Как купить недвижимость в Греции

Покупка недвижимости в Греции — это не только выгодная инвестиция с гарантированной окупаемостью, но и возможность приобрести ВНЖ страны. Оформить резидентство можно при покупке объекта на сумму от 250 000 EUR, поэтому программа пользуется спросом среди иностранных инвесторов.

После затяжного спада, связанного с глобальным экономическим кризисом и пандемией COVID-19, в 2024 году рынок греческой недвижимости показал существенный рост. Несмотря на повышение цен, жилье остается сравнительно дешевым, от 2250 EUR/1 м². Купить недвижимость в Греции, требующую модернизации, можно со скидкой 15–25 % от первоначальной цены. Наиболее выгодные предложения на квартиры и дома в Халкидиках, Салониках, Афинах, Родосе. Дороже стоит недвижимость, находящаяся в двухкилометровой близости к морю, так как спрос на подобные объекты превышает предложение.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Греции

Главные преимущества приобретения греческой недвижимости:

• возможность получить вид на жительство в стране, которая является членом Евросоюза и Шенгенской зоны;
• наличие собственного жилья в Греции;
• выгодное вложение денег в недвижимость, стоимость которой по европейским меркам пока остается низкой, но может расти;
• возможность заработка на сдаче жилья в аренду туристам, которые выбирают Грецию как для краткосрочного, так и для долгосрочного отдыха.

Помимо преимуществ покупки недвижимости, существуют и недостатки, которые нельзя игнорировать. Экономика Греции полностью не восстановилась после кризиса. На доходность инвестиций может повлиять высокая инфляция и нестабильность цен на недвижимость. Расходы покупателя будут выше на 7–8 % от первоначальной стоимости объекта недвижимости в связи с уплатой налогов и оплатой прочих услуг. Вторичная недвижимость зачастую нуждается в дорогостоящей реставрации, поэтому перед заключением сделки следует проверить ее состояние. Встречается на рынке и проблемное в юридическом плане жилье. Риск столкнуться с недобросовестными продавцами в Греции выше, чем в среднем по Европе.

Рынок недвижимости в Греции

К августу 2023 года количество сделок с недвижимостью увеличилось до 112 тыс., что объясняется спросом со стороны иностранных инвесторов. Рост греческого рынка недвижимости связан в первую очередь с программой «Золотая виза». С начала 2023 года инвестиции выросли приблизительно на 170 %, в денежном эквиваленте общая стоимость составила 975 млн EUR.

Цены на греческое жилье продолжают увеличиваться. Во втором квартале 2023 года средний рост составил 14,14 %. Больше всего подорожало жилье в южных регионах Афин — на 14,7 %.

Какую недвижимость может купить иностранец

Существуют следующие виды недвижимости в Греции — дома, квартиры, апартаменты, виллы, таунхаусы, мезонеты и земельные участки. Иностранным инвесторам доступны жилые и коммерческие объекты. В каталогах риелторских фирм представлена бюджетная недвижимость и элитные особняки. Нерезиденты ЕС не могут лишь купить недвижимые объекты, расположенные в приграничных районах.

Процедура покупки-продажи недвижимости для зарубежных инвесторов аналогичная, что и для местных граждан, но с некоторыми нюансами. Перед подписанием договора необходимо получить налоговый номер, который выдается иностранцу только при участии гражданина Греции или наличии ВНЖ. Для резидентов стран, не входящих в ЕС, в том числе для россиян, потребуется доказательство связи с государством и намерений использования жилья.

Покупать греческую недвижимость выгоднее, имея гражданство ЕС. Во-первых, не потребуется местный поручитель для присвоения номера налогоплательщика, во-вторых — выше шансы оформить ипотечный кредит. Узнать условия получения паспорта ЕС за срок от 12 месяцев можно на консультации с миграционным юристом Migronium.

Поиск объекта недвижимости

Упростить выбор жилья и региона проживания помогут риелторы. Специалисты учтут пожелания и финансовые возможности соискателя, а еще уберегут от недобросовестных продавцов. За услуги риелтора придется отдать 2 % от стоимости недвижимого объекта.

Купить жилье недорого можно без посредников через сайты недвижимости. Преимуществом данного способа поиска является экономия на услугах риелтора.

Популярные сайты недвижимости в Греции:

• spitogatos.gr;
• xe.gr;
• plot.gr;
• spiti24.gr;
• engelvoelkers.com;
• goldenhome.gr;
• tospitimou.gr.

Квартиру или дом в Греции лучше покупать при участии агента по недвижимости, который окажет помощь на различных этапах. Специалист осмотрит жилье, определит правила зонирования, возраст и состояние собственности. Без него есть риск приобрести недвижимость, которая нуждается в обслуживании или имеет юридические проблемы.

Где выгодно покупать недвижимость

Недорогая недвижимость в Греции бывает только вдали от моря. Среди граждан России и других стран, не входящих в ЕС, а также резидентов Евросоюза популярностью пользуются следующие регионы:

• Афины.
  Одна из немногих европейских столиц с дешевой недвижимостью. Афины представляют собой мегаполис с развитой транспортной инфраструктурой, являются культурным и экономическим центром Греции. Недвижимость здесь зачастую покупают, чтобы жить или сдавать в аренду.
• Афинская Ривьера.
  Находится на Западном побережье Аттики, является знаменитым курортом, поэтому покупка недвижимости здесь — это возможность получать доход от туристического бизнеса. Популярные города — Вула, Фалиро, Варкиза, Глифада. Недвижимость здесь стоит дороже, чем в греческой столице.
• Салоники.
  Это второй по величине город Греции, крупнейший промышленный и торговый центр, а еще популярный курорт на побережье Эгейского моря. Многие пляжи отмечены наградой за чистоту, что привлекает туристов. Жилье здесь доступное, несмотря на возросший спрос со стороны иностранных инвесторов. Целью покупки недвижимости может стать переезд на ПМЖ.
• Халкидики.
  Является популярным среди туристов греческим полуостровом с недорогой недвижимостью. Цена зависит от расположения объекта, чем ближе к морю — тем выше стоимость. За 120000 EUR можно приобрести апартаменты площадью 120 м² в новострое на побережье.
• Крит.
  Остров имеет развитую инфраструктуру, пользуется спросом среди семей с детьми и пожилых людей. Недвижимость здесь стоит дешевле, чем в Афинах. Можно приобрести как бюджетную квартиру, так и элитную виллу на берегу моря. Выбор жилья зависит от целей.
• Ионические острова (Корфу, Кефалония).
  Стоимость недвижимости здесь выше, чем в других регионах Греции, поскольку место облюбовали состоятельные англичане. Корфу называют наиболее негреческим островом, поскольку здесь сочетается множество культур и народов. Достойные предложения начинаются от 100000 EUR.

Выбирая регион для проживания, следует обратить внимание на сложившийся уровень цен и перспективы развития, доступность базовых инфраструктурных объектов, обеспечение транспортом, состояние экологии и туристическую привлекательность (если в планах сдавать жилье в аренду).

Алгоритм покупки жилья в Греции

Чтобы купить греческую недвижимость, не обязательно ехать лично в страну на подписание договора. Можно доверить данный процесс законному представителю. Нерезиденты ЕС должны сделать доверенность на адвоката, позволяющую подписывать договора у нотариуса или в консульстве Греции. Главный недостаток дистанционной покупки — невозможность увидеть жилье вживую.

Зачастую продажа недвижимости осуществляется при личном участии будущего владельца. Процесс покупки жилой собственности занимает до 2 месяцев, состоит из нескольких этапов:

Сколько стоит квартира или дом в Греции

На стоимость недвижимости влияет популярность региона, близость к морю, общая площадь, вид и состояние жилья, год постройки.

Стоимость дома или квартиры в Греции в зависимости от города представлена в таблице ниже:

Права и обязанности иностранных покупателей

Собственники объекта обязаны поддерживать чистоту, не допускать загрязнения земель. При намерении построить или отремонтировать недвижимость, необходимо получить разрешение от местных властей.

Греческое законодательство защищает права собственности покупателей недвижимых объектов, позволяет свободно распоряжаться купленным имуществом — сдавать в аренду и продавать. В свою очередь иностранный инвестор должен выполнять следующие обязанности — уплачивать налоги, сборы, платить за коммунальные услуги.

С полученного от аренды жилья дохода собственники отчисляют в местный бюджет денежные средства в размере:

• 15 % — если сумма до 12000 EUR;
• 35 % — 12000–35000 EUR;
• 45 % — более 35000 EUR.

С валового дохода от сдачи недвижимости в аренду автоматически начисляется сбор в размере 3,6 %.

Ипотека и рассрочка

Из-за кризиса банки неохотно выдают ипотечные кредиты, особенно иностранцам, но получить их все же можно. Заявитель должен быть старше 25 лет, иметь налоговый номер и открыть банковский счет. Минимальная сумма ипотеки — 10000 EUR, максимальная — не более 75 % от стоимости недвижимости. Годовая ставка составляет 2,9–7,5 %.

Взять ипотеку можно в Евробанке, Банке Греции и Пиреус Банке. Выплатить кредит необходимо в срок 6–30 лет.

Налоги и расходы

Покупка недвижимости в Греции сопровождается дополнительными тратами, среди которых:

• налог на передачу собственности (FMA) — 3 % от суммы недвижимого объекта, для новостроек, которым разрешение выдано после 31.12.2005 г. FMA заменен НДС, составляет 24 %;
• гонорар адвоката — 0,5–2 % от стоимости имущества;
• нотариальные расходы — 0,65–1,2 % от суммы сделки;
• кадастровый сбор — 35 EUR;
• расходы на земельный реестр — 0,475 % от стоимости договора;
• гонорар риелтора — 2 % от фактической цены объекта сделки.

Ежегодно владелец греческого имущества должен уплачивать налог на недвижимость в Греции (ENFIA). Размер сбора зависит от местонахождения объекта, года постройки, этажа, площади, целей использования. ENFIA рассчитывается в каждом случае индивидуально, состоит из основного и дополнительного налога, если стоимость имущества превышает сумму 250000 EUR.

Местные органы могут дополнительно взимать сборы, например, за освещение и уборку, за электрифицированные территории. Например, плата за муниципальную собственность TAP составляет 0,025–0,035 % от стоимости объекта.

ВНЖ в Греции при покупке недвижимости

Чтобы получить ВНЖ Греции при покупке недвижимости, необходимо приобрести объект стоимостью не менее 250 000 EUR. Для востребованных 36 муниципалитетов страны сумма инвестиций удваивается, составляет 500 000 EUR. Речь идет о Северном, Центральном и Южном секторах Афин в регионе Аттика, островах Миконос и Санторини, а также Салониках.

ВНЖ Греции при покупке недвижимости выдается на 5 лет и может продлеваться на аналогичный период при сохранении объекта в собственности. Члены семьи основного заявителя вправе также получить вид на жительство на тот же срок. По желанию спустя 5 лет пребывания в государстве можно получить ПМЖ, а еще через 2 года — греческое гражданство.

Получить право на прописку, трудоустройство и ведение бизнеса без каких-либо ограничений в Греции можно с паспортом Румынии. При этом есть программы, которые позволят оформить румынское гражданство по упрощенной процедуре без предварительного проживания в стране. Подробнее узнать о них можно на бесплатной консультации с миграционным юристом Migronium.