Как купить недвижимость в Хорватии

Покупка недвижимости в Хорватии — это получение возможности жить в стране с прекрасным климатом или зарабатывать на сдаче жилья и других помещений в аренду. Однако никаких преференций для упрощения процесса иммиграции право собственности на недвