Как купить недвижимость в США

Стать владельцем недвижимости в США может любой иностранец, закон не запрещает владеть домом или квартирой нерезиденту страны. Права на оформление ВНЖ приобретение жилья не дает, однако при соблюдении некоторых условий владелец апартаментов получает бонусы при запросе на рабочую визу или грин-карту.

Покупка американской недвижимости является прибыльной инвестицией. Цены на жилье в США за последние годы возросли более чем на 20 %. Ипотечные ставки также увеличились на 7,5 %. Тем не менее спрос на аренду недвижимости в США продолжает повышаться, а значит востребованность жилья в штатах будет только возрастать.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в США

Приобретение квартиры в США дает иностранцу определенные преимущества:

• возможность покупки высоколиквидной недвижимости в любом регионе, в том числе в ипотеку;
• короткие сроки совершения сделки без необходимости получать дополнительные разрешения;
• доступ к налоговым льготам для домовладельцев, включая вычеты по ипотеке и расходам на улучшение энергоэффективности жилья;
• право сдавать в аренду помещения, получая высокий доход на уровне 8–9 % в год, в зависимости от расположения объекта;
• перспектива оформления ПМЖ при покупке коммерческой недвижимости стоимостью свыше 1 млн USD.

Среди недостатков процедуры — обязательное сотрудничество с риелторской компанией, самостоятельно проводить покупку не разрешается. Еще одним фактором, который стоит учитывать, являются высокие цены на недвижимость и необходимость ежегодной уплаты налогов, независимо от проживания.

Рынок недвижимости в США

По данным Национального агентства риелторов США недвижимостью в стране владеют 40 % иностранцев. Спрос на квартиры постоянно растет, что привело к увеличению стоимости жилья в среднем на 20 % за последний год. Показатели цен существенно различаются в каждом из 50 штатов. В среднем стоимость одного квадратного метра жилья в США составляет 3 000 USD. В мировом рейтинге стран по цене за 1 м² жилья Соединенные Штаты Америки находятся на 6 месте.

Какую недвижимость может купить иностранец

По американским законам иностранцы могут приобрести любые виды недвижимости в США: жилые помещения, коммерческие задания, земельные участки. Популярностью на рынке пользуются:

• квартиры;
• кондоминимумы — инфраструктурно обособленное жилье в общем здании;
• частные особняки в коттеджных городках (таунхаусы);
• обособленные дома с приусадебной территорией.

Для нерезидентов наиболее подходящими являются типы недвижимости, которые обслуживаются управляющей компанией. Все бытовые аспекты берут на себя сотрудники фирмы, владелец может перечислять оплату удаленно. Отдельно стоящий дом в США стоит дороже и больше подходит для постоянного проживания.

В отличие от США, покупка недвижимости в некоторых странах ЕС позволяет иностранцу оформить статус резидента и дает гораздо больше прав. Специалист компании проконсультирует о способах получения ВНЖ и поможет найти индивидуальное решение.

Поиск объекта недвижимости

Найти подходящее жилье можно самостоятельно, популярными сайтами недвижимости в США являются интернет-площадки Zillow, Homes.com, Trulia, AOL Real Estate. Часто продавцы размещают объявления о продаже дома прямо на улице. Сотрудничество с риелторской компанией значительно расширяет сферу поиска. Специалист берет на себя все юридические аспекты сделки и может помочь в подборе качественного жилья даже в удаленном формате.

Найти подходящий объект можно самостоятельно, но купить недвижимость в США без участия брокера не получится. При заключении договора о предоставлении посреднических услуг важно проверить наличие у представителя компании лицензии Национальной ассоциации риелторов. Для покупателя сотрудничество с агентом бесплатное, по договору комиссионные уплачивает продающая сторона.

Где выгодно покупать недвижимость

Критериями подбора квартиры или дома в США являются цели покупки. Для бизнесменов и арендодателей важными показателями являются локация и класс недвижимости, для иммигрантов — цена объекта, а также качество и стоимость жизни в месте его расположения. Лицам, приобретающим жилье, также следует обратить внимание на развитость инфраструктуры и возможности для профессионального развития в конкретном населенном пункте. Наиболее популярными регионам США для покупки недвижимости являются:

• Сиэтл.
  Крупнейший город штата Вашингтон привлекает развитой инфраструктурой и экономикой. В Сиэтле расположены офисы крупных международных компаний. Средняя зарплата составляет около 17 USD/час, уровень безработицы один из самых низких в США. Инвестиции в недвижимость популярны как среди граждан страны, так и нерезидентов. К недостаткам региона относят завышенную стоимость жилья и высокий трафик на дорогах. Средняя цена за 1 м² квартиры или дома составляет 8 000 USD.
• Атланта.
  Столица штата Джорджия — неофициальный центр музыки и культуры со множеством возможностей для трудоустройства. Город привлекает креативных людей со всего мира, в Атланте проживают представители разных этносов и государств. Населенный пункт посещают тысячи туристов, потому с поиском арендаторов проблем не возникает.
  Купить апартаменты в новостройке можно по цене от 2160 USD/м², вторичная недвижимость дешевле, около 1800 USD. Среди преимуществ Атланты — низкий уровень преступности. К недостаткам проживания относят близкое расположение одного из крупнейших аэропортов страны и, как следствие, высокий показатель шума.
• Денвер.
  Город популярен среди инвесторов и местных граждан. Населенный пункт славится горными парками, хорошо развитой индустрией и инфраструктурой. На сайтах недвижимости ориентировочная стоимость покупки квартиры составляет от 4000 USD за 1м², однако высокие цены не снижают спрос на аренду и приобретение домов. В ближайших небольших пригородных районах купить жилье можно дешевле, в центре Денвера цены постоянно растут. К плюсам региона относится хорошая экология, среди минусов — высокая стоимость жизни и низкий, сравнительно с другими районами страны, уровень безопасности.
• Вашингтон.
  Столица США уверенно занимает лидирующие позиции по стоимости недвижимости. Цены зависят от расположения и удаленности от центра. Город подходит для активных людей — Вашингтон является центром деловой активности с широкими возможностями для трудоустройства, ведения бизнеса и развитой инфраструктурой. Именно здесь находятся элитные апартаменты и виллы. Спрос на покупку и аренду жилья стабилен и становится причиной приобретения квартир и домов иностранцами, стремящимся осуществить выгодные капиталовложения. Недостатками для проживания является многолюдность и высокая стоимость жизни.

Алгоритм покупки жилья в США

Купить недвижимость в США можно удаленно. Для приобретения дома онлайн требуется оформить доверенность на представителя и заключить договор с риелторской компанией. Основными этапами покупки недвижимости в США в 2024 году являются:

1. Подбор жилья.
   Будущий владелец объекта самостоятельно или через компетентную организацию выбирает квартиру, дом или коммерческое помещение. На этом же этапе необходимо получить банковскую выписку, подтверждающую наличие достаточного количества финансов для покупки жилья.
2. Заключение договора с юристом.
   Поскольку оформление сделки без посредников не производится, иностранец находит лицензированного специалиста и заключает контракт на предоставление юридических услуг. Найти адвоката можно непосредственно в регионе покупки по рекомендации или через интернет.
3. Внесение предоплаты.
   Окончательно определившись с объектом приобретения, покупатель вносит на банковский счет продавца оговоренную сумму задатка. Процедура необходима для подтверждения намерений приобрести дом или квартиру. Депозит дает возможность зарезервировать объект на период подготовки документов.
4. Оформление покупки.
   Сделка проводится в офисе представляющей интересы покупателя компании. На данном этапе иностранец передает остаток суммы по договору и уплачивает необходимые комиссии и налоги.
5. Получение свидетельства о праве собственности.
   Deed, или американский сертификат на передачу прав собственности, оформляет титульная компания. Документ выдают офисы Окружных судов штатов или Регистрационная палата США.

Сколько стоит квартира или дом в США

Относительно недорогая недвижимость в США расположена в небольших городах, где цены могут быть в разы ниже, чем в мегаполисах. На стоимость объекта сильно влияет уровень жизни и развитость инфраструктуры в регионе. Цены также различаются в зависимости от состояния здания и необходимости дополнительных вложений на ремонт и обслуживание. Ориентировочная стоимость недвижимости в некоторых из городов США приведена в таблице. Сумма указана в долларах, для перевода в рубли необходимо учитывать актуальный курс на момент покупки.

Права и обязанности иностранных покупателей

Владелец недвижимости в США обязан обеспечить подключение жилья к коммуникациям и оплачивать расходы, связанные с обслуживанием мест общего пользования. Собственнику помещения необходимо заключить контракты на предоставление услуг с управляющей компанией. Обслуживающие организации занимаются уборкой и вывозом мусора, благоустройством придомовой территории. На стоимость коммунальных услуг влияет географическое расположение квартиры, площадь и качество коммуникаций.

Иностранец имеет право продавать имущество и сдавать помещение в аренду даже находясь за рубежом, через риелтора. Отчуждение недвижимости возможно только при условии своевременной уплаты налогов и счетов. При сдаче помещений в аренду нерезиденты уплачивают государству до 30 % от полученного дохода. Продажу недвижимости можно осуществить через брокерскую компанию или самостоятельно.

Имея собственное жилье в США, можно получать пассивный доход от аренды и оформить ВНЖ в развитом государстве ЕС на основании финансовой независимости. Специалисты компании помогут выбрать направление и программу переезда, исходя из индивидуальных запросов клиента.

Ипотека и рассрочка

В США кредиты на покупку недвижимости выдают коммерческие и государственные банки страны. Гражданину России и другому иностранцу следует обращаться в финансовое учреждение лично. Условия предоставления займа, ипотечные ставки и величина первого взноса могут значительно различаться, в зависимости от статуса претендента. Так, при наличии грин-карты банки выдают кредиты с низкими процентными ставками — 4–7 % годовых. Нерезидент США может рассчитывать только на кредит от Нацбанка с более высокими ипотечными тарифами, превышающими стандартные на 1–2 %.

Популярной услугой в государстве является кредитный брокер — юридическое или физическое лицо, которое сотрудничает с банками и подбирает оптимальные условия по ипотечной программе индивидуально под каждого клиента.

Налоги и расходы

Налоги на недвижимость в США могут отличаться в зависимости от региона. В среднем ставка составляет 1–2 % от кадастровой цены объекта. Уплата обычно производится два раза в год. Основными статьями расходов при покупке недвижимости являются:

• услуги адвоката — 1 %;
• оценка недвижимости — 400 USD;
• страхование квартиры/дома для ипотеки — до 2,5 % оценочной стоимости недвижимости;
• услуги кредитного брокера — до 3 % от величины займа.

Расходы на содержание объекта в среднем составляют от 150 USD/месяц. Цена электроэнергии — от 9 до 22 центов за 1 кВт, вода стоит около 0,6 USD за 1 м³. Газ для бытового потребления недорогой, при этом весомой статьей расходов является интернет. Средняя стоимость услуг провайдеров колеблется от 45 до 60 USD/месяц.

ВНЖ в США при покупке недвижимости

Владельцу жилья при посещении страны необходимо постоянно получать визу — ВНЖ США при покупке недвижимости не выдает. В качестве инвестиций приобретение квартиры или дома является рентабельным, однако в качестве «запасного аэродрома» процедура не подходит. Альтернативным вариантом получения ПМЖ или гражданства для россиян и других иностранцев может стать легализация проживания в ЕС на основании бизнеса, работы, финансовой независимости или этнической принадлежности.

Исходя из поставленных целей и имеющихся возможностей клиента, специалисты компании подберут наиболее выгодную программу иммиграции. Получив гражданство ЕС по упрощенной процедуре, можно свободно посещать большинство стран мира, в том числе и США.