Как купить недвижимость в Сербии

Покупка недвижимости в Сербии дает право иностранцу оформить ВНЖ. Претенденту достаточно приобрести жилое помещение и прописаться в нем. Стоимость объекта не имеет значения. В последние годы рентабельность помещений жилого и коммерческого назначения в государстве возрастает, поэтому спрос на сербскую недвижимость также демонстрирует положительную динамику. Владелец дома или квартиры может не только легализировать нахождение в стране, но и запросить гражданство при выполнении законодательных условий. Найти дешевый объект для покупки можно самостоятельно, через сайты недвижимости или воспользоваться услугами специализированной компании.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Сербии

Покупка недвижимости в Сербии имеет свои плюсы, а именно:

• отсутствие строгих ограничений — иностранцы могут приобретать любые помещения, за исключением объектов государственного значения;
• быстрое оформление ВНЖ в срок от двух недель, без требований к пороговой сумме инвестиций;
• право на семейную иммиграцию;
• возможность аренды недвижимости с перспективой значительного увеличения прибыли после вступления Сербии в ЕС.

Как и любое крупное приобретение за рубежом, покупка недвижимости в Сербии предусматривает определенные риски. Покупателю следует ознакомиться с особенностями местного законодательства и налогообложения, проверить юридическую чистоту объекта.

Рынок недвижимости в Сербии

В мировом рейтинге Сербия занимает высокие позиции как страна с относительно доступными ценами на недвижимость. Увеличение спроса на квартиры и дома в регионе в последние годы послужило причиной роста цен и повышения количества продаж. По итогам 2023 года отмечается приостановка увеличения стоимости квадратного метра квартир, однако эксперты утверждают, что такая ситуация кратковременна. Для тех, кто планировал приобрести жилое или производственное помещение в стране, 2024 год может стать наиболее благоприятным периодом.

Какую недвижимость может купить иностранец

Все виды недвижимости в Сербии, жилые помещения, коммерческие здания и земли, доступны для приобретения иностранцами. По закону представители других государств не могут купить лишь участки, расположенные на территории заповедных зон и сельскохозяйственных угодий. Приобретение доступно только гражданам тех государств, с которыми Сербия подписала договоры взаимности о покупке недвижимого имущества. Среди таких стран — Украина, Беларусь, Армения, Россия, Казахстан. Для приобретения иностранцами доступны дома и квартиры на первичном рынке и вторичная недвижимость.

Поиск объекта недвижимости

Купить недвижимость в Сербии иностранцы могут самостоятельно или через риелторские компании. При заключении контракта о предоставлении услуг с компетентной организацией специалисты берут на себя проверку правоустанавливающих документов, общение с продавцом и юридическое сопровождение сделки. При самостоятельном оформлении будущему собственнику предстоит самому проходить все этапы покупки. Преимуществами сотрудничества с агентством являются отсутствие необходимости владеть сербским языком и уверенность в легальности проведения сделки. Недостатком становится дополнительная статья расходов на оплату услуг посреднической компании.

Самые популярные сайты недвижимости в Сербии — remodeled.ai, realitica.com, 4zida.rs, halooglasi.com. На онлайн-платформе можно подобрать жилье для покупки или аренды без посредников.

Где выгодно покупать недвижимость

Недорогая недвижимость в Сербии привлекает иностранцев, которые хотят сохранить и приумножить финансовые средства. Выбирая объект для сдачи в аренду, стоит обратить внимание на дома или квартиры в туристических центрах и неподалеку от водо- и грязелечебниц. Под индивидуальное проживание выбирают регионы с развитой инфраструктурой, близким расположением медицинских и образовательных учреждений, а также с хорошей транспортной развязкой. Одними из популярных районов Сербии для приобретения недвижимости являются:

• Белград.
  Столица государства подходит инвесторам, активным молодым людям и семьям с детьми. В городе есть все необходимое для комфортного проживания, много образовательных, торговых и промышленных учреждений. Трудоустроиться могут как высококвалифицированные специалисты, так и работники сферы обслуживания. Наиболее востребованы педагоги, инженеры, переводчики, официанты и строители. Покупка апартаментов в Белграде может стать рентабельным капиталовложением, цены на недвижимость постоянно растут. Стоимость квадратного метра жилья одна из самых высоких в стране, спрос на квартиры и дома в регионе не падает. Однокомнатная квартира в столице стоит около 4,5 млн в рублях, что эквивалентно 45 тыс. EUR.
• Нови Сад.
  Областной населенный пункт, второй по величине в Сербии, признан культурным и неформальным центром страны. В регионе активно развивается малый и средний бизнес, недвижимость покупают инвесторы, а также иностранцы, планирующие переезд в государство. Инфраструктура хорошо развита, при динамичном темпе жизни есть обширная развлекательная сеть для туристов и молодежи. С трудоустройством не возникает проблем, в регионе востребованы работники сферы обслуживания, программисты, переводчики и менеджеры среднего звена. Стоимость однокомнатных апартаментов составляет около 38 000 EUR. Цены на покупку и аренду квартир в Нови Сад ниже, чем в Белграде, при этом город популярен как среди граждан, так и иностранцев.
• Ниш.
  Муниципальный район Сербии является центром студенческой жизни. В Нише расположен один из самых известных университетов государства. Хорошая транспортная развязка позволяет без труда добраться до столицы и других районов страны. В городе множество исторических, архитектурных и природных достопримечательностей, что обеспечивает постоянный приток туристов. Найти работу могут IT-специалисты, преподаватели, официанты, водители. Покупка однокомнатной квартиры доступна по цене от 30 000 EUR.
• Лозница.
  Небольшие города Сербии, такие как Лозница, Дрина или Суботица подходят для постоянного проживания. Уютные населенные пункты с хорошей экологией идеальны для семейной иммиграции. Наиболее часто регионы выбирают специалисты, работающие удаленно. Цена на недвижимость в таких городах существенно ниже, чем в крупных мегаполисах. Купить однокомнатные апартаменты можно по стоимости от 28 000 EUR.

Алгоритм покупки жилья в Сербии

Иностранцы могут оформить покупку жилья в Сербии на территории государства или удаленно. Для передачи полномочий на осуществление сделки предварительно оформляется нотариальная доверенность на проведение юридических действий. Важным аспектом при покупке недвижимости является выбор надежной компании, которой можно доверить процедуру. Процесс приобретения дома в Сербии состоит из нескольких этапов:

1. Подбор недвижимости.
   При самостоятельном поиске жилья иностранец может приехать в Сербию лично. Гражданину России, Украины и Беларуси для посещения страны сроком до 30 дней не требуется оформление визы. При поиске недвижимости осмотр квартиры и переговоры ложатся на будущего владельца. Запросить данные об объекте можно в Кадастровом управлении Сербии. При заключении договора с компанией все указанные аспекты процесса, включая проверку юридических и правовых документов продавца, берут на себя специалисты. Предварительный осмотр апартаментов доступен без посещения государства, в режиме онлайн.
2. Открытие банковского счета.
   В случае сотрудничества с профильной компанией счет в банке Сербии можно открыть через доверенное лицо, без приезда в страну. Для иностранцев, которые покупают недвижимость без посредников, следует посетить один из банков государства, работающих с нерезидентами. После открытия счета на реквизиты продавца переводятся финансовые средства для оплаты по договору купли-продажи.
3. Предварительное соглашение.
   Процедура проверки документов на объект и данных владельца проводится у нотариуса. После согласования основных моментов подписывается предварительный договор и вносится предоплата за выбранное жилье. После внесение авансового платежа объект резервируется за покупателем.
4. Заключение сделки.
   После подготовки всех необходимых документов оформляется договор купли-продажи. Контракт составляется в двух экземплярах и заверяется нотариусом. После выполнения процедуры иностранец производит окончательную оплату и становится собственником дома или квартиры в Сербии.
5. Переоформление недвижимости.
   Перерегистрацию прав собственности производит Кадастровое управление страны при наличии договора купли-продажи. Уполномоченный орган выдает свидетельство о переходе прав, на основании которого иностранец может подавать запрос на получение ВНЖ Сербии.

