Как купить недвижимость в Армении

Купить недвижимость в Армении в 2024 году — значит обеспечить себе безопасное жилье при чрезвычайной ситуации на родине и возможность пассивного заработка за счет сдачи его в аренду. Граждане России и других постсоветских государств все чаще рассматривают страну для переезда. К примеру, количество нерезидентов, купивших недвижимостью в Армении, возросло во второй половине 2023-го с 8,6 до 9,4 %. Законодательство государства не запрещает приобретение недвижимости иностранцами — это одна из основных причин роста цен на квартиры, дома и земельные участки во всех регионах.

Владение недвижимым имуществом в Республике Армения не является основанием для получения вида на жительство или гражданства страны. Однако покупка квартиры (дома), сдача ее в аренду, получение прибыли и уплата налогов рассматриваются как ведение предпринимательской деятельности, что может стать решающим фактором при изучении запроса на получение ВНЖ. Также наличие жилья — условие для выдачи резидентства. Чтобы узнать о наиболее доступных и быстрых способах легализации пребывания в Армении, стоит записаться на консультацию к иммиграционному специалисту компании.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Армении

Армения является условным проводником между странами ЕС и государствами-членами Евразийского экономического сообщества, что также привлекает желающих купить недвижимость. Власти республики в начале марта 2024-го подтвердили, что заявку на вступление в Европейский союз государство планирует подать не позднее осени того же года. Еврокомиссией уже было объявлено о выделении 270 млн EUR в поддержку бизнеса и промышленности страны.

Открытость для иностранных инвестиций, проведение реформ во всех секторах экономики и поддержка предпринимательской деятельности способствуют развитию всех направлений бизнеса в Армении. Реформы в сфере недвижимого имущества уже привели к активному росту строительной отрасли и появлению на рынке большого числа новых объектов (от компактных квартир-студий до элитных апартаментов) и, как следствие, увеличению спроса на них.

Покупка недвижимости в Армении имеет несколько значительных преимуществ:

• Простую процедуру оформления сделок.
  Республика занимает 13-е место в мировом рейтинге Всемирного банка по простоте регистрация собственности. При оценивании учитываются общее количество процедур, затраты времени и денег, необходимых на оформление сделки. Для сравнения, если на регистрацию недвижимости в Европе в среднем уходит 3 недели, в Армении на прохождение процесса необходимо максимум 8 дней.
• Неограниченные права собственности для иностранцев.
  Нерезиденты имеют право распоряжаться приобретенной недвижимостью наравне с местными гражданами. Иностранцы вправе использовать имущество для собственного проживания, сдачи в аренду или перепродажи.
• Дистанционную регистрацию собственности.
  Иностранцы могут совершать сделки купли-продажи с недвижимостью дистанционно через своего представителя. Регистрацию собственности также можно доверить лицу с нотариально оформленным поручением.
• Пассивное получение прибыли.
  Лояльная система налогообложения и хорошие условия для ведения бизнеса привлекают в Армению иммигрантов. В условиях постоянного притока приезжих растут спрос на временное жилье и доход от сдачи в аренду и перепродажи коммерческих и жилых объектов.

К недостаткам рынка армянской недвижимости можно отнести не всегда объективную цену на многие представленные к продаже объекты. Чаще всего несоответствие стоимости домов, торговых площадок и квартир в Армении их реальному уровню актуально для центральных районов Еревана и туристических регионов страны. Однако даже постоянный рост цен и относительно небольшое количество предложений не снижают спрос на жилье.

Рынок недвижимости в Армении

Потенциальный инвестор может купить недвижимость в Армении, полностью соответствующую его потребностям и материальным возможностям. Динамично развивающийся рынок отрасли представлен:

• жилым фондом (квартиры, пентхаусы, дома, коттеджи, виллы, особняки);
• коммерческими объектами (офисные помещения, торговые павильоны, складские и гаражные постройки);
• земельными участками (площади под застройку, земли сельскохозяйственного назначения).

Наибольшим спросом из всех видов недвижимости в Армении среди местных и иностранных покупателей пользуются квартиры (33 % от общего числа операций с жильем) и земельные наделы (40 %). На долю всех сделок с землей более 60 % приходится на участки сельскохозяйственного назначения. Частные домовладения составляют 18 % от всех продаж, а коммерческие объекты — 9 %.

Какую недвижимость может купить иностранец

Иностранцы в Армении не ограничены в правах на проведение сделок, где объектом выступает недвижимость. Нерезиденты имеют право покупать, продавать, сдавать в аренду, дарить, завещать любое принадлежащее им имущество, находящееся на территории республики. Единственным, но значимым исключением, установленным для иностранных граждан, является запрет на приобретение земли сельскохозяйственного назначения (разрешена только аренда на срок до 99 лет). Чтобы иметь возможность купить и распоряжаться такой недвижимостью, следует оформить гражданство Армении.

Поиск объекта недвижимости

При поиске жилья в Армении одним из главных источников информации для покупателя является интернет. Популярные сайты недвижимости в Армении и платформы онлайн-объявлений (estate.am, list.am, full.am, myrealty.am) одинаково доступны как для местных граждан, так и для россиян, белорусов, украинцев, находящихся за пределами республики.

Изучение размещаемых продавцами объявлений о продаже квартир, домов, участков дает покупателю возможность составить впечатление о существующих предложениях и ценовой политике на рынке. Полезны также веб-сайты муниципалитетов Еревана и других армянских городов. На порталах можно ознакомиться с актуальными и будущими строительными проектами.

Для получения профессиональной помощи стоит обратиться в агентство недвижимости. Риелтор сопровождает клиента на всех этапах приобретения имущества: от поиска подходящего объекта до процедуры регистрации собственности. К выбору компании важно подойти ответственно — прислушаться к рекомендациям знакомых, изучить отзывы в социальных сетях. Как при поиске жилой либо коммерческой площади без посредников на сайтах недвижимости, так и при сотрудничестве с агентством важно проанализировать все плюсы и минусы приобретаемого объекта.

Где выгодно покупать недвижимость

Рынок недвижимости Армении сложно назвать большим. В стране всего около 50 городов, однако практические все они достаточно маленькие (до 40 км²). Если раньше иностранных инвесторов преимущественно интересовали крупный Ереван (223 км²) и сезонные апартаменты в курортных городах, таких как Цахкадзор или Дилижан, сейчас недвижимость пользуется спросом во всех населенных пунктах республики. Иностранцы имеют возможность выбрать регион, наиболее комфортный для жизни и/или перспективный для сдачи в аренду с учетом своих пожеланий:

• Малый центр Еревана.
  В столице Республики Армения сосредоточены наиболее популярные среди покупателей районы. В Кентроне, историческом центре Еревана, насыщенном уникальными достопримечательностями, 1 м² недвижимого имущества стоит в среднем 2500 USD. В Арабкире, центральной части города с неплотной жилой застройкой и отличной инфраструктурой, средняя цена за 1 м² равняется 1770 USD.
• Элитные районы Еревана.
  От 1100 до 1290 USD стоит 1 м² недвижимой площади в престижном Аване с большим парком и видом на горы, Канакере-Зейтуне, сохранившем аутентичный армянский колорит, Эребуни с одноименной крепостью-музеем, а также в Шенгавите, Малатии, Нор-Норке, Давташене, Аджапняке. Относительно недорого в Ереване (680 USD за м²) можно купить недвижимость в районе Нубарашен. На снижение цены влияет расположение рядом промышленных предприятий.
• Районные центры (Гюмри, Ванадзор, Арарат и другие).
  От 400 до 530 USD за 1 м² должны будут заплатить покупатели недвижимости в наиболее популярных после столицы регионах. Спросом пользуются второй по величине город Армении, Гюмри, где расположено множество театров, музеев и университетов, Ванадзоре — лидер по количеству предприятий тяжелой и легкой промышленности, Арарат и Армавир — наиболее приближенных к Еревану районные центры. Аналогичный диапазон цен на недвижимость отмечается также в религиозном и культурном центре республики — городе Вагаршапат.
• Курортные города.
  На одном уровне со столицей (порядка 1290 USD) оценивается 1 м² недвижимого имущества в резиденциях и апартаментах на территории популярного горнолыжного города-курорта Цахкадзоре. Более низкая стоимость недвижимости (около 550 USD за 1 м²) зафиксирована в населенных пунктах, расположенных в курортных зонах недалеко от озера Севан. Популярными для покупки жилья являются Дилижан, Севан или Гавар — небольшие города (до 20 км²) с санаторными зонами отдыха.
• Малые города.
  Недорогую недвижимость в Армении можно приобрести в небольших населенных пунктах, расположенных вдали от Еревана, курортных и промышленных зон республики. Например, в Варденисе, Алаверди, Ташире за 1 м² площади в среднем необходимо заплатить до 200 USD. Также дешево можно купить недвижимость (около 80 USD за м²) в Туманяне — городе в северной части страны с населением до 2000 жителей.

Максимальный прирост стоимости за 1 м² недвижимой площади на уровне 30 % был отмечен в 2022 году в Ереване и курортных городах Армении. В среднем по стране в тот период цены выросли примерно на 20 %. Даже территории, которые до этого демонстрировали снижение стоимости, отметились ее ростом на 2–10 %.

Алгоритм покупки жилья в Армении

В Армении иностранные граждане вправе совершать сделки с недвижимостью дистанционно через своего представителя. Лицо, принимающее физическое участие в процедуре купли-продажи и регистрации объекта, должно иметь нотариально заверенную доверенность. Весь процесс приобретения недвижимости можно разделить на несколько этапов:

1. Выбор объекта.
   Для покупателей, решивших действовать без посредников, на сайтах поиска недвижимости для упрощения выбора предусмотрено использование фильтров. Предложения можно отсортировать по местоположению, типу, стоимости и площади объектов. Также в объявлении есть указание на то, собственник либо риелтор занимается продажей. Если лицо сотрудничает с агентством, сотрудник компании для осмотра предложит варианты из собственной, постоянно обновляемой базы данных.
2. Осмотр и оценивание объекта.
   В ходе визуального осмотра важно провести оценку недвижимости и обследовать здание. Риелторские агентства нанимают для этих целей квалифицированный персонал, который может профессионально оценить износ и текущее состояние объекта. При самостоятельном проведении сделки можно обратиться к услугам опытных строителей (сантехников, электриков). Также важно провести измерение объекта (особенно земельного надела), которое позволит избежать потенциальных споров о границах участка.
3. Получение свидетельства о праве собственности.
   Сертификат, выдаваемый Кадастром по запросу, подробно описывает все права и обременения, связанные с приобретаемой недвижимостью (залог, ипотеку, аренду, сервитуты). Выданное свидетельство действительно только в течение 15 дней после получения. Если сделка в этот период не была заключена, потребуется запросить в Кадастре новый документ. Подать заявку на получение сертификата имеет право любая сторона.
4. Предварительная договоренность.
   Соглашение между владельцем и покупателем, заключенное в установленное обеими сторонами время, определяет дату сделки и условия, на которых состоится передача собственности. Чтобы иметь юридическую силу, документ должен быть заверен нотариально. Для минимизации рисков договор может быть подан в Кадастровый комитет. После заключения договоренностей покупатель может внести залог в сумме, которая определена соглашением сторон. Невыполнение обязательств ведет к применению средств правовой защиты (штрафам, конфискации залога).
5. Подготовка документов.
   После достижения договоренности по организационным вопросам стороны приступают к оформлению сделки. Для старта процедуры у участников должен быть полный набор документов: загранпаспорт с заверенным армянским переводом, удостоверение личности продавца, сертификат о праве собственности, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, номер счета покупателя в банке Армении, с которого будет осуществляться расчет, выписка о легальном происхождении средств, свидетельства о семейном положении участников сделки.
6. Подписание договора купли-продажи.
   Процесс оформления соглашения между сторонами проходит в присутствии нотариуса. В договоре купли-продажи обязательно содержатся полная информация об участниках сделки, технический план объекта, указание стоимости недвижимости и сроков проведения расчета, утверждение обязанностей, налагаемых на продавца и покупателя, сведения о защите от претензий, подписи обеих сторон.
7. Внесение оплаты.
   Согласно законодательству, все сделки на сумму более 10 000 USD, если они предусматривают смену собственника и регистрацию документов в государственных органах, требуют безналичного расчета в национальной валюте драмах (AMD). Оплата сделок в рублях, долларах или евро не допускается. Для уплаты требуется осуществить перевод средств со счета покупателя в армянском банке на счет продавца.
8. Регистрация права собственности.
   После заключения договора у покупателя есть месяц для оформления документов в Кадастровом комитете Армении. Для старта процедуры требуется предоставить оригинал договора купли-продажи и загранпаспорт с нотариально заверенным переводом. Срок регистрации имущества, как правило, не превышает восьми дней. По окончании оформления покупатель получает на руки свидетельство о собственности. Документ содержит все данные о приобретенном объекте и его новом владельце.

Сколько стоит квартира или дом в Армении

Стремительное развития рынка недвижимости в Армении стало причиной расширения строительства в стране. В Ереване и других больших городах республики возводится множество жилых комплексов, бизнес-центров, торговых павильонов. Инвесторы могут приобрести объект как первичной, так и вторичной недвижимости.

Перед покупкой жилья в новостройке важно учитывать степень его готовности. Объекты сдают в эксплуатацию в черновом варианте (бетонные поверхности, без сантехники и электропроводки) или с чистовой отделкой (плиточный пол, готовый санузел, водонагреватель и другое). Эти факторы оказывают влияние на стоимость недвижимости.

Также следует изучить месторасположение дома в Армении, наличие с ним земельного участка, обратить внимание на материалы постройки здания, год его возведения, наличие/отсутствие парковки, уровень развития транспортной и социальной инфраструктуры района. В таблице представлена стоимость квартир и частных домов в разных регионах страны.

Права и обязанности иностранных покупателей

После регистрации недвижимости в Кадастровом комитете Армении и получения свидетельства о собственности покупателю следует обратиться в коммунальные службы города. Для переоформления договоров на обслуживание в компании, поставляющие электричество, газ, воду, тепло, необходимо предъявлять оригиналы документов. После выполнения всех формальностей иностранные граждане имеют право не только проживать в приобретенной ими собственности, но и использовать ее для получения прибыли.

Сдача в аренду либо перепродажа недвижимости, как и любая другая коммерческая деятельность в Армении, требует обязательной уплаты налогов. Налоговое законодательство республики лояльно к предпринимателям и предусматривает ряд действенных инструментов для оптимизации выплат, однако актуальны они преимущественно для владельцев паспорта республики. Также граждане страны, в отличие от иностранцев, освобождены от двойного налогообложения, поскольку имеют возможность выбора любого государства гражданства для внесения сборов.

Ипотека и рассрочка

Ипотека в Армении — один из факторов стремительного развития рынка недвижимости. Постоянное снижение ставки и государственные программы поддержки, такие как «Доступное жилье для молодых семей», привело к ежегодному увеличению выданных банками сумм кредитных средств более чем на 30 %. Процентная ставка по ипотеке для новых объектов недвижимости составляет 7,5 %, для жилья на вторичном рынке — 9,5 %. Государство в свою очередь берет на себя компенсацию от 2 до 4 % выплат (в зависимости от региона страны).

Заявки на ипотеку от иностранных граждан в Армении рассматривает ограниченное количество банков. Кредитование для нерезидентов не всегда бывает одобрено. Ключевыми требованиями финансовых организаций к иностранному заемщику являются проживание на территории республики в течение полугода и наличие трудового договора с армянским работодателем.

Рассрочку на оплату недвижимости зачастую предлагают компании-застройщики жилых комплексов, бизнес-центров, коттеджных поселков. Условия и план выплат устанавливаются организацией, возводящей и продающей объекты. Предпочтение при заключении договоров застройщики отдают гражданам страны либо иностранцам, уже оформившим ВНЖ Армении. О том, как в максимально короткие сроки получить статус в республике, стоит узнавать у специалиста.

Налоги и расходы

Один из факторов, который позволил Армении занять 13-е место в мировом рейтинге по простоте регистрации недвижимости, — невысокий уровень затрат на проведение операций с имуществом. Нотариальные и регистрационные сборы имеют фиксированный размер и не зависят от стоимости объекта. В таблице указаны расходы, требуемые для совершения сделки.

В большинстве случаев регистрационные и нотариальные сборы покрывает покупатель. При необходимости каждую операцию можно ускорить, уплатив дополнительную сумму. Услуги риелтора, сопровождающего сделку, оплачиваются двумя сторонами и составляют в общей сложности 4 % от суммы операции.

Налоговую политику Армении в вопросах недвижимого имущества трудно назвать жесткой. В республике нет налогов на предметы дарения и наследства. Ужесточению последние годы подверглись отчисления на владение имуществом. Согласно правкам фискального законодательства от 2021 года, ставка (от 0,5 до 1 %) налога на недвижимость в Армении насчитывается на рыночную, а не кадастровую стоимость объекта. На внедрение механизма государство отвело несколько лет, ежегодно увеличивая долю рыночной цены в формуле налога. Другие сборы касаются юридических лиц и коммерческих операций с имуществом:

• Налог на прирост капитала.
  Операции купли-продажи между физическими лицами не облагаются сбором. Если покупатель зарегистрирован как ИП, с суммы сделки взимается плата в размере 10 %.
• Налог с продаж.
  Выплата актуальна для застройщиков жилой и коммерческой недвижимости. Ставка в 20 % насчитывается на стоимость продаваемого объекта.
• Налог на прибыль от аренды.
  Если доход от сдачи в аренду составляет менее 150 000 USD в год (точная сумма зависит от курса валют), он облагается сбором в 10 %. Если прибыль больше указанной, ставка поднимается до 20 %.

Уклонение от уплаты налога на доход, получаемый от аренды имущества, наказывается штрафом, составляющим 5 % от кадастровой стоимости сдаваемой собственности. За повторное нарушение в течение года после первого штрафа взыскание увеличивается до 10 %.

ВНЖ в Армении при покупке недвижимости

Получить ВНЖ в Армении при покупке недвижимости нельзя. Однако иммиграционные органы при принятии решений рассматривают наличие собственности на территории республики как фактор, оказывающий положительное влияние на выдачу вида на жительство. Кроме того, недвижимое имущество в Ереване и других регионах страны может стать источником стабильного пассивного дохода для своих владельцев и позволит претендовать на оформления статуса резидента.

У граждан стран постсоветского пространства есть возможность получить паспорт Республики Армении без соблюдения требований натурализации. Подробности о том, как оформить гражданство без обязательного проживания на армянской территории в течение трех лет, можно узнать у иммиграционного специалиста компании. Консультация позволит определить оптимальный для каждой конкретной ситуации способ получения паспорта Армении.