Как купить недвижимость в Черногории

Недвижимость в Черногории является привлекательной инвестицией как для граждан государства, так и иностранцев. В соответствии с законодательством страны любой соискатель из-за рубежа вправе купить жилой или коммерческий объект здесь.

Черногория имеет растущий туристический потенциал, поэтому спрос на недвижимость высок среди инвесторов. С покупкой жилого или коммерческого объекта также открывается возможность получения вида на жительство. Больше информации о процедуре приобретения черногорской недвижимости и оформлении ВНЖ представлено в статье.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Черногории

Приобретение жилья или коммерческой недвижимости в Черногории предполагает ряд существенных преимуществ:

• возможность получения ВНЖ государства;
• проживание в стране с высоким уровнем жизни;
• отсутствие необходимости уплачивать налог на оборот недвижимости при покупке квартиры в новострое;
• возможность заниматься арендным бизнесом;
• перспективы роста стоимости недвижимости в связи с вероятностью присоединения страны к ЕС в 2025 году.

Недостатками покупки жиля или коммерческих объектов являются:

• высокая стоимость недвижимости в популярных туристических городах;
• черногорские банки редко предоставляют услуги по ипотечному кредитованию иностранным гражданам;
• высокий уровень окупаемости имеют преимущественно квартиры в новых жилых комплексах —­ до 10 % в год.

Рынок недвижимости в Черногории

После несущественного снижения спроса на черногорскую недвижимость в 2022 году показатели стали расти. При этом на начало 2024 года в стране наблюдается тенденция повышения цены на жилье. Скачок незначительно отобразился на стоимости 1 м² квартиры в Черногории: в центре города она составляет 2 100 EUR, а в пригороде — около 1 600 EUR (что в рублях — 203 900 и 155 400 соответственно).

Какую недвижимость может купить иностранец

Нерезиденты государства могут приобретать в собственность различные виды недвижимости Черногории. В число доступных к покупке для иностранцев входят жилые и коммерческие объекты, а также в исключительных случаях — земельные участки площадью до 5 000 м² с готовыми строениями. При этом существует возможность приобретения европейской недвижимости без ограничений. Для получения более подробной информации следует обратиться к миграционным специалистам.

Поиск объекта недвижимости

Наиболее распространенным способом выбора недвижимости является поиск на соответствующих сайтах, а также сотрудничество с агентствами.

К преимуществам и недостаткам подбора объектов без посредников можно отнести:

• возможность рассматривать предложения жилья в Черногории, представленные разными агентствами и непосредственно собственниками;
• отсутствие необходимости уплачивать комиссию агентам при покупке;
• риск столкнуться с мошенниками.

Плюсы и минусы выбора и покупки жилья с помощью соответствующего агентства заключаются в следующем:

• гарантия безопасной и законной сделки;
• уверенность в грамотном подборе объекта;
• необходимость уплаты комиссии.

Для самостоятельного поиска недвижимости с целью приобретения можно использовать такие сайты, как tranio.ru и prian.ru.

Где выгодно покупать недвижимость

Наиболее перспективной является покупка недвижимости в активно развивающихся туристических регионах Черногории, при этом в центральной части страны она более дешевая. Приобретенные квартиры и дома в больших городах можно сдавать в аренду по высокой цене. Спросом пользуется недвижимость в центре и спальных районах, а также виллы в пригороде. Сдача в аренду 1-комнатной квартиры на территории Черногории в среднем приносит около 500 EUR/месяц, согласно данным Numbeo.

Следующие города относятся к наиболее популярным среди иностранцев, которые приобретают недвижимость в государстве:

• Будва.
  Курортный город Черногории расположен на берегу морской бухты. Стоимость 1 м² колеблется в пределах 1 500–8 000 EUR, на цену влияют удаленность от побережья, а также возраст и состояние объекта недвижимости. Приобрести квартиру или дом на территории Будвы стоит с целью сдачи в аренду туристам.
• Подгорица.
  Столица Черногории располагается в центральном регионе страны. Недвижимость в Подгорице стоит недорого, цены держатся в пределах 1 000–1 800 EUR за 1 м². Покупка жилого или коммерческого объекта позволит зарабатывать на сдаче жилья в аренду либо ведении собственного бизнеса.
• Херцег-Нови.
  Город расположен на побережье Боко-Которского залива. Средняя стоимость 1 м² — 2 000–6 000 EUR, наиболее дорогая недвижимость находится на первой линии от моря. Купить квартиру или дом в Подгорице можно с целью сдачи в аренду либо личного проживания.
• Котор.
  Старый город со средневековой архитектурой привлекает туристов. Недвижимость в исторической части города стоит около 2 000 EUR за 1 м², а элитные квартиры в новых комплексах у моря — 4 000–7 000 EUR. Котор является перспективным местом для заработка на долгосрочной аренде.

Алгоритм покупки жилья в Черногории

Купить первичную или вторичную недвижимость в Черногории можно дистанционно. При этом потребуется найти переводчика и нотариуса, которые помогут провести сделку в соответствии с местным законодательством. Осмотр объекта можно осуществить через видеосвязь с собственником при участии переводчика, далее предстоит процедура проверки документов нотариусом. После этого следует оформить доверенность для предоставления права подписи договора от лица покупателя и заключить сделку.

В остальных случаях алгоритм покупки выглядит следующим образом:

1. Подбор подходящего объекта.
   Поиск недвижимости может осуществляться как самостоятельно, так и с помощью специалистов. Общение с владельцем жилья или коммерческого объекта и проверку документов следует доверить нотариусу либо риелтору, особенно в случае незнания черногорского языка.
2. Подписание договора.
   Для составления соглашения потребуется помощь нотариуса и лицензированного переводчика. Если покупатель не готов сразу оплатить недвижимость в полной мере, то необходимо дать залог продавцу (зачастую он достигает 10 % от суммы сделки) — в таком случае изначально составляется договор о намерении. В соответствии с данным соглашением объект не может быть продан третьим лицам или сдан в аренду. Затем покупатель отправляет остаток суммы на счет собственника либо проводит полную оплату, если не заключался договор о намерении. Экземпляры документов подписываются обеими сторонами и передаются в кадастровый реестр для регистрации, а также в налоговую инспекцию для расчета размера пошлины.
3. Получение свидетельства о праве собственности.
   После уплаты налога в отделении кадастрового управления новый владелец получает документ, подтверждающий право собственности на жилой или коммерческий объект.

Сколько стоит квартира или дом в Черногории

Цены на квартиры и дома в Черногории зависят от таких факторов, как возраст здания, состояние ремонта и меблировка, а также удаленность от центра. Наиболее дорогостоящими являются жилые и коммерческие объекты в курортных зонах. Недорогая недвижимость в Черногории есть на территории маленьких городов, при этом дома могут стоить в три раза дороже квартир.

Права и обязанности иностранных покупателей

После совершения покупки жилого или коммерческого объекта у нового владельца есть 15 рабочих дней для обращения в налоговую службу Черногории. Кроме этого, на собственнике лежит ответственность за оплату коммунальных услуг. Также необходимо ежегодного уплачивать налог на владение недвижимостью — ставка достигает 0,25–1 % от ее цены (в среднем это 100–600 EUR в год).

Собственник имеет право сдавать дом, квартиру или другой объект в аренду, а также продавать. При этом в случае продажи, полученное ВНЖ Черногории при покупке недвижимости, аннулируется.

Ипотека и рассрочка

Купить недвижимость в Черногории в ипотеку или рассрочку можно, но не все местные банки предоставляют подобное кредитование иностранцам. Для россиян на данный момент существует несколько вариантов финансовых учреждений, в которых можно оформить ипотеку: Erste Bank, Crnogorska Komercijalna Banka (CKB) и другие. Возможность получить кредит есть у резидентов, при этом банк проверяет кредитную историю заявителей. Что касается условий, например, в Erste Bank ставка составляет около 3,75–4,45 % в зависимости от периода погашения (3–20 лет).

Налоги и расходы

С 1 января 2024 года размер ставок налога на недвижимость в Черногории претерпел изменения:

• приобретение недвижимости в стране облагается налогом в 3 %, если стоимость объекта составляет до 150 000 EUR;
• за объект ценой от 150 000 до 500 000 EUR уплачивается налог, размер которого достигает 4 500 EUR + 5 % от суммы, превышающей 150 000 EUR;
• недвижимость дороже 500 000 EUR облагается налогом в размере 22 000 EUR + 6 % от полной стоимости объекта.

Освобождаются от налога покупатели квартир в новостройках у юридического лица, которым является застройщик — плательщик НДС.

Также при покупке недвижимости в Черногории предполагаются дополнительные расходы:

• услуги риелтора — как правило, процент от стоимости объекта;
• регистрация в кадастре — 28 EUR;
• услуги переводчика — в среднем 50 EUR за час устного перевода или 20 EUR за страницу письменного;
• получение свидетельства о собственности — 5 EUR.

Отдельной статьей трат являются услуги нотариуса — в Черногории есть фиксированные тарифы, размер которых зависит от цены объекта недвижимости.

За каждые 15 000 EUR свыше суммы 120 001 EUR необходимо доплатить по 10 EUR + НДС 21%. При этом стоимость услуг нотариуса не может превышать 5 000 EUR.

ВНЖ в Черногории при покупке недвижимости

Согласно закону «Об иностранцах», любой соискатель из-за рубежа имеет право получить разрешение на временное проживание в стране на основании владения черногорской недвижимостью. Для реализации такого права гражданину России, например, следует подать запрос, приложить к нему акт на имущество из кадастра и подтвердить свое владение семейным домом, дачей, виллой, квартирой, жилым или хозяйственным объектом, предприятием общественного питания.

Возможность оформить паспорт Черногории за покупку квартиры, дома или иного объекта не предусмотрена законодательством государства. При этом существуют другие способы стать гражданином европейской страны в срок от 12 месяцев, узнать о которых можно на консультации у миграционного специалиста.