Сколько стоит квартира или дом в Сербии

Как и в большинстве случаев, на стоимость недвижимости в Сербии влияет расположение, состояние помещения, этажность и год постройки. В небольших городах можно недорого купить вторичное жилье в самом центре, в мегаполисах дома и квартиры стоят дороже. Элитные новостройки популярны по причине возможности невысокой цены на этапе возведения здания. Однако покупка первичной недвижимости связана с рисками и предполагает время ожидания до введения объекта в эксплуатацию. Ориентировочная стоимость недвижимости в Сербии по состоянию на 2024 год приведена в таблице.

Права и обязанности иностранных покупателей

Владельцы домов и квартир в Сербии обязуются уплачивать коммунальные услуги и налог на недвижимость. Прогрессивная ставка для физлиц зависит от рыночной стоимости жилья. Законодательство Сербии не запрещает собственникам-иностранцам продавать и сдавать приобретенную недвижимость в аренду при условии своевременной уплаты всех обязательных платежей. Обслуживание квартиры или дома включает в себя:

• водоснабжение;
• электроэнергию;
• центральное отопление;
• вывоз мусора.

На индивидуальной консультации специалиста можно узнать об особенностях законодательства Сербии. Юристы сопроводят клиента на этапе подготовки документов и оформления статуса резидента, а также помогут решить все юридические вопросы в адаптационный период.

Ипотека и рассрочка

Оформлением и выдачей кредитов занимаются практически все банки Сербии. Иностранец может получить ипотеку при условии наличия ВНЖ и трудоустройства в государстве. Процентная ставка зависит от финансового учреждения и составляет от 6 % в год. Нерезидентам чаще всего отказывают в предоставлении кредитов, потому рекомендуется на первом этапе получить ВНЖ на основании работы или ведения бизнеса.

Специалисты компании помогут подобрать наиболее подходящее основание для оформления статуса резидента Сербии в короткие сроки.

Налоги и расходы

При покупке недвижимости в Сербии для финансового планирования иностранцам следует заранее узнать о средней стоимости коммунальных платежей. Например, наличие или отсутствие центрального отопления существенно влияет на сумму в квитанциях. Основные статьи расходов на приобретение и обслуживание жилого помещения приходятся на налоги и ежемесячные платежи. Ориентировочно при покупке недвижимости стоит учитывать следующие затраты:

• налог на переоформление прав собственности — 2,5 % (вторичный рынок);
• НДС — 10 % (уплачивается только в случае приобретения новостройки);
• нотариальные услуги — 200–300 EUR;
• переводчик — от 60 EUR/час;
• комиссия риелтора — 2–4 % от суммы приобретения.

Ежегодный налог на недвижимость в Сербии составляет 0,3–2 % от кадастровой стоимости (размер зависит от месторасположения и назначения объекта). После оформления прав собственности на дом или квартиру владелец заключает договоры с обслуживающим организациями. Сумма коммунальных платежей зависит от площади жилья. Так, на содержание апартаментов около 100 м² в месяц уходит от 80 до 150 EUR. Интернет средней скорости в стране стоит 28 EUR.

ВНЖ в Сербии при покупке недвижимости

Для россиян и других иностранцев покупка жилого помещения в Сербии — это возможность получения резидентского статуса. Право собственности на объект является законным иммиграционным основанием. ВНЖ Сербии при покупке недвижимости выдается на срок от года и продлевается при сохранении прав собственности. Соискателю необходимо быть совершеннолетним, не иметь судимостей, подтвердить финансовую состоятельность и место проживания в стране.

Супруги и несовершеннолетние дети владельца жилой недвижимости также могут оформить ВНЖ. Через 3 года пребывания в государстве временный резидент Сербии вправе запросить ПМЖ, а затем подать запрос на получение гражданства.