Как купить недвижимость в Грузии

Недвижимость в Грузии отличается высокой ликвидностью, а также является выгодной инвестицией, позволяющей иностранцу получить ВНЖ при условии вложения в объект от 100 000 USD. Собственник может использовать приобретенное помещение для проживания или ведения коммерческой деятельности, а также для получения пассивного дохода путем сдачи имущества в аренду. По данным журнала Forbes Georgia, рынок реализации различных видов недвижимости в Грузии вырос более чем в 3 раза в период 2022–2023 гг. Также эксперты отмечают потенциал роста на 2024 год.

Спрос на грузинскую недвижимость среди россиян обусловлен различными факторами, среди которых можно отметить популярность местных курортов, невысокие затраты на проживание в стране, а также социально-экономическую политику государства, позволяющую кандидатам получить ВНЖ за инвестиции. В статье представлена детальная информация о том, как выбрать и купить жилое или коммерческое помещение в Грузии, в каком городе лучше поселиться и можно ли иностранцу оформить ипотеку в местном банке.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Грузии

Граждане любого государства могут без ограничений купить недвижимость в Грузии. При приобретении жилого или коммерческого помещения иностранцу необходимо заранее учесть плюсы и минусы. Основные преимущества покупки и владения объектом в стране:

• Доступная стоимость.
  Одним из главных плюсов приобретения недвижимого имущества в государстве является ее невысокая цена. В среднем стоимость городских квартир составляет от 910 USD за м² и зависит от района и года постройки. В Тбилиси жилье более дорогое — около 1 017 USD за единицу площади. В городе Гори можно купить относительно недорогую недвижимость в Грузии — от 670 USD/м².
• Выгодная система налогообложения.
  Налог на имущество (недвижимость) в Грузии регулируется фискальной политикой каждого региона государства. Сумма отчислений в бюджет за владение объектом рассчитывается, исходя из размера совокупного годового дохода семьи. Если общая прибыль составляет 14086–35215 USD, налоговая ставка будет варьироваться в пределах 0,05–0,2 % от рыночной стоимости недвижимости. При доходах семьи свыше 35 215 USD в год отчисления составят 0,8–1 %. Пошлину обязаны уплачивать только налоговые резиденты страны, в том числе лица, имеющие вид на жительство.
• Возможность получить ВНЖ Грузии при покупке недвижимости.
  Иностранные граждане, во владении которых есть жилое или коммерческое помещение стоимостью от 100 000 USD, могут получить краткосрочный вид на жительство для себя и членов семьи. ВНЖ выдается на год, затем его можно продлить на 5 лет.
• Широкий выбор объектов.
  В Грузии нет ограничений на покупку и владение недвижимым имуществом иностранными гражданами, за исключением покупки сельскохозяйственных земель. В любом из городов государства можно купить квартиру, частный дом, участок под застройку, офисное или складское помещение.
• Быстрое оформление.
  Для получения сертификата о праве собственности собственнику нужно подать минимальный пакет документов в Министерство юстиции и уплатить пошлину от 105 до 305 GEL (37 или 107 USD соответственно). Процедура покупки и регистрации занимает до 4 дней.
• Доход от сдачи объекта внаем.
  Грузия стремительно развивается и является одним из самых популярных туристических направлений. Поэтому приобретение недвижимости для последующей сдачи ее в аренду является хорошим вариантом получения пассивного дохода. По данным международного агентства Global Property Guide, во втором квартале 2024 года в среднем доходность от предоставления объекта внаем в Грузии была 7,85 %. Для сравнения, во Франции данный показатель составляет 4,52 %, в Австрии — 3,59 %, Эстонии — 4,51 %, Германии — 3,74 %, Венгрии — 5,75 %.
• Невысокие расходы на содержание недвижимости.
  Тарифы на электричество, водоснабжение и газификацию жилых и коммерческих помещений в Грузии невысокие. Например, средний чек за потребление электричества в месяц на двоих человек будет составлять 7–10 USD, вода обойдется от 0,36 USD за м³, газ — от 0,37 USD за м³. Стоимость вывоза мусора — до 1 USD в месяц на человека, тариф за интернет — около 19 USD. В целом содержание квартиры площадью 90 м² обойдется владельцу около 85 USD.

К недостаткам приобретения объекта недвижимости в Грузии можно отнести необходимость уплаты налога при получении ВНЖ. Также будущему владельцу следует подготовить средства в валюте, которую, как правило, определяет продавец. Например, при покупке объекта на вторичном рынке в большинстве случаев расчет происходит в долларах США, тогда как приобретение недвижимости у застройщика преимущественно осуществляется в грузинских лари на официальный банковский счет.

Рынок недвижимости в Грузии

Правительство Грузии ориентировано на поддержку бизнеса и привлечение инвестиций в государственный бюджет. В рейтинге Doing Business 2020 страна входит в топ-10 региональных лидеров по общему количеству реформ. Согласно данным шкалы «Экономическая свобода в мире», представленным Институтом Фрейзера (Fraser Institute), в 2023 году Грузия заняла 25-е место среди 165 стран мира.

Покупка недвижимости в Грузии для иностранцев — обоснованное и экономически выгодное решение. В государстве нет ограничений на приобретение объекта по площади, стоимости или типу. По состоянию на конец 2023 — начало 2024 года объем рынка недвижимого имущества увеличился на 29 %, а средняя стоимость квартир выросла на 7–26 % в зависимости от типа жилого фонда и места расположения. Наибольший спрос и рост цен эксперты отмечают на первичную недвижимость.

Какую недвижимость может купить иностранец

Иностранные граждане имеют право свободно приобретать любые объекты в Грузии. Исключением являются земли, имеющие статус сельскохозяйственных. Претенденты могут купить апартаменты в многоэтажных домах, таунхаусы, коттеджи, дома, а также помещения коммерческого назначения (офисы, склады, рестораны, магазины, кафе).

Как правило, квартиры в Грузии от застройщика имеют свободную планировку, которую собственник может частично менять. Например, можно купить апартаменты в черновом каркасе, с чистовой отделкой или полноценным ремонтом и меблированием. Процесс оформления права собственности в государстве является быстрым и прозрачным, а налогообложение на покупку недвижимости для иностранных граждан не предусмотрено.

Собственники объекта в Грузии вправе на данном основании оформить ВНЖ. Также иностранцам доступен статус резидента через приобретение недвижимости во многих странах ЕС. Получить развернутую информацию и разработать алгоритм иммиграции в европейское государство можно на консультации со специалистом в области международного права компании Migronium.

Поиск объекта недвижимости

Рынок недвижимости в стране очень развит, здесь находится множество риелторских агентств и девелоперских фирм, с помощью которых можно приобрести жилье в Грузии. При сотрудничестве с риелторами покупатель может не присутствовать при подборе и оформлении документов (договоров покупки или аренды). Также приобретение жилья или офиса доступно соискателям напрямую от застройщика на любом этапе строительства или отделки.

Сайты недвижимости в Грузии очень популярны, они позволяют найти подходящий объект для проживания или аренды без посредников. Особенно удобным является то, что на большинстве ресурсов объявления размещены на нескольких языках: грузинском, английском и русском. Это позволяет гражданам любой страны беспрепятственно осуществлять подбор недвижимости самостоятельно. Специализированные сайты имеют оптимизированную систему фильтрации предложений, а также предоставляют возможность связаться с владельцем любым удобным способом.

Где выгодно покупать недвижимость

Спрос на помещения в разных городах Грузии зависит от наличия в них возможностей для бизнеса и трудоустройства, развития промышленности и инфраструктуры. Также принимаются во внимание экологические показатели. Наиболее популярными для покупки недвижимости являются следующие населенные пункты:

• Тбилиси — экономический и социокультурный центр страны.
  Наличие международного аэропорта, обширная бизнес-среда и развитая инфраструктура делают Тбилиси одним из самых популярных городов среди туристов и иммигрантов. Покупка недвижимости здесь является выгодной инвестицией. Большая часть населения города понимает или говорит на русском и английском языках. В зависимости от района, типа и давности постройки цены на квартиры в Тбилиси стартуют от 1 017 USD за м². Стоимость аренды — от 480 USD в месяц за однокомнатную квартиру. Цены на недвижимость в Тбилиси — одни из самых высоких в стране, однако доход от аренды в зависимости от местоположения квартиры может составлять до 9,16 % в год.
• Батуми — региональный центр Аджарии.
  Данный курортный город расположен на побережье Черного моря и является одним из центров туристической инфраструктуры страны. Наиболее востребованные в Батуми — апартаменты и отели на побережье, приобретаемые для сдачи в аренду. В городе распространена покупка номеров в отельных комплексах, стоимость метра квадратного такого помещения — 3 000 USD. Как правило, сдачей номеров в комплексе отдыха занимается управляющая компания, а не инвесторы. Стоимость квартиры в Батуми в среднем — от 842 USD за м², купить элитное жилье на берегу моря можно от 1 780 USD за единицу площади. Цены на аренду жилья разные: от 355 до 905 USD в месяц.
• Телави — главный город Кахетии.
  Телави подходит для любителей лыжного спорта и горной местности. Регион отличается аутентичностью, красивой природой и более дешевой недвижимостью по сравнению с Батуми или Тбилиси. Иностранцы преимущественно покупают здесь дома и виллы для жизни или сдачи в аренду. Меньшей популярностью в регионе пользуются квартиры. Цена небольшого дома или квартиры в городе — 356–856 USD за единицу площади, покупка виллы обойдется значительно дороже — минимум 1 314 USD/м². Стоимость аренды дома в Телави зависит от площади объекта. Например, коттедж площадью 150 м² можно сдавать за 880 USD в месяц.
• Рустави — тихий пригород столицы.
  Данный населенный пункт отличается более размеренным темпом жизни и низкими ценами на жилье по сравнению с находящимся рядом Тбилиси. При этом в Рустави можно найти работу в любом секторе, здесь расположено множество крупных грузинских компаний. Купить квартиру в городе можно по цене от 387 USD за метр квадратный, арендовать — от 230 USD в месяц. Согласно отзывам иммигрантов, Рустави очень популярен среди иностранцев, работающих в столице, но желающих проживать в более спокойном месте.
• Кутаиси — экономический центр Западной Грузии.
  Город является третьим по количеству населения после Тбилиси и Батуми. Кутаиси — один из старейших населенных пунктов страны, имеющий развитую транспортную инфраструктуру и высокий экономический потенциал. В городе действует свободная индустриальная зона, что позволяет легко открывать и вести бизнес. Выгодными считаются вложения в местную жилую и коммерческую недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду. Купить квартиру в Кутаиси можно от 692 USD/м². Аренда однокомнатной квартиры — от 260 USD в месяц.

Алгоритм покупки жилья в Грузии

На возможность приобретения грузинской недвижимости не влияет гражданство или состав семьи покупателя. Правила и особенности процесса купли и продажи практически не отличаются от других стран постсоветского пространства:

1. Выбор типа недвижимости.
   Иностранцы имеют право приобретать в Грузии объекты в новом и старом жилом фонде. Купить можно любой вид помещения — квартиру, дом, дачную постройку, коттедж, офис, отель.
2. Проверка недвижимого имущества.
   При приобретении жилья на вторичном рынке недвижимости покупатель или его законный представитель может найти объект по кадастровому номеру на сайте Министерства юстиции Грузии и скачать онлайн-выписку из реестра недвижимого имущества. Данный документ позволит получить информацию о статусе помещения, наличии или отсутствии на нем арестов, долгов или штрафов. При покупке недвижимости от застройщика по кадастровому номеру необходимо проверить введение объекта в эксплуатацию или наличие разрешения на ведение строительных работ.
3. Подготовка документов.
   Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах на двух языках: грузинском и русском/английском. Две копии данного документа остаются у покупателя. Как правило, перед заключением основного договора купли-продажи обе стороны заключают предварительное соглашение, в котором указываются размер залога (около 10 % от стоимости объекта), порядок и валюта расчетов, сроки переоформления прав собственности и ряд других важных нюансов. Процедура покупки помещения и заключения договоров осуществляется в присутствии нотариуса или в Министерстве юстиции.
4. Регистрация права собственности на приобретенный объект.
   На основании нотариально заверенного договора купли-продажи новый владелец недвижимого имущества должен оформить право собственности. Запрос подается в Министерство юстиции или Агентство гражданского реестра. Иностранцу или его доверенному представителю необходимо предоставить копию удостоверения личности, заверенный в надлежащем порядке договор о возникновении права собственности на объект, а также подтверждающий уплату пошлины чек. Сумма сбора зависит от сроков регистрации и составляет 37 или 107 USD (за период 4 дня и 1 час соответственно).

Сколько стоит квартира или дом в Грузии

Цена жилья в Грузии определяется многими факторами, главными среди которых являются расположение, регион, тип и возраст строения, наличие инфраструктуры и ремонта. Недорого купить жилье можно в отдаленных поселках или еще не развитых небольших городах. А если рассматривать более популярные варианты, расположенные в столице, на берегу моря или рядом с горнолыжными курортами, стоимость недвижимости будет значительно больше. Также необходимо учитывать расходы на содержание объекта. В сравнительной таблице указано, сколько стоит квадратный метр квартиры или дома в Грузии.

Таблица содержит самые низкие цены на продажу жилья, которые отображены на популярных сайтах недвижимости Грузии. Итоговая стоимость объектов может варьироваться.

Права и обязанности иностранных покупателей

Собственник грузинской недвижимости может использовать ее по своему усмотрению: поселиться, сдать в аренду, повторно продать. Наряду с возможностями у владельца объекта возникают и обязательства, которые выражаются в необходимости:

• своевременно оплачивать коммунальные платежи;
• оформлять официальный договор при сдаче имущества в аренду;
• отчислять пошлину на имущество (если владелец является налоговым резидентом Грузии);
• ежегодно уплачивать налог на прибыль — от 5 до 20 % в зависимости от типа недвижимости и способа ее использования.

Ипотека и рассрочка: возможности приобретения имущества

Законодательство Грузии позволяет иностранцам покупать недвижимость в рассрочку и оформлять ипотечный кредит. Однако с 1 апреля 2022 года для россиян, желающих приобрести объект в стране с помощью займа, процедура усложнилась. Получить ипотеку в Грузии практически невозможно без поручителя и официального подтверждения платежеспособности. Гражданам РФ, желающим приобрести недвижимость с помощью займа, необходимо соответствовать ряду требований:

• быть в возрасте от 23 до 65 лет;
• иметь счет в грузинском банке;
• подтвердить наличие стабильного дохода, уровень которого после внесения платежа по ипотеке будет не меньше минимальной заработной платы в Грузии — 321 GEL в месяц (около 113 USD);
• иметь поручителя (физическое или юридическое лицо);
• предоставить недвижимость в качестве залога (по желанию заемщика).

Банки Грузии выдают кредиты иностранцам в валюте. Размер займа не должен превышать 50–60 % от полной стоимости приобретаемого объекта. Срок предоставления кредита — максимум 15 лет. Также необходимо учитывать плавающую процентную ставку, которая может изменяться в зависимости от внутри- и внешнеэкономических факторов. Регулярный платеж по ипотеке не должен превышать 25 % от ежемесячного дохода иностранца.

Налоги и расходы

Законодательством Грузии не предусмотрено налогообложение при покупке недвижимости физическими лицами-резидентами и иностранцами. Новому собственнику следует только уплатить госпошлину за внесение данных в реестр — от 37 до 107 USD. При проведении сделки может потребоваться привлечение переводчика. Оплата услуг специалиста будет составлять около 19 USD за час. Нотариусу необходимо заплатить от 57 USD (в зависимости от объема договора). По взаимной договоренности услуги специалистов может оплатить продавец.

При продаже объекта, находящегося во владении менее 2 лет, продавцу необходимо будет уплатить подоходный налог в размере 5–20 % от стоимости в зависимости от типа недвижимости (жилая или коммерческая). Также владельцу нужно отчислять пошлину за владение имуществом. Сумма сбора рассчитывается на основании налоговой декларации и размера совокупного дохода семьи. Налог на имущество составляет не более 1 % от стоимости объекта.

ВНЖ в Грузии при покупке недвижимости

В соответствии с грузинским законодательством владельцы недвижимости, рыночная стоимость которой превышает 100 000 USD, могут оформить ВНЖ сроком на год. Продлить статус заявители имеют право сразу на 5 лет. При этом не требуется проведение оценки рыночной стоимости ранее приобретенного имущества. Также грузинский вид на жительство получают родители, супруги и дети владельца объекта.

Подать запрос на выдачу ВНЖ можно на сайте Министерства юстиции Грузии или в ближайшем отделении данного учреждения. Срок ожидания ответа по заявке составляет не более 10 календарных дней, а стоимость госпошлины будет варьироваться от 106 до 212 USD. В связи с санкционными ограничениями и отключением от программы SWIFT гражданам России недоступна уплата сбора банковскими картами в рублях (с конвертацией).

Несмотря на легкую процедуру покупки недвижимости в Грузии и получения ВНЖ по праву собственности, процесс оформления гражданства можно начать только через 10 лет. При этом в ускоренном порядке россияне вправе претендовать на второй паспорт в Армении. Получить документ без длительного проживания в стране и соблюдения дополнительных условий можно по программе репатриации. Чтобы узнать подробности о процессе оформления армянского гражданства, стоит обратиться к миграционным юристам Migronium.