Как купить недвижимость во Франции

Покупка недвижимости во Франции популярна среди иностранных инвесторов благодаря развитой экономике государства, политической стабильности, туристической привлекательности. Наличие квартиры, дома или коммерческого объекта является дополнительным преимуществом для оформления ВНЖ. В 2023 году на рынке недвижимости государства был отмечен спад количества сделок, рост процентных ставок, сложности в получении кредитов и экономическая неопределенность.

Стоит разобраться, насколько выгодным является приобретение жилья или коммерческих объектов во Франции в 2024 году, какой из видов выбрать гражданину России и других стран, учитывая возможные риски, плюсы и минусы владения.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости во Франции

Покупка недвижимости во Франции в совокупности с другими вескими основаниями (работа, обучение, ведение бизнеса, воссоединение семьи) позволяет иностранцам запросить ВНЖ государства, а в будущем — паспорт ЕС. Владение квартирами, апартаментами, домами в туристических регионах дает возможность иметь пассивный доход от сдачи их в аренду. Среди минусов покупки жилья во Франции следует выделить высокие цены и ставки налогов, расходы на содержание, а также бюрократическую систему оформления сделок.

Рынок недвижимости во Франции

Согласно данным платформы Meilleurs Agents, в 2023 году на рынке недвижимости Франции количество сделок снизилось на 20 %. Сокращение числа покупок связано с ужесточением требований банков по выдаче кредитов, ростом процентных ставок (в среднем на 4 %) и налога на недвижимость. Застройщикам предъявляются повышенные экологические стандарты, что приводит к увеличению себестоимости строительства и замедлению его темпов. Для завершения сделок продавцы вынуждены снижать цены на недвижимость.

Согласно индексу Notaires-Insee, за 3-й квартал 2023 года стоимость вторичного жилья упала на 1,8 % по сравнению с 2022 годом. В столице, как и в других крупных городах Франции, отмечалось снижение цен примерно на 5 %. Тенденция к уменьшению стоимости недвижимости наблюдается также в 2024 году — в феврале показатель достиг величины 4,2 %.

Какую недвижимость может купить иностранец

На законодательном уровне для россиян и граждан других стран разрешена покупка следующих видов недвижимости Франции:

• Жилье.
  Включает дома, апартаменты, квартиры. Приобретаются, как для проживания, так и сдачи в аренду.
• Коммерческие объекты.
  Отели, торговые центры, офисы, рестораны, склады, магазины приобретаются для ведения бизнеса.

Поиск объекта недвижимости

Чтобы подобрать жилье или коммерческий объект для покупки, можно обратиться к услугам риэлторов или искать самостоятельно без посредников на сайтах недвижимости во Франции. Первый вариант более затратный, предполагает уплату агентских сборов, но позволяет сэкономить время иностранных инвесторов на осмотры, повышает безопасность сделки. Подбор с помощью риелтора дает возможность приобрести квартиру во Франции дистанционно — для этого необходимо оформить заверенную у нотариуса доверенность.

Чтобы самостоятельно подобрать жилой или коммерческий объект, стоит посетить наиболее популярные сайты недвижимости страны:

• Leboncoin.fr;
• Seloger.com;
• Airbnb.fr;
• Bienici.com;
• Al-in.fr;
• Logic-immo.com;
• Pap.fr;
• Avendrealouer.fr;
• Immobilier.lefigaro.fr;
• Green-acres.fr;
• Century21.fr;
• Houseandapartments.fr.

Самостоятельный поиск варианта для покупки предполагает владение французским языком. Подбирая недвижимость, следует запросить у продавца информацию о площади квартиры или офиса, его диагностике (наличие асбеста или риск затопления). Также в отделе городского планирования стоит уточнить о развитии района и ограничениях, которые влияют на недвижимость, а у нотариуса необходимо узнать предполагаемую сумму налогов.

Где выгодно покупать недвижимость

На законодательном уровне разрешено покупать коммерческие объекты, квартиры и дома во Франции в разных регионах страны. Локация приобретения будет зависеть от цели покупки, бюджета, личных предпочтений соискателя. Наибольшей популярностью среди иностранных граждан для вложения инвестиций во французскую недвижимость пользуются следующие города и регионы:

• Париж.
  По отзывам иммигрантов столица является наиболее популярным городом для приобретения недвижимости во Франции. Покупка жилья в Париже — выгодная инвестиция, поскольку цена объекта постоянно растет. Также приобретенные апартаменты можно сдавать в аренду туристам.
• Лион.
  Второй по величине город страны считается гастрономической столицей Франции. Рядом с Лионом находится виноградная долина Роны, для посещения которой проводятся винные туры. Близость Альп и Прованса делает город удобным для отправки на горнолыжные курорты. В связи с популярностью среди туристов в Лионе выгодно вести арендный бизнес. В городе представлено множество вариантов для приобретения вторичной недвижимости, в том числе квартиры и дома.
• Бордо.
  Город в Аквитании привлекает туристов удобным расположением, богатым культурным наследием, всемирно известными виноградниками. В Бордо можно купить для проживания и сдачи в аренду как исторические объекты, так и современные апартаменты.
• Тулуза.
  Здесь есть возможность приобрести недорогую недвижимость во Франции. Город привлекает развитой бизнес-средой, историческими достопримечательностями, изобилием ресторанов, магазинов, поэтому в Тулузе большое количество туристов, что формирует спрос на арендное жилье и способствует ведению гостинично-ресторанного бизнеса.
• Лазурный берег.
  Регион включает в себя лучшие курорты страны — Канны, Сан-Тропе, Монте-Карло, Ниццу и Антиб. В элитных районах проживает множество знаменитостей. На местном рынке недвижимости представлены объекты премиум-класса, что способствует высокой стоимости. Жители других стран зачастую приобретают жилье с целью инвестирования или для собственного отдыха.
• Прованс.
  В регионе на юге Франции можно приобрести как дома, так и виллы. С одной стороны Прованса имеется выход к Средиземному морю, а с другой — расположились Альпы. Иностранцы зачастую покупают здесь недвижимость для проживания семьей.
• Эльзас.
  Регион, граничащий с Германией, привлекателен для ведения туристического бизнеса. Здесь жилые и коммерческие объекты более дешевые по сравнению с вариантами в столице и на Лазурном берегу. Рынок недвижимости в Эльзасе охватывает как старинные дома, так и современные апартаменты.

Во Франции также с целью экономического стимулирования определенных регионов созданы свободные экономические зоны (СЭЗ), где иностранцы могут покупать недвижимость и развивать коммерческую деятельность. СЭЗ расположены в Марселе, Лионе, Гренобле, а также в технопарке София-Антиполис, в «Париж-Сен-Дени». В зонах исторических районов существуют ограничения на строительство, развитие недвижимости, реконструкцию и замену фасадов.

Алгоритм покупки жилья во Франции

Приобрести недвижимость во Франции возможно дистанционно из-за границы через уполномоченное лицо, на имя которого оформляется нотариальная доверенность. Подбор жилья, осмотры, заключение договора купли-продажи может проводиться без участия нерезидента с привлечением третьей стороны (зачастую ею выступает риелтор).

Этапы покупки недвижимости иностранцем, находящимся во Франции, в свою очередь включают:

1. Оформление визы.
   Владельцам небиометрических паспортов, в том числе россиянам, для пересечения границы Франции необходимо оформить шенгенскую визу.
2. Подписание договоров с риелтором и нотариусом.
   Заключение сделки происходит на территории Франции. При этом агент привлекается по желанию покупателя, нотариус — в обязательном порядке.
3. Подбор недвижимости.
   После выбора недвижимости покупатель получает документ, в котором описано техническое состояние объекта.
4. Открытие счета в банке.
   Покупатель получает 13-значный индивидуальный номер налогоплательщика в Центре государственных финансов и оформляет в банке расчетный счет.
5. Оформление соглашения le compromis de vente.
   Покупатель вносит залог в размере 5–10 % от суммы сделки.
6. Проверка законности продажи.
   Процедура осуществляется нотариусом, который проверяет законность действий, проводит техническую экспертизу, выявляет наличие обременений.
7. Перевод денег.
   Покупатель отправляет остальную часть средств до момента подписания договора купли-продажи. Оплату можно вносить в рублях или другой валюте, конвертация производится в EUR по курсу на текущую дату.
8. Проведение сделки.
   Между владельцем объекта и покупателем в день совершения операции с недвижимостью оформляется договор acte authentique de vente. Денежные средства со счета нотариуса переводятся продавцу, а иностранец становится владельцем недвижимости.
9. Регистрация, присвоение кадастрового номера.
   Далее следует регистрация в нотариальных реестрах, в Conservation des hypothèques (Хранилище ипотек), страхование квартиры или дома. В службе земельного учета присваивается кадастровый номер.
10. Приобретение права собственности.
    Владелец через нотариуса получает копию документа о праве собственности с печатью налоговой администрации и затем может приступать к заключению договоров на обслуживание недвижимости (коммунальные услуги, интернет и прочее).

Сколько стоит квартира или дом во Франции

К влияющим на стоимость недвижимости во Франции факторам относятся тип и год постройки, регион размещения (популярность, престижность, безопасность), инфраструктура, этажность, планировка, площадь, состояние. Представленная ниже таблица поможет разобраться, сколько стоит жилье в популярных среди туристов и мигрантов городах страны.

Недорого приобрести французскую недвижимость в EUR за м² можно в следующих городах:

• Сент-Этьен — 950;
• Мюлоз — 1000;
• Безье — 1120;
• Перпиньян — 1160;
• Сен-Кантен — 1130;
• Лимож — 1780;
• Шоле — 1800;
• Бурж — 1810;
• Ниор — 2040.

Права и обязанности иностранных покупателей

Приобретение жилья во Франции дает иностранцам не только некоторые права, но и ряд обязательств:

• уплата налогов на недвижимость и проживание;
• обязательное заключение договоров с коммунальными предприятиями на обслуживание квартиры или дома;
• страхование объекта;
• соблюдение внутреннего распорядка жилого товарищества (для владельцев квартир и апартаментов).

При этом владелец французской недвижимости может получать пассивный доход от сдачи в аренду, а также продать ее.

Ипотека и рассрочка

Иностранцы во Франции могут обратиться в банковские учреждения за кредитом на покупку недвижимости. Для этого необходимо пройти оценку платежеспособности и стабильности финансового, профессионального и семейного положения. Преимущество отдается претендентам, которые находятся в браке с французским созаемщиком. Также берется во внимание наличие у соискателей вида на жительство, длительность проживания в государстве.

Если иностранец прибыл менее 5 лет назад, то банк чаще всего отказывает в выдаче ипотеки. Срок проживания от 5 до 10 лет зачастую увеличивает шансы, но личное дело при этом тщательно рассматривается. Длительное пребывание (более 10 лет), как правило, является веским основанием для положительного решения банка.

При запросе ипотечного кредита преимуществом является наличие у соискателя гражданства Евросоюза. К тому же статус позволяет переехать в данную страну и получить равные с французами права. Чтобы получить помощь при оформлении гражданства ЕС, стоит обратиться к миграционным специалистам.

Налоги и расходы

Приобретая дом или другой объект недвижимости во Франции, владельцы несут сопутствующие расходы:

• НДС.
  Налог актуален для первичного рынка недвижимости, составляет 20 % от суммы сделки.
• Регистрационный сбор и налог на регистрацию земли.
  Применяется по обычной ставке для объектов вторичного рынка (максимальное значение 5,81 %), и сниженной — для покупки недвижимости в новостройках (0,71 %).
• Услуги нотариуса.
  Статья расходов включают НДС, в зависимости от сложности сделки и суммы траншей составляет 0,799–3,870 %.
• Услуги агента.
  Ставка за помощь специалиста варьируется от 3 до 8 %, включает НДС.

За владение площадью ежегодно необходимо уплачивать следующие налоги:

• На недвижимость во Франции.
  Данный налог обязателен к уплате каждым владельцем недвижимости. Ставка определяется муниципальными властями при ежегодном голосовании. Процент сбора зависит от характеристики объекта в том числе.
• На проживание.
  Подоходный налог на полученный от сдачи жилья в аренду доход составляет 20 %.
• На имущество.
  Данным налогом облагаются объекты недвижимости стоимостью свыше 800 000 EUR. Ставка может достигать 1,5 %.

Расходы на содержание жилья во Франции площадью 85 м² за год составляют около 2760 EUR (коммунальные платежи — 2075 EUR, интернет, телевидение, мобильная связь — 685 EUR).

ВНЖ во Франции при покупке недвижимости

ВНЖ Франции при покупке недвижимости не выдается. При этом существует множество миграционных программ, благодаря которым можно легализовать пребывание в государстве. Например, репатриация в страну Евросоюза с получением гражданства ЕС дает возможность сохранить текущий паспорт и наделяет соискателя равными с французами правами. Также данный статус позволяет путешествовать без предварительного оформления виз более чем по 165 государствам мира. На консультации миграционные специалисты подбирают оптимальную программу с учетом ваших целей и возможностей.