Как купить недвижимость в Польше

Решение купить недвижимость в Польше принимает большое количество иностранцев благодаря доступным ценам. В соответствии с законом, соискатели из-за рубежа имеют право приобретать жилые, коммерческие объекты и сельскохозяйственные угодья. При этом покупка недвижимости в стране не является основанием для оформления ВНЖ. Для россиян и выходцев из других стран есть возможность легализовать пребывание в Польше путем получения гражданства Евросоюза в срок от 12 месяцев. Узнать больше о доступных программах оформления паспорта ЕС можно у специалистов компании.

В статье разъяснены подробности процесса приобретения недвижимости соискателями из других государств, а также приведен разбор расходов на оформление и содержание жилья, коммерческих объектов в Польше.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Польше

К преимуществам приобретения недвижимости иностранцами в Республике Польша можно отнести:

• наличие недорогого жилья по сравнению с вариантами в других государствах Евросоюза;
• возможность воспользоваться ипотечным кредитом на 25–35 лет;
• право сдавать жилые и коммерческие объекты в аренду, что приносит стабильный доход;
• возможность приобрести квартиру без получения разрешения от правительства.

Среди недостатков покупки недвижимости в Польше — необходимость подтверждения происхождения финансовых средств, то есть налоговая служба имеет право уточнить источник дохода. Также к минусам приобретения жилья, коммерческого объекта или земли в республике можно отнести оплату исключительно по безналичному расчету в польских злотых.

Рынок недвижимости в Польше

Рынок недвижимого имущества в Польше испытал заметный рост спроса в 2022 году, что было обусловлено сложной геополитической ситуацией в соседних странах и большим потоком беженцев. Стоимость жилья выросла, и в 2023 году фиксировалось ее повышение на 5 %. В 2024 году количество сданных в эксплуатацию квартир составит приблизительно 200 000, что является наиболее низким показателем с 2018 года. Ожидается, что сокращение предложения на рынке станет причиной новой волны роста цен. В сравнении с соседними странами Евросоюза, на 2024 год польская недвижимость стоит недорого и остается доступной к покупке.

Какую недвижимость может купить иностранец

Иностранцы могут купить недвижимость в Польше без каких-либо разрешительных документов, но это касается жилых объектов. В случае приобретения земельного участка соискатели из-за рубежа обязаны получить разрешение путем подачи заявки в Министерство внутренних дел республики. Если земля классифицируется как территория для сельскохозяйственного назначения, то потребуется дополнительное одобрение от Министерства сельского хозяйства. Также разрешение понадобится при покупке иностранцами коммерческих объектов.

Поиск объекта недвижимости

Подобрать подходящий объект в Польше можно одним из данных способов:

• Поиск на сайтах недвижимости.
  Данный метод позволяет быстро проанализировать ситуацию на рынке. К наиболее популярным ресурсам относят sprzedajemy.pl, nieruchomosci-online.pl, adresowo.pl, domiporta.pl. Покупатель может воспользоваться фильтрами для поиска и выделить наиболее подходящие предложения по цене, расположению, состоянию и площади. Преимуществом работы с сайтами недвижимости Польши является возможность дистанционного поиска без посредников. Недостатком считается необходимость прямого общения с продавцами, что представляет трудность для большинства иностранцев в силу языкового барьера. Также к минусам можно отнести высокую вероятность мошенничества.
• Сотрудничество с агентствами недвижимости.
  Этот метод более простой, поскольку позволяет в указанные сроки найти соответствующий всем требованиям объект. Плюсом данного способа является безопасность сделки и квалифицированное сопровождение специалистов на всех этапах процесса покупки имущества, а также возможность совершить приобретение дистанционно посредством оформления доверенности. Недостатком считается необходимость уплачивать риелтору комиссию.

Где выгодно покупать недвижимость

При покупке жилья в Польше важно отталкиваться от целей инвестирования — проживание или сдача в аренду. Наиболее выгодными для приобретения являются объекты в больших городах: стоимость квадратного метра высокая, но окупаемость за счет получаемой рентной платы выше. Для жизни лучше выбирать поселки, где есть недорогая недвижимость в Польше. Популярными для инвестирования являются следующие города:

• Варшава — для арендного бизнеса и трудоустройства.
  Столица Польши популярна среди инвесторов в недвижимость благодаря хорошей окупаемости от аренды. Иностранцы часто приобретают квартиры в Варшаве для собственного пользования, в городе много предложений о трудоустройстве.
• Вроцлав — для предпринимателей и специалистов в сфере IT.
  Благодаря расположению крупных международных компаний, например Nokia и Google, город привлекает большое количество иностранцев для последующего трудоустройства. Вроцлав является деловой столицей Республики Польша, поэтому инвестирование в его недвижимость считается выгодным с точки зрения ведения арендного бизнеса.
• Познань — для работы и получения образования.
  Город популярен среди трудовых мигрантов — большое количество заводов и фабрик предоставляют рабочие места иностранцам. Студентов привлекает возможность получить качественное образование в местных вузах, особенно в Университете им. Адама Мицкевича. Инвестирование в жилье позволяет иметь стабильный и высокий доход от аренды.
• Быдгощ — для семей с детьми и людей старшего поколения.
  Город подходит для комфортного проживания благодаря своим небольшим размерам и содействию муниципалитета в создании положительных условий с целью развития Быдгоща и привлечения предпринимателей.
• Гданьск — для жизни и арендного бизнеса.
  Город популярен среди туристов, он расположен на берегу Балтийского моря и привлекает жителей других государств большим количеством достопримечательностей. Инвесторы приобретают квартиры в Гданьске для сдачи их в аренду иностранцам и с целью собственного проживания.
• Лодзь — для предпринимателей и студентов.
  Являясь одним из академических центров Польши благодаря расположившимся в городе 22 частным и государственным вузам, Лодзь подходит для покупки недвижимости с целью последующей сдачи в аренду. При приобретении коммерческих объектов можно воспользоваться поддержкой регионального научно-технологического парка в развитии малого и среднего бизнеса.
• Катовице — для стажировки студентов и трудоустройства.
  Город является промышленным центром Польши в сфере угольной добычи и металлургии. На территории Катовице есть более 5 вузов, что позволяет зарабатывать на сдаче в аренду жилья студентам и трудовым мигрантам.

Алгоритм покупки жилья в Польше

Приобретение жилой польской недвижимости имеет незначительные различия в процедуре по сравнению с другими странами ЕС и подразумевает прохождение следующих этапов:

1. Поиск объекта.
   Покупатель может самостоятельно найти предложение от продавца на сайте недвижимости или воспользоваться услугами риелтора за дополнительную плату. Подбор следует осуществлять на основании требований по стоимости, размерам, локации и состоянию жилья/коммерческого помещения.
2. Проверка объекта.
   Необходимо собрать информацию о заинтересовавшей недвижимости на предмет налоговых задолженностей, права наследования и других обстоятельств, которые могут помешать совершить сделку. Следует обратиться к юристу, а в случае сотрудничества с агентством эти данные проверит штатный специалист.
3. Получение гарантии заключения сделки с продавцом.
   В декларации текущему владельцу недвижимости необходимо указать все технические данные объекта и намерение продать его иностранцу.
4. Подача заявления для получения разрешения на приобретение.
   Для соблюдения законных требований нотариус может запросить у покупателя свидетельство об окончательном решении от МВД и администрации. К заявлению следует приложить документы, подтверждающие связи иностранца с Республикой Польша, и квитанцию об уплате гербового сбора в размере 17 PLN (около 4 EUR).
5. Заключение договора купли-продажи у нотариуса.
   Нотариальное заверение сделки производится после получения разрешения от МВД или сразу по окончании проверки объекта недвижимости в случае приобретения квартиры. Затем осуществляется расчет за покупку, а также уплачивается комиссия риелтору. Имея необходимую сумму в рублях или другой иностранной валюте, следует конвертировать ее в злотый.
6. Уплата налогов и сборов.
   Все расходы на оформление, а также уплату налогов берет на себя покупатель. Для дистанционной покупки, как правило, иностранные соискатели обращаются к риелтору, оформляя на него доверенность.

Сколько стоит квартира или дом в Польше

Цены на недвижимость в Польше зависят от расположения жилья, его состояния, возраста, а также меблировки и дополнительных факторов, например наличия участка и его размеров при покупке дома. Средняя стоимость квадратного метра готовых к заселению объектов в вышеперечисленных городах указана ниже:

Права и обязанности иностранных покупателей

Владельцы польского жилья обязаны покрывать расходы на коммунальные услуги, а также они вправе сдавать собственность в аренду и продавать ее. Кроме этого, необходимо ежегодно уплачивать налог на недвижимость, размер ставки которого зависит от площади объекта и устанавливается региональными представительствами.

Иностранные покупатели, не имеющие гражданства ЕС или Польши, обязаны получить разрешение на приобретение коммерческих объектов и тех, которые расположены в приграничной зоне, земельных участков сельскохозяйственного назначения площадью свыше 1 га. Граждане Евросоюза имеют больше прав и возможностей при покупке недвижимости в республике. Оформить статус и получить паспорт ЕС помогут миграционные специалисты.

Ипотека и рассрочка

Ипотечное кредитование доступно полякам и иностранцам, в том числе гражданам России. Ипотека предоставляется в банках республики, но зачастую в случае соответствия нижеперечисленным требованиям:

• возраст кредитора не превышает 45 лет;
• соискатель получил разрешение на проживание (карта поляка, карта побыту, ПМЖ);
• заявитель не имеет и никогда не имел собственного жилья на территории государства;
• соискатель получил код PESEL (аналог идентификационного кода, необходимого для уплаты налогов);
• заявитель подтвердил трудоустройство и платежеспособность наличием договора с работодателем и выпиской о зарплате в злотых;
• соискатель получил разрешение на приобретение недвижимости (в отдельных случаях, регламентированных законодательством);
• заявитель имеет возможность оплатить первоначальный взнос размером около 10 % от стоимости жилья.

Налоги и расходы

Приобретение квартиры или дома в Польше сопряжено с необходимостью уплаты налогов и сопутствующих расходов на оформление сделки:

• сбор на добавочную стоимость (при покупке коммерческого/жилого объекта в новострое) — 23 или 8 %;
• регистрационный сбор — 0,1 %;
• налог на переход права собственности (в случае покупки вторичной недвижимости) — 2 %;
• комиссия агентства недвижимости — 1,5–3 %.

Дополнительно уплачивается нотариальный сбор, который варьируется в зависимости от суммы сделки:

• от 13 866 EUR до 231 103 EUR — 233 EUR + 0,4 % на излишек свыше 13 866 EUR;
• от 231 103 EUR до 462 206 EUR — 1 102 EUR + 0,2 % на излишек свыше 231 103 EUR;
• от 462 206 EUR — 1 564 EUR + 0,25 % на излишек свыше 462 206 EUR, но не более 2 311 EUR.

Ежегодно взимается налог на недвижимость в Польше, ставка которого зависит от конкретного вида объекта и его площади:

• земельные участки под коммерческую застройку — 0,31 EUR за 1 м²;
• здания или их части, предназначенные для проживания, — 0,27 EUR за 1 м² полезной площади;
• строения и их части, связанные с коммерческой деятельностью, — 7,65 EUR за 1 м² полезной площади.

Средняя стоимость коммунальных услуг для квартиры в Польше площадью 85 м² достигает 240 EUR в месяц из расчета — 2,78 EUR за 1 м².

ВНЖ в Польше при покупке недвижимости

Согласно законодательству, ВНЖ Польши при покупке недвижимости не предоставляется. Процесс легализации пребывания по натурализации занимает до 10 лет проживания на территории страны. При этом существует альтернативный способ приобрести широкий спектр прав в республике: оформить карту поляка и на основании нее при въезде в государство запросить ПМЖ (карту сталего побыту). Статус постоянного резидента подразумевает автоматическое присвоение иностранцу электронного номера, являющегося аналогом идентификационного кода. PESEL требуется для открытия счета в банке, оформления кредита, что важно при покупке каких-либо видов недвижимости Польши и уплате налогов.

Через год проживания в республике с ПМЖ, полученным на основании карты поляка, можно претендовать на гражданство республики. Чтобы учесть все требования миграционного законодательства и легализовать пребывание на территории Польши, стоит заручиться поддержкой юристов.