Как купить недвижимость в Италии

Покупка недвижимости в Италии — выгодное направление для инвестиций. Хотя приобретение жилья не гарантирует автоматического получения ВНЖ, многие отдают предпочтение покупке итальянской недвижимости с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду. Факт наличия жилья будет учитываться и при получении статуса резидента на каком-либо другом основании.

Согласно данным Scenari Immobiliari, Италия лидирует в Европе по количеству сделок купли-продажи недвижимости. Например, в 2024 году было зарегистрировано около 720 000 операций. По результатам этого года ожидается не менее 760 000 покупок объектов недвижимости. При этом многие приобретают жилье в крупных городах с целью сдачи в аренду, так как ее доходность составляет минимум 3–5 % в год.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Италии

В Италии сделки с недвижимостью разрешены для большинства иностранных покупателей они могут купить жилой или коммерческий объект на равных условиях с гражданами. Согласно статистике Luxforsale’s Observatory, чаще всего среди покупателей граждане стран Евросоюза, США, Индии и стран Ближнего Востока. Они выбирают итальянскую недвижимость по нескольким причинам:

• законодательство страны обеспечивает максимальную защиту интересов владельцев недвижимости;
• рост цен на рынке недвижимости составляет в среднем 4–5 % ежегодно, поэтому большинство объектов в будущем можно выгодно продать;
• Италия — одна из самых перспективных стран с точки зрения туризма, что открывает инвесторам дополнительные возможности для получения прибыли;
• цены на недвижимость в стране остаются одними из самых доступных среди развитых европейских стран (от 1000 EUR за единицу площади).

Среди недостатков покупатели обычно выделяют:

• значительные расходы на содержание недвижимости — в том числе единый муниципальный налог IMU, коммунальные сборы (TASI, на электричество, воду, интернет), налог на обслуживание жилья TARI, обязательное страхование;
• покупка недвижимости в Италии не дает автоматического права на ВНЖ, хотя может служить основанием для получения налогового резидентства;
• расходы на покупку и оформление жилья могут достигать 15 % от полной стоимости объекта, при этом услуги нотариуса также обычно оплачивает покупатель.

Рынок недвижимости в Италии

Перед покупкой недвижимости в Италии стоит учесть особенности рынка в разных регионах страны. По данным сайта Trading Economics, инфляция в Италии на середину 2025 года составила 1,7 %, а средние процентные ставки по ипотечным кредитам варьируются от 2,7 % до 4 %. Нерезиденты могут оформить ипотеку по ставке 4 % и выше — это обусловлено возможными рисками, связанными с перечислением финансовых средств из-за рубежа. Спрос на элитные объекты остается стабильным, в особенности в Милане и Риме, где недвижимость считается надежным активом в условиях экономической нестабильности​.

Какую недвижимость может купить иностранец

Законодательство Италии разрешает нерезидентам приобретать недвижимость на территории государства в том случае, если владельцы итальянских паспортов имеют аналогичное право в странах нерезидентов. По итогам 2024 года более 12 % продаж недвижимости жилого типа в Италии проводилось иностранным покупателям.

Для граждан стран ЕС процесс покупки недвижимости в Италии не отличается от аналогичной процедуры для итальянцев. Владельцы паспорта Евросоюза могут не только приобрести жилье в Италии, но и постоянно проживать на территории страны без получения дополнительных разрешений. В свою очередь, мигранты из стран постсоветского пространства часто получают гражданство ЕС в Румынии, Польше или Болгарии за год, по упрощенным программам.

Поиск объекта недвижимости

Обычно иностранцы выбирают недвижимость в Италии через тематические сайты или риелторов. Агенты предоставляют профессиональную поддержку и доступ к эксклюзивным предложениям, однако за их работу придется заплатить 2–4 % от стоимости объекта. На сайтах с недвижимостью в Италии также можно найти привлекательные варианты, но самые выгодные по цене и условиям объекты покупают достаточно быстро . Для анализа рынка чаще всего используют сервисы Idealista, Immobiliare.it или Casa.it.

Самостоятельный поиск без посредников — более ресурс затратный, но позволяет напрямую коммуницировать с продавцами и влиять на стоимость объекта через торг. При поиске дома или квартиры в Италии можно использовать местные газеты и социальные сети. Эти методы требуют знания итальянского языка и рынка, а также готовности к переговорам с продавцами.

Где выгодно покупать недвижимость

Выбор региона, провинции или города для приобретения жилья в Италии зависит от ваших целей и бюджета. Например:

• Ломбардия, Пьемонт, Венето.
  Северные регионы привлекают инвесторов и предпринимателей развитой инфраструктурой и высокими ценами на недвижимость. Жилые и коммерческие помещения здесь дороже по сравнению с другими регионами Италии, особенно в Милане и историческом центре Венеции. Соответственно, недвижимость здесь отличается высокой доходностью. Например, в 2024 году боле е 25 % проданных в Венеции жилых объектов были приобретены в качестве краткосрочных арендных инвестиций. Города Турин, Милан и Венеция очень популярны среди туристов, здесь выгодно покупать апартаменты, гостиницы и магазины. В Пьемонте расположены известные горнолыжные курорты — Валь-ди-Суза и Бардонеккья.
• Эмилия-Романья, Тоскана, Лацио.
  Недвижимость в данных областях востребована ввиду обилия морских курортов, культурно-исторических памяток, обширных виноградных и сельскохозяйственных угодий. Расположенный в регионе Лацио Рим привлекает большое количество туристов круглый год, стоимость аренды однокомнатной квартиры в 2025 году здесь выросла на 6 %. Также столица является центром культурной и деловой жизни Италии, соответственно наряду с жилыми здесь востребованы коммерческие помещения. Болонья и Флоренция считаются студенческими городами, здесь выгодно покупать недвижимость с целью сдачи в аренду. Побережье региона Тоскана — одно из самых обширных скоплений элитного жилья в Италии.
• Калабрия, Апулия, Кампания.
  Южные провинции страны отличаются более спокойным ритмом жизни, также здесь относительно недорогая недвижимость в Италии. В данных областях всегда было меньше иностранцев, чем в центральных и северных регионах, однако в последние годы ситуация изменилась — многие дистанционно работающие специалисты из других стран и областей Италии выбирают гор ода Неаполь, Бари, Реджо-ди-Калабрию, Катандзаро. Соответственно, отмечается увеличение спроса на аренду жилья, что делает южные регионы привлекательными для инвесторов. На побережье больше востребованы дома для семей, в крупных городах — компактные квартиры. В Неаполе и Бари расположены крупные порты, поэтому коммерческие объекты особо интересны для предпринимателей в сфере грузоперевозок.

Алгоритм покупки жилья в Италии

Процедура приобретения жилой недвижимости в Италии иностранцами осуществляется по такой схеме:

Сколько стоит квартира или дом в Италии

Итоговая цена объекта включает в себя юридические и нотариальные затраты, налоги, агентские услуги, а также, в зависимости от ситуации, расходы на страхование и ремонт. Стоимость недвижимости зависит от местоположения, типа жилья и его состояния. В крупных городах, таких как Рим и Милан, цены могут достигать 9000 EUR за квадратный метр, в то время как в менее популярных регионах, таких как Калабрия, жилье можно купить относительно недорого — около 1000 EUR за единицу площади.

Популярные туристические места, такие как Тоскана и Лигурия, также имеют высокие цены — в среднем 5000 EUR за метр квадратный городского жилья. Вторичная недвижимость часто дешевле, но может требовать ремонта. Важными факторами также являются размер жилья и наличие удобств, таких как терраса или сад​. В сводной таблице представлены средние цены на дома и квартиры площадью около 90 м² в центральной части популярных итальянских городов:

В Италии существует уникальная возможность приобретения заброшенного дома, который стоит 1 EUR, с условием выполнения реконструкции в установленные сроки и оплаты всех сопутствующих расходов. Подобные варианты преимущественно доступны на юге Италии и в Сицилии.

Права и обязанности иностранных покупателей

Владельцы недвижимости в Италии вне зависимости от своего гражданства могут распоряжаться своей собственностью так же, как и коренные жители — проживать лично, сдавать в аренду, дарить или продавать. При этом собственнику следует учесть, что перепродажа помещения в течение 5 лет после его покупки облагается налогом на прирост капитала по ставке 26 %. Соответственно, повторную сделку лучше проводить не раньше, чем через 5 лет владения недвижимостью.

Основными обязанностями собственника жилья является своевременная уплата ежегодных налогов и коммунальных услуг. В среднем расходы на городскую квартиру площадью до 85 м² составляют от 195 EUR в месяц. Сюда входят затраты на электричество, отопление, подачу воды и вывоз мусора. Дополнительно оплачивается интернет — ежемесячно около 30 EUR.

Иностранцы без вида на жительство не могут постоянно проживать в своем итальянском доме. Как правило, пребывание нерезидентов допускается на срок до 90 дней в полугодие по шенгенской визе. Бессрочно находиться в Италии без действующего ВНЖ могут только граждане других стран ЕС.

Ипотека и рассрочка

Иностранцы могут воспользоваться ипотечным кредитованием для приобретения недвижимости в Италии, если объект покупки находится на территории Италии и используется для проживания. Банки, предоставляющие кредит на жилье зарубежным покупателям, обычно требуют более тщательного анализа финансового состояния, места работы, кредитной истории и других факторов, чем при кредитовании владельцев паспорта Италии или другой страны ЕС. Важно отметить, что для получения ипотеки необходимо иметь документ, подтверждающий легальное пребывание в стране. В зависимости от требований банка может быть достаточно визы или потребуется действующий вид на жительство.

Основное условие, позволяющее резиденту оформить ипотеку — наличие достаточного уровня дохода. Максимальная сумма кредита для граждан ЕС или владельцев итальянских ВНЖ может достигать 80 % от общей стоимости недвижимости, но для нерезидентов этот показатель не превышает 50–60 % цены объекта . В 2025 году процентные ставки по ипотечным кредитам на разные виды недвижимости Италии варьируются от 2,7 % до 4 %. Нерезидентам местные банки предлагают более высокие ставки (+ 1–2 %). Согласно статистике портала Investropa, иностранцу легче оформить ипотеку на севере Италии, где больше спрос на недвижимость и отмечается ежегодный рост цен.

Приобретение жилого или коммерческого помещения в Италии обычно возможно в рассрочку только от застройщика. В таком случае в предварительном договоре Compromesso прописывается, когда и какими частями оплачивается покупка. Во всех остальных случаях покупателю нужно оформлять кредит.

Налоги и расходы

Налоги при покупке недвижимости в Италии различаются в зависимости от того, у кого она приобретается. Если продавцом является частное лицо, покупателю необходимо заплатить регистрационный налог в размере 9 %. В случае покупки у компании регистрационный налог также составляет 9 %, но дополнительно может взиматься НДС, который варьируется от 10 % до 22 % в зависимости от типа приобретаемого объекта.

Ипотечный, кадастровый и регистрационный налоги составляют 200 EUR каждый. В случае покупки недвижимости у частного лица эти налоги составляют 2 % от стоимости для ипотечного налога и 1 % от стоимости для кадастрового налога, регистрационный налог — 9 % от цены. Владение недвижимостью в Италии также предполагает ежегодные расходы:

• единый муниципальный налог IMU: от 0,4 % до 1 % от кадастровой стоимости объекта (процент зависит от региона);
• TASI: сбор на содержание территорий общего пользования : 0,1 % до 0,25 %;
• налог на доход от аренды (если применимо) : 26 %, при этом из общей суммы вычитаются такие расходы, как проценты по ипотеке, обслуживание и управление жильем.

Процедура покупки объекта недвижимости в Италии предполагает ряд дополнительных затрат:

• гонорар нотариуса, который зависит от площади и стоимости объекта и обычно составляет от 1500 до 3000 EUR;
• если покупка осуществляется при посредничестве агентства недвижимости, взимается комиссия, которая может составлять около 4 % от цены помещения;
• также иностранным гражданам могут потребоваться юридические услуги из-за различий в законодательстве, которые будут стоить от 200 до 2000 EUR.

ВНЖ в Италии при покупке недвижимости

Получение ВНЖ Италии при покупке недвижимости не предусмотрено иммиграционным законодательством страны. Более удобным способом натурализации будет оформление гражданства одного из государств ЕС по упрощенной процедуре. Например, румынская программа доступна многим гражданам постсоветских стран и предусматривает оформление паспорта Румынии в срок от 12 месяцев. Документ позволяет свободно проживать в любой из стран Евросоюза, в том числе в Италии, а также дает право на покупку недвижимости на упрощенных условиях.