Как купить недвижимость в Португалии

Покупка недвижимости в Португалии — это возможность для иностранцев законно поселиться в данном государстве ЕС либо периодически посещать его, а также получать прибыль от сдачи объекта в аренду. С 2021 года значительно возрос спрос на жилые и коммерческие помещения в стране. Динамика обусловлена увеличением количества фрилансеров, переезжающих в государство, благоприятными экономическими условиями для инвесторов и высокой степенью безопасности государства. Недвижимость в Португалии дешевле, чем в ряде соседних стран ЕС (Франции, Испании, Италии), нет ограничений на приобретение объектов любого типа иностранцами.

Для россиян и граждан других государств, которые вложили от 500 000 EUR в жилое или коммерческое помещение определенных регионов Португальской Республики, доступен ВНЖ. Инвесторы и члены их семьи вправе спустя 2 года оформить ПМЖ, а еще через 5 лет — гражданство, если первичные условия приобретения резидентства были сохранены. Как в 2024 году недорого купить недвижимость в Португалии гражданину России, что для этого нужно и можно ли провести сделку дистанционно — дальше в статье.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Португалии

Приобретение земли, жилого или коммерческого помещения в стране имеет такие плюсы:

• отсутствие ограничений на покупку недвижимости иностранцами;
• простая процедура приобретения помещений любого типа;
• стабильно развивающийся рынок, способствующий росту стоимости объектов;
• высокий инвестиционный потенциал Португалии;
• возможность купить помещение за криптовалюту (актуально для покупателей, которые не могут напрямую перечислить средства в португальский банк в рублях);
• высокая рентабельность от сдачи жилья в аренду — до 7,3 %;
• право получить инвестиционный ВНЖ при вложении в объект от 500 000 EUR.

Покупка недвижимости в Португалии также имеет ряд минусов:

• необходимость изучать процедуры приобретения и содержания жилья или офиса (если покупатель оформляет сделку без посредников);
• отсутствие центрального отопления в большинстве помещений.

Рынок недвижимости в Португалии

Согласно официальным данным Евростата, ежегодный рост цен на жилье в Португалии увеличивается быстрее, чем в большинстве стран ЕС. Национальный институт статистики INE (Instituto Nacional de Estatística) по итогам 2023 года опубликовал медианную оценочную стоимость недвижимости за единицу площади — 1521 EUR, что на 8,6 % больше, чем в предыдущем расчетном периоде. Данная динамика обусловлена экономической привлекательностью региона и возможностью для иностранцев получить инвестиционный ВНЖ за покупку жилья на сумму от 500 000 EUR. База данных Numbeo исследовала валовой доход от аренды квартир в Португалии — от 6,4 % до 7,3 %.

Какую недвижимость может купить иностранец

Гражданину другой страны доступно приобретение всех видов недвижимости в Португалии — это может быть земельный участок, жилое и коммерческое помещение. Иностранец выбирает объект, исходя из его предназначения и целей покупки — для личной эксплуатации, последующей перепродажи или сдачи внаем. Жилье в Португалии предлагается различных типов — небольшие квартиры, элитные апартаменты, дома, виллы, таунхаусы, особняки. Для коммерческого использования доступны склады, офисы, промышленные цеха, ангары, фермы.

Процедура покупки объектов для граждан и нерезидентов страны одинакова, но иностранцы перед проведением сделки обычно оформляют визу для въезда в Португалию, запрашивают налоговый номер и открывают счет в местном банке. Владельцам паспорта ЕС гораздо проще приобрести недвижимость в республике — им не нужна виза и, как правило, они могут перечислить средства в португальский банк из любого финучреждения в родной стране. Также гражданам Евросоюза доступна ипотека в Португалии с первичным взносом 10–20 %, тогда как нерезиденты обычно платят не менее 30 % и могут получить отказ из-за более жестких критериев выдачи кредита.

Поиск объекта недвижимости

Землю, жилое или коммерческое помещение в республике иностранец может подобрать одним из способов:

• Через агентство или частного риелтора.
  Быстрый и удобный вариант, который позволяет соискателю выбирать из нескольких подходящих позиций и получить сопровождение в процессе сделки. Минусы такого способа — необходимость искать проверенного специалиста и оплачивать его услуги.
• При обращении к застройщику.
  Подбор объекта через девелопера подходит, если покупатель определился с городом и ищет жилье либо офис по ряду параметров. Однако при сотрудничестве с застройщиком иностранец довольно ограничен в выборе помещения.
• Через банк.
  Некоторые португальские финансовые учреждения (Santander, Millennium BCP, BPI Expresso Imobiliário) предлагают покупку залоговой недвижимости и земельных участков. Данный способ подходит не всем соискателям ввиду более сложной процедуры приобретения ипотечного объекта и ограниченного количества предложений, однако через банк часто можно купить недорогую недвижимость в Португалии.
• Самостоятельно.
  Подобрать помещение или землю в республике, находясь в любом государстве можно через соответствующие сайты недвижимости и приложения (Idealista, Green-Acres, Realting). В среднем по стране выставлено на продажу около 200 000 различных объектов. Преимущество использования сайтов недвижимости в Португалии — обширный выбор вариантов, возможность отфильтровать предложения по ряду параметров, а также найти жилье или землю без посредников.

Где выгодно покупать недвижимость

Согласно исследованиям INE, наиболее востребованы объекты на континенте Португалии. На Азорских островах и Мадейре — самый низкий спрос на помещения. По данным Статистического портала SEF популярные округи для покупки недвижимости — Лиссабон, Фаро, Сетубал, Порту, Лейрия: экономически развитые прибрежные регионы с высокой плотностью населения. Иностранцы выбирают города, исходя из стоимости объектов, их предназначения (сдачи в аренду, проживания) и цели покупки (например, получения инвестиционного ВНЖ). Регионы, где выгодно покупать недвижимость:

• Лиссабон.
  Популярный округ Португалии, где находится столица и другие крупные города — Амадора, Кашкайш, Синтра. Самый дорогой в регионе — Лиссабон, здесь расположен крупный порт, что способствует притоку иммигрантов и росту спроса на недвижимость любого типа (квартир, складов, офисов, цехов). Стоимость жизни и индекс арендной платы в столице — самые высокие по стране (51,3 и 35,1). Кашкайш и Синтра — туристические города, здесь востребованы апартаменты, отели, рестораны. Амадору выбирают иностранцы, желающие жить в тихом месте, при этом работать в Лиссабоне, расположенном в 13 км.
• Фаро.
  В данном курортном регионе востребована недвижимость туристического и жилого типа: апартаменты, виллы, отели, гостевые дома. Популярные города округа — Фару, Албуфейра, Лагуш. В регионе распространен гольф-туризм и водные виды спорта, что способствует открытию развлекательных заведений. В Фару находится крупный порт и развита международная торговля, поэтому в городе выгодно покупать складскую и коммерческую недвижимость для сдачи в аренду или ведения бизнеса. Регион является одним из наиболее густонаселенных и динамичных в стране, особенно пользуется спросом недвижимость вблизи побережья.
• Сетубал.
  Омываемый на западе Атлантическим океаном португальский округ отличается спокойным ритмом жизни, красивой природой и умеренными ценами на недвижимость. Здесь иностранцы преимущественно выбирают для приобретения жилья и коммерческих объектов города Сетубал, Алмаду, Синиш. В данных населенных пунктах размещены порты, плюс регион находится на пересечении международных морских маршрутов, поэтому покупка склада в данном регионе является очень выгодной. Иностранцы, выбирающие Сетубал для жизни и работы, покупают квартиры и офисы в деловых районах городов округа.
• Порту (Porto).
  Популярный северный регион, известный в области торговли и виноделия, имеет высокую инвестиционную привлекательность для иностранцев, которые желают вложить средства в коммерческую недвижимость. В округе можно приобрести объекты разного типа: логистические склады, винодельческие цеха, офисные помещения. Лорделу-ду-Ору, Порту и Седофейта являются наиболее популярными городами региона из-за высокого уровня покупательной способности местного населения и окупаемости различных объектов недвижимости от сдачи внаем.
• Лейрия (Leiria).
  Округ с более доступными ценами на недвижимость, по сравнению с Лиссабоном и Фаро имеет ряд преимуществ: расположение в центре страны, наличие ряда промышленных центров за пределами населенных пунктов и выход к Атлантическому океану. В прибрежном городе Назаре данного региона иностранцы преимущественно покупают жилые объекты: виллы, частные апартаменты, отели, гостевые дома. В Лейрии и Калдаш-да-Раинье, через которые проходят основные транспортные магистрали страны, более востребована недвижимость коммерческого типа.

Алгоритм покупки жилья в Португалии

Приобретение иностранцами португальской недвижимости доступно на общих основаниях, как и для граждан страны. Процедура покупки может осуществляться дистанционно, через уполномоченного представителя, однако для открытия счета в местном банке требуется личное присутствие будущего владельца помещения. Для приобретения недвижимого имущества в республике следует пройти такие шаги:

Сколько стоит квартира или дом в Португалии

Согласно информации всемирной базы данных Numbeo, в среднем стоимость квадратного метра португальской жилой недвижимости составляет 2075 EUR. Однако цена за единицу площади разных объектов может очень отличаться в зависимости от их местонахождения, ремонта, инфраструктуры конкретного населенного пункта или жилого комплекса. Согласно данным INE, затраты на строительство растут, в связи с чем вторичная недвижимость дешевле, чем новые помещения. Значительно дороже стоят элитные объекты: дома, виллы и апартаменты на берегу моря или в центре города. В таблице представлены цены на жилье в разных португальских городах.

Права и обязанности иностранных покупателей

Владельцы офиса, склада или квартиры в Португалии должны поддерживать объект в надлежащем состоянии, вовремя уплачивать налоги и коммунальные услуги, делать текущий ремонт. Апартаменты и другие помещения, которые находятся в совместном пользовании, требуют выполнения от собственников общих правил эксплуатации домовладения: выгул животных в установленных местах, посещение бассейна согласно внутреннему распорядку, парковка машин на отведенных для этого площадках.

Как правило, в многоквартирных домах, деловых кварталах и закрытых жилых комплексах есть управляющие, которые решают все спорные вопросы владельцев. Иностранцам перед покупкой недвижимости в Португалии следует ознакомиться с действующими правилами выбранного здания или комплекса, включая положения о ремонте помещения и его сдачи внаем. Ответственность за арендатора несет собственник квартиры или офиса. В республике неформально принято каждые 8 лет проводить ремонтные работы объекта любого типа.

Ипотека и рассрочка

Оформить покупку португальского объекта недвижимости в кредит иностранцы имеют право в местных банках. Ставки ипотеки составляют 2–4,5 % и зависят от финансового учреждения, суммы займа и типа приобретаемого объекта. Как правило, размер вступительного взноса для португальцев — 10 %, граждане других стран перечисляют 20–30 % от стоимости помещения.

Иностранцы должны подтвердить наличие официальных регулярных доходов, а также не иметь судимостей в стране постоянного проживания. Рассрочка при покупке объекта возможна от застройщика. Обычно период выплаты полной стоимости помещения составляет 12 месяцев и предполагает первоначальный взнос от 20 %.

Налоги и расходы

Кроме суммы сделки, покупатель должен уплатить налог на недвижимость в Португалии, государственные сборы, услуги нотариуса и ипотечного брокера (при необходимости). Примерный список дополнительных расходов в процессе приобретения жилья:

• регистрация идентификационного номера NIF: 7,5 EUR;
• услуги переводчика: от 150 EUR;
• налог на переход собственности IMT: 0–6 % от суммы сделки;
• гербовый сбор: 0,8 % от стоимости объекта;
• услуги юриста (риэлтора): 1–1,5 % от цены помещения;
• сбор за земельный кадастр: 250 EUR;
• услуги нотариуса: от 250 EUR;
• перерегистрация в коммунальной службе: от 100 EUR;
• ипотечные расходы (услуги брокера и комиссия банка): от 570 EUR;
• ежегодный налог на недвижимость IMI: 0,3–0,5 % от стоимости объекта;

Также владелец португальской недвижимости ежемесячно оплачивает коммунальные счета за объект и услуги по содержанию территории, где расположен дом, офис или квартира. Размер затрат зависит от местонахождения помещения, его типа и инфраструктуры (наличия бассейна, парковки, консьержа, клининговой службы).

ВНЖ в Португалии при покупке недвижимости

Иностранцы, которые приобрели один или несколько объектов на сумму от 500 000 EUR на Азорских островах, Мадейре или внутренних территориях республики с низкой плотностью населения, вправе иммигрировать в страну на данном основании. ВНЖ Португалии при покупке недвижимости принято называть золотой визой.

Данный тип резидентства очень востребован в государстве: за последние 10 лет его получили 11 383 человека. Общее количество инвестиций составило около 6,5 млрд EUR. Владельцы золотой визы и члены их семей могут жить, обучаться, работать и вести бизнес в стране. Гражданство республики доступно инвесторам спустя 7 лет при условии сохранения вложений.