но ежеквартально или ежегодно может взиматься комиссия.

Юридическая проверка объекта

Чтобы подтвердить серьезность намерений на приобретение жилья, покупатель должен его забронировать, а именно внести задаток. Средний размер аванса на испанском рынке недвижимости составляет 3 000 EUR, но оговаривается индивидуально. Выбранный объект проверяется на отсутствие долгов по коммунальным услугам, обязательств перед банками и других обременений. Проверкой занимается риелтор. При выявлении подобных нюансов собственник недвижимого объекта будет обязан вернуть задаток в полном объеме.

Если покупатель не пользуется услугами риелтора, то выполняет проверку самостоятельно. В таком случае необходимо взять выписку из Реестра собственности Испании (Nota Simple), в которой содержится информация о владельце и наличии обременений. Перед заключением сделки в любом случае собственную проверку осуществит нотариус.

На данном этапе обе стороны заключают предварительный договор, согласно которому иностранец передает владельцу сумму в размере 10 % от стоимости покупки. Собственник подписывает квитанцию о получении денег.

Подписание договора купли-продажи

Если покупателя и продавца все устраивает, то обеими сторонами в обозначенное ранее время подписывается договор купли-продажи, составленный нотариусом. При приобретении жилья в кредит на сделке присутствует сотрудник банка.

Оплата и оформление права собственности

После заключения сделки покупатель рассчитывается с продавцом — выписывает чек со своего испанского счета. Нотариус передает оригинал договора в Реестр собственности, где вносятся данные о смене владельца. Регистрация занимает до 15 дней. Новый владелец должен обратиться в офисы поставщиков коммунальных услуг для переоформления соглашений.

Собственник испанской недвижимости может распоряжаться объектом по своему усмотрению, получать прибыль от имущества, если выставит его на продажу или будет сдавать в аренду посуточно, на курортный сезон либо сразу на год. Владелец жилья также обязан вовремя платить налоги и коммунальные платежи.

Стоимость испанской недвижимости

Стоимость жилья зависит от его месторасположения, типа, площади и других факторов. Сравнительно недорого продается недвижимость вдали от моря, с видом на горы — например, в городах Аликанте, Торревьеха. Стоимость квартиры здесь начинается от 30 000 EUR, средняя цена — 45 000–60 000. Дороже обойдется дом на побережье Коста-Бланка — 160 000 EUR в среднем. Стоимость виллы у моря стартует от 500 000 EUR. В Барселоне встречаются предложения о продаже апартаментов от 1,5 до 2–3 млн EUR.

Сколько стоит недвижимость в Испании, можно посмотреть в таблице ниже.

Ипотека и рассрочка

Если у покупателя не хватает денег, чтобы приобрести жилье в Испании, он может взять кредит. Условия для иностранцев зависят от конкретного банка, но в среднем они следующие:

• выдается сумма, покрывающая 60–70 % стоимости недвижимости;
• отсутствует необходимость поручительства;
• срок выплаты кредита 5–30 лет;
• ставка по ипотеке 2–4 %;
• возраст заемщика 25–60 лет.

Если принимать во внимание первый взнос, оплату услуг нотариуса и прочих расходов, уплату налогов, то для покупки недвижимости в ипотеку сразу потребуется сумма в размере около 50 % от стоимости объекта. Каждый банк выдвигает свои требования по перечню необходимых документов, но в любом случае, чтобы получить рассрочку, необходимо подать NIE и справка о доходах.

Налоги и расходы

Новый владелец должен уплатить налог на недвижимость в Испании, связанный с покупкой. Сумма зависит от типа жилья. При приобретении нового дома или квартиры от застройщика ставка НДС составляет 10 %. Если иностранец покупает вторичную недвижимость, он должен уплатить налог на переход права собственности (ITP). Размер устанавливается каждым регионом отдельно. В Каталонии, например, ITP для объектов стоимостью до 1 млн EUR составляет 10 %.

Прочие налоги и расходы:

• Комиссия за регистрацию в Реестре собственности. Устанавливается в зависимости от стоимости объекта в соответствии с законом № 285 от 28 ноября 1989 года.
• Налог на документально подтвержденные правовые акты (AJD). Размер регулирует каждый регион самостоятельно, в Валенсии, например, это 0,1 %, 1 % или 2 %, в зависимости от обстоятельств.
• Фиксированная ставка на бумагу, на которой печатаются акты. 0,30 EUR за лист или 0,15 EUR за страницу.
• Ежегодный налог (IBI). Величина устанавливается муниципалитетом, рассчитывается из кадастровой стоимости объекта. В Мадриде, например, это 0,456 % для городской недвижимости и 0,567 % для сельской.
• Налог на доход. Уплачивается, если владелец сдает жилье в аренду. Для резидентов ставка прогрессивная и состоит из общей по стране (9,5–24,5 %) и квоты, регулируемой регионом (в Каталонии, к примеру, это 10,5–25,5 %). Для нерезидентов устанавливается сбор в размере 19 % или 24 % в зависимости от объема дохода.
• Коммунальные платежи. В общей сложности — около 200 EUR в месяц.

ВНЖ Испании при покупке недвижимости

Чтобы получить испанский вид на жительство, следует инвестировать в недвижимость сумму в размере от 500 000 EUR, свободную от обременений. Право собственности необходимо подтвердить соответствующим свидетельством из реестра. Инвестиции в недвижимость позволяют получить годовую визу, а затем претендовать на трехлетний ВНЖ. Согласно закону, срок ожидания после подачи заявки составляет 10 дней, однако он может быть продлен до 1,5 месяца.

ВНЖ Испании, полученный при покупке недвижимости, дает право жить в данной стране владельцу имущества и членам его семьи:

• супруге/-у или сожителю;
• совершеннолетним детям и младше 18 лет, которые финансово зависят от родителей;
• родственникам по восходящей линии, находящимся на иждивении инвестора.

Стать обладателем паспорта Испании можно не ранее, чем через 10 лет проживания на территории государства.

Как переехать в Испанию по упрощенной процедуре

Граждане всех стран-участников ЕС могут в любой момент приехать в Испанию на неограниченный срок, чтобы проследить за состоянием недвижимости, провести отпуск или жить длительный период. Европейцам не понадобится открывать визу или запрашивать ВНЖ для пребывания в данном государстве, что существенно экономит время и силы.

Стать гражданином ЕС можно путем участия в программе репатриации в Румынию или Польшу, что предполагает возвращение на историческую родину лиц, имеющих принадлежность к румынам либо полякам. В связи с активной миграцией населения во времена существования СССР, соответствующие корни есть практически у каждого россиянина, украинца и белоруса. Программа позволяет получить гражданство страны-участника Евросоюза в срок от года без крупных капиталовложений и длительного проживания на территории государства. Чтобы узнать больше об особенностях и условиях репатриации, проверить свои шансы на участие, стоит получить консультацию миграционного специалиста.