Как купить недвижимость в Албании

Владение недвижимостью в Албании является основанием для получения вида на жительство в этой стране. Иностранцам не запрещено покупать жилые и нежилые объекты, но формально ограничено право приобретения земли.

За последние 5 лет каждая третья квартира в Албании была куплена гражданами стран ЕС. Наибольшей популярностью у иностранцев пользуется недвижимость на берегу моря в самых крупных городах. В целом увеличение туристического потока открывает перспективы для сдачи жилья в аренду, тогда как цены за квадратный метр остаются низкими.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Албании

Покупка недвижимости в Албании выгодна в силу:

• Растущей привлекательности страны для иностранных пенсионеров, цифровых кочевников и туристов. Здесь небольшая стоимость жизни в сравнении с ЕС и выход к морю. Жилье можно сдавать в аренду, использовать для личного отдыха, удаленной работы или проживания на зарубежный доход.
• Хорошая доходность от аренды. Например, Тирана по этому показателю находится на 36-м месте среди 134 европейских городов. Спрос на аренду особенно выражен в прибрежных районах и крупных городах.
• Отсутствие налога при покупке и продаже недвижимости физическими лицами. Фискальной базой является площадь застройки, а в случае с землей ― ее продажная стоимость. Но платят налог при сделках лишь юридические лица и физические, причем последние, только если продают недвижимость по большей цене.

Недостатки покупки албанской недвижимости как процесса состоят в том, что она здесь очень разная по качеству. Например, та, что построена с 1990 по 2000 год, вызывает нарекания. 15 % объектов не внесено в кадастр, предмет покупки необходимо тщательно проверять. Продавцы-частники ведут себя недобросовестно, срывают сделки, получив задаток, поднимают ранее согласованную цену, чтобы поставить покупателя перед фактом и заработать на его растерянности. В связи с этим без посредников (риелторов) и переводчиков, знающих местные уловки, средства противодействия им и умеющих вести переговоры, не рекомендуется договариваться о чем-либо.

Получение ВНЖ Албании при покупке недвижимости возможно, но одного лишь права собственности мало ― необходимо иметь доход или банковское обеспечение. Прежде чем поселиться здесь, нужно знать, что это страна социальных контрастов, с маленькими зарплатами, безработицей, множеством трущоб и неблагополучных районов. Ментальность местного населения отличается даже от балканской, не говоря уже о европейской. С албанцами бывает трудно договориться и предсказать результат сделки. Указанная страна не входит в ЕС, ее паспорт не дает тех прав, которые имеют граждане Евросоюза.

Где выгодно покупать недвижимость

Иностранцам можно приобретать любую недвижимость в Албании, кроме земель сельскохозяйственного назначения, участков лугов и лесов. Участки, относящиеся к частному домовладению, не попадают под эти ограничения.

Цены на недвижимость в Албании в долгосрочной перспективе растут. Дома и квартиры за последнее десятилетие прибавили в стоимости в 2 раза. Иностранцы покупают в основном жилье в прибрежной зоне крупных городов для сдачи в аренду.

Самая недорогая недвижимость ― в глубине Албании, особенно на севере. Если рассматривать крупные города, то ниже всего цена квадратного метра в Эльбасане (от 500 EUR за квартиры) ― третьем по количеству населения. Наибольшую выгоду можно извлечь от сезонной сдачи в аренду жилья на береговой линии в городах Дуррес (1200–1700 EUR), Влера (1100–2000 EUR) и Саранда (1200–5000 EUR).

В столице самая высокая стоимость жизни, а квадратного метра 1100–4000 EUR, ее выбирают для ведения бизнеса и работы. В пределах одного города цены отличаются в разы, что не всегда связано с качеством, а больше с классом объекта, районом, развитием инфраструктуры и коммерческим потенциалом места.

Среди прочих городов для покупки недвижимости можно рекомендовать:

• Корчу.
  Это ухоженное место с хорошей планировкой, его застройка представлена в основном частным сектором. Однако покупка недвижимости здесь в коммерческих целях не имеет перспективы.
• Пермети.
  Этот маленький город на юге стоит на морском берегу. Здесь много парков, цветников, инфраструктура ориентирована на посетителей санаториев, поэтому и цены соответствующие.
• Дуррес.
  Города на побережье привлекают туристов, поэтому недвижимость здесь имеет коммерческие перспективы. Дуррес является самым большим портом, найти в нем работу легче.
• Саранду.
  Саранда имеет наиболее развитую курортную инфраструктуру, лучшие пляжи. Недвижимость здесь стоит как в столице или дороже. Город отличается мультикультурностью и лояльным отношением к приезжим.

Алгоритм покупки жилья в Албании

Когда определились с видом недвижимости в Албании и местом, изучите предложения риелторских сайтов и найдите подходящий объект. Местные юристы и риелторы предлагают услугу дистанционной покупки― они зарегистрируют объект на ваше имя по доверенности, которая выдается нотариусом в вашей стране и пересылается в Албанию почтой. С ней доверенное лицо заключает все сделки, а договор с ним подписывается в специальном онлайн-сервисе.

Дальнейшие ваши действия будут иметь следующий вид:

Очень важно заранее добиваться оплаты через нотариуса или риелтора, по факту передачи имущества и лишь после подписания договоров. Гонорар агентства с покупателя составляет 1 %. Деньги принимают только в леках и евро.

Сколько стоит квартира или дом в Албании

На цену недвижимости в Албании влияют регион, коммерческий потенциал, уровень местной инфраструктуры, в случае с частными домами ― площадь участка, подключение к коммуникациям, состояние объекта и качество постройки. Последнее очень отличается, неспециалисту трудно оценить его самостоятельно, а риелторы готовы продать все что угодно. Жилье на юге и на побережье стоит дороже. Чем больше город, тем больше разница в цене на недвижимость с равными характеристиками, и за квадратный метр просят разные суммы, например:

Низкая цена необязательно свидетельствует о плохом качестве, отсутствии коммуникаций или документов на объект (хотя эти моменты необходимо проверять), многие владельцы предпочитают быструю продажу в связи с иммиграцией.

Ипотека и рассрочка

Возможность покупки недвижимости в Албании с рассрочкой платежа зависит от согласия продавца. На риелторских сайтах иногда эта опция указывается, особенно в новостроях. Ничто не препятствует попросить агентство подобрать варианты с поэтапным внесением суммы. Оформление ипотеки для иностранцев не запрещено и зависит от политики местного банка. Например, он может проспонсировать 70 % стоимости покупки с погашением платежа в течение 25 лет под 5 % годовых. Есть и другие предложения ― 81–100 % финансирования с тем же сроком возвращения тела кредита под 4–5 %. Единственной проблемой может быть отсутствие резидентского статуса, в связи с чем банки требуют ВНЖ или местный доход. Агентство посодействует в выборе программы ипотеки и финансового учреждения.

Налоги и расходы

Основные расходы на покупку недвижимости в Албании, кроме ее стоимости и процентов по ипотеке, можно представить в виде таблицы:

Всего же покупателю рекомендуют заложить дополнительные 8 % от стоимости недвижимости для оформления сделки, регистрации, оплаты сборов, услуг переводчика и юриста при составлении и вычитке договоров.

Ежегодный налог на недвижимость в Албании составляет 0,05 % от кадастровой стоимости жилого и 0,2 % коммерческого объекта. В случае его перепродажи вы заплатите 15 % от суммы превышения изначальной цены, что рассматривается как подоходный налог.

ВНЖ в Албании при покупке недвижимости

Вы вправе получить вид на жительство в Албании в связи с приобретением недвижимости. Чтобы стать резидентом, потребуется:

• туристическая виза для приезда сюда и совершения сделки, после нее ― национальная;
• кадастровая выписка о праве собственности на объект или зарегистрированный нотариусом договор купли-продажи;
• выписка из албанского банка о наличии на счету 3050 EUR на человека или справка о регулярном ежемесячном доходе от 325 EUR.

ВНЖ в связи с владением недвижимостью предоставляется на 1 год, а затем продлевается. Спустя 5 лет проживания и при начальных знаниях албанского языка появляется возможность натурализации и получения албанского гражданства.