Как купить недвижимость в Румынии

Покупка недвижимости в Румынии является выгодным вложением средств благодаря стабильному росту соответствующего рынка. Экономика страны развивается, и с каждым годом показатели повышаются, в том числе из-за интереса инвесторов. Спрос на жилье и коммерческие объекты обуславливается снижением налоговых ставок и наличием лояльной системы кредитования.

Иностранцы могут купить недвижимость в Румынии — жилые и коммерческие объекты. Нерезидентам разрешается приобретать право собственности на земельные участки при соблюдении регулируемых международными договорами условий.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Румынии

Приобретение румынской недвижимости дает владельцу определенные плюсы. Собственник получает возможность зарегистрировать место жительства на территории страны, что необходимо для трудоустройства и является одним из требований к получению ВНЖ. При этом стоимость приобретенной квартиры или коммерческого помещения постоянно растет в связи с интересом со стороны инвесторов.

Недостатком покупки элитной или недорогой недвижимости в Румынии является то, что владение объектом не считается основанием для получения ВНЖ. Иностранцы дополнительно сталкиваются с тем, что расходы на уплату сопутствующих налогов и сборов могут составлять до 10 % от стоимости жилого или коммерческого помещения.

Рынок недвижимости Румынии

В 2023 году Румыния в рейтинге исследования Deloitte Property Index заняла 3-е место по доступности жилья после Боснии и Герцеговины, Греции. Страна также входит в список государств Евросоюза с наиболее низкой стоимостью аренды. При этом спрос и предложение в первом квартале 2023 года заметно снизились по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Изменения на рынке недвижимости были вызваны изначальным ростом интереса среди покупателей, связанным со сложной геополитической ситуацией в регионе.

Вторичная недвижимость является более доступной, жилье в современных комплексах заметно дороже, но и рентабельность объектов выше. Высоким спросом пользуются варианты от застройщика, цены на которые стабильно растут, но такая инвестиция сопряжена с дополнительными рисками, например не завершением строительства по причине банкротства компании.

Какую недвижимость может купить иностранец

В румынском законодательстве отсутствуют какие-либо запреты на покупку недвижимости иностранцами. Речь идет о приобретении жилья, коммерческих и промышленных объектов на равных правах с гражданами государства. Здания или помещения под офисную, производственную или торговую деятельность можно купить, исходя из нужд предприятия, которое будет там базироваться.

Процесс приобретения земель соискателями из-за рубежа в государстве регулируется нормативными актами и позволяет нерезидентам покупать участки в частную собственность на определенных условиях:

• указанных в международных договорах;
• взаимовыгодных для всех сторон;
• соответствующих действующему законодательству.

На данный момент приобрести землю иностранцы могут только в случае принадлежности к одной из категорий соискателей:

• нерезидент, зарегистрировавший покупку на румынскую компанию для постройки вторичного жилья или офиса;
• фермер, имеющий место жительства в Румынии, и при этом являющийся гражданином ЕС или лицом без гражданства, вправе стать владельцем сельскохозяйственных земель, лесов и лесных хозяйств на равных с резидентами условиях (легальность данной деятельности необходимо официально подтвердить).

Поиск объекта недвижимости

Существует несколько способов поиска и подбора объектов недвижимости в Румынии для покупки:

• Использование ресурсов с частными объявлениями.
  Среди популярных в Румынии площадок — olx.ro, являющаяся аналогом российского Avito. Основная масса предложений размещена непосредственно владельцами. При этом иногда на подобных площадках встречаются варианты от агентств. Недостатками поиска жилья или коммерческих объектов на интернет-ресурсах считается небольшое количество объявлений (зачастую на данных платформах раздел недвижимости является одной из категорий, а не основной тематикой) и высокая вероятность мошенничества — публикации не проверяются на предмет подлинности.
• Поиск на тематических сайтах недвижимости в Румынии.
  Популярностью пользуются такие ресурсы, как imobiliare.ro и storia.ro. Данные сайты имеют большую базу объектов и позволяют настроить фильтры поиска, при этом все позиции проверяются сотрудниками площадок. Недостатком подобных ресурсов является немалое количество предложений, что усложняет выбор.
• Сотрудничество с риелтором.
  Посредники экономят время на поиске нужного объекта и подбирают соответствующие требованиям покупателя варианты. Агентства недвижимости предлагают полный спектр услуг, включая консультационное и юридическое сопровождение сделки. Недостатком же работы со специалистами является комиссия, которая составляет до 6 %, но уплачивается пополам с продавцом.

Для поиска жилья или коммерческого объекта без посредников следует использовать сайты недвижимости. При этом важно помнить, что в таком случае возникает необходимость прямого общения с продавцами. Языковой барьер и невозможность самостоятельно осмотреть выбранный объект являются недостатками этого способа. При принятии решения о покупке также необходимо подобрать нотариуса, который проверит недвижимость на предмет задолженности, ареста и проведет сделку купли-продажи в соответствии с законодательством Румынии.

Где выгодно покупать недвижимость

С точки зрения наиболее выгодного инвестирования в жилье или коммерческое помещение можно выделить следующие локации:

• Южная часть Румынии, в частности город Крайова.
  Благоприятный климат и большое количество исторических памяток делают регион хорошим вариантом для жизни. Иностранцы часто покупают недвижимость именно в Крайове, потому что это недорого, и в городе отмечается высокий спрос на аренду. При приобретении 1 м² жилья в центре обходится приблизительно в 1 720 EUR, в пригороде — 1 110 EUR.
• Бухарест.
  Столица и экономический центр страны, где объекты продаются по более высоким ценам в сравнении с другими регионами, но постоянно растущий спрос на недвижимость позволяет быстро окупить покупку за счет сдачи в аренду. Бухарест подходит для жизни и работы, но имеет недостатки мегаполиса — активный трафик, загрязненный воздух и большое количество жителей. В пригороде 1 м² стоит около 1 490 EUR, в центре — 2 490 EUR.
• Решица.
  Город расположен в историческом регионе Румынии Банат, в 400 км от Бухареста. Решица является промышленным центром государства, здесь хорошо развита горнодобывающая отрасль. Стоимость 1 м² в центре города составляет около 1 120 EUR и 790 EUR — в пригороде.
• Западная Румыния, в особенности промышленные центры Тимишоара и Арад.
  Стоимость жилья и коммерческих помещений здесь постоянно растет, поскольку в городах активно развиваются IT-сектор, сфера услуг, функционируют крупные промышленные компании. В Араде цена 1 м² квартиры варьируется в пределах 1 200–1 500 EUR, в Тимишоаре — 1 407–1 960 EUR.
• Восточная часть страны, преимущественно Дорохой, Ботошань и Сучава.
  Регион отличается хорошо развитой экономикой и богатым культурным наследием, что привлекает туристов и инвесторов. Города здесь подходят для жизни и работы. В Ботошане цена 1 м² жилья составляет 900–1 310 EUR, в Дорохое — около 980 EUR, а в Сучаве — от 1 130 EUR.

Алгоритм покупки жилья в Румынии

Приобрести жилье в Румынии можно дистанционно двумя способами — сотрудничая со специалистами или же через посредников. Процедура удаленного заключения сделки предполагает составление доверенности на третье лицо, которое будет действовать от имени покупателя.

Процесс приобретения жилья включает в себя следующие этапы:

1. Поиск и выбор недвижимости.
   Важно сформировать перечень требований: количество комнат, ремонт, район, максимальная цена и т.д. При осмотре объекта стоит обратить внимание на общее состояние здания, а также запросить у владельца документы о собственности для ознакомления. Завершением данного этапа является принятие решения о покупке.
2. Анализ способов оплаты.
   Стоит рассчитать стоимость покупки и оплаты всех сопутствующих расходов. При отсутствии достаточной суммы средств следует обдумать варианты оформления ипотеки или кредита, условий и возможности их получения.
3. Согласование условий сделки.
   Следует подготовить пакет документов, выбрать даты подписания договора, зафиксировать окончательную стоимость недвижимости, а также вычислить суммы налогов и сборов.
4. Заключение договора купли-продажи.
   Необходимо предоставить всю документацию нотариусу и подписать договор после расчета.
5. Регистрация права собственности в кадастре.
   После заключения сделки новому владельцу недвижимости следует зарегистрировать договор. Обычно нотариус передает всю информацию специалисту Агентства государственных услуг в районе, где расположен объект.

Сколько стоит квартира или дом в Румынии

На стоимость недвижимости напрямую влияет ее место расположения, возраст и состояние. Жилье в курортных регионах и столице стоит дороже. При этом аналогичные объекты, находящиеся в некрупных населенных пунктах, являются более доступными. Наиболее высокую цену имеют объекты в элитных жилых комплексах и дома в Румынии, расположенные на территории престижных районов. На вторичном рынке наблюдается большое количество предложений дешевой недвижимости в Румынии, это более доступные варианты в хорошем состоянии и зачастую с меблировкой.

Актуальная информация о том, сколько в среднем стоит квадратный метр жилой недвижимости на территории тех или иных румынских городов, приведена в таблице:

Средняя стоимость 1 м² квартиры в Румынии составляет 1 930 EUR (центр города) и 1 400 EUR (спальный район).

Права и обязанности иностранных покупателей

Приобретающие различные виды недвижимости в Румынии иностранцы имеют те же обязанности, что и граждане государства, а также равные права на распоряжение имуществом — продажу, сдачу в аренду. Перед покупкой жилья или коммерческих помещений нерезиденты обязаны получить идентификационный код в налоговой инспекции для последующей уплаты сборов.

Заработок от сдачи в аренду собственной недвижимости должны декларировать как граждане, так и иностранцы, он облагается налогом. Также нерезиденты обязаны уплачивать сборы от полученного на территории Румынии дохода в результате осуществления самостоятельной коммерческой деятельности. Ставки зависят от характера происхождения средств:

• 10 % для резидентов тех стран, с которыми Румыния заключила договор об избежании двойного налогообложения;
• 8 % на дивиденды;
• 16 % на все иные финансовые поступления, полученные в государстве.

Во избежание необходимости уплачивать высокие налоги за самостоятельную деятельность на территории государства мигранты прибегают к получению паспорта одной из стран Европейского союза. На бесплатной консультации специалисты подбирают оптимальный вариант легализации пребывания в Румынии для соискателя.

Ипотека и рассрочка

Финансовые учреждения стран Евросоюза предлагают ипотечные займы в евро или местной государственной валюте со ставкой 1,5–6 %. При этом, например, ВТБ Банк выдает кредит на жилье гражданам России в рублях под 14,7 % на первые 7 лет. В румынских организациях ставки варьируются — BCR предлагает 6,09 % при подписании договора на 5 лет и 7,09 % годовых без фиксирования сроков. В ING Bank процент составляет 5,59–6,59 % и распространяется на 5-летнее кредитование, а CEC Bank выдает сумму до 560 000 EUR под льготные 6,88 %.

Румынские банки тесно сотрудничают с большинством финансовых учреждений стран Европейского союза. В государстве предоставляют кредитование гражданам ЕС и только некоторые банки — владельцам паспортов третьих стран. Для получения ипотеки с целью покупки недвижимости необходимо открыть счет в одном из финансовых учреждений Румынии, на который в дальнейшем будут производиться переводы и вноситься платежи, а также следует иметь персональный цифровой код (CNP) для уплаты налогов.

Для россиян существует возможность получить ипотеку в случае соответствия следующим общим требованиям:

• наличие разрешения на работу и трудоустройство;
• подтверждение происхождения денежных средств для первого взноса;
• наличие справки о доходах за последние 6–24 месяца;
• страхование жизни кредитора.

Некоторые банки также могут запросить другую дополнительную информацию или потребовать наличие поручителя либо сокредитора, являющегося платежеспособным гражданином Румынии. Проще всего получить ипотеку гражданам стран-участников Европейского союза. Для ознакомления с доступными программами по оформлению данного статуса стоит обратиться к миграционным специалистам Migronium ⬇.

Налоги и расходы

Продавцом недвижимости уплачивается налог на доходы, полученные после перехода имущества в собственность покупателя. Сумма рассчитывается и взимается нотариусом во время заключения сделки купли-продажи и перечисляется в государственный бюджет. Ставка зависит от стоимости объекта. Также на размер сбора влияет срок владения недвижимостью текущим хозяином, а в случае периода менее 3 лет составляет:

• 3 % — для объектов стоимостью до 200 000 RON (40 200 EUR);
• 2 % + 6 000 RON (1 205 EUR) — для объектов дороже 200 000 RON (40 200 EUR).

Если объект принадлежит собственнику на протяжении 3 лет и более, то процент налога ниже:

• 2 % — для объектов стоимостью до 200 000 RON;
• 1 % + 4 000 RON (805 EUR) — для объектов дороже 200 000 RON.

Дополнительно необходимо учесть расходы на юридическое и риэлтерское сопровождение сделки:

• нотариальный сбор — 0,25–3 %;
• комиссия агентства недвижимости — 3 %;
• регистрационный сбор — 0,15 %.

Услуги уполномоченного переводчика оцениваются в 20 RON (4 EUR) за страницу (+ 1 экземпляр в архив) + 10 RON (2 EUR) за каждую последующую. Срочные переводы в срок до 48 часов выполняются за +50 % от стоимости услуги, до 3–8 часов — +100 %.

Владельцы жилья обязаны оплачивать коммунальные услуги — отопление, водоснабжение, электричество, вывоз мусора и газ. Средние расходы на содержание квартиры площадью 85 м² составляют около 130 EUR в месяц.

Ежегодно необходимо уплачивать налог на недвижимость в Румынии, который касается владения жилым, нежилым объектом, а также аренды земельного участка и строительства. Ставка зависит от типа постройки, месторасположения, наличия внутренних коммуникаций и вычитается от стоимости объекта:

• для жилых зданий — 0,08–0,2 %;
• для нежилых объектов — 0,2–1,3 %.

ВНЖ в Румынии при покупке недвижимости

Иностранцы не получают ВНЖ Румынии при покупке недвижимости, но существуют альтернативные способы переезда и легализации пребывания в государстве. Например, многие выходцы из стран постсоветского пространства имеют шанс оформить статус гражданина путем репатриации в срок от 12 месяцев. Паспорт Румынии, он же — ЕС, дает возможность посещать более 165 государств мира без визы. Чтобы узнать подробную информацию о доступных миграционных программах, следует заполнить форму на сайте для получения бесплатной консультации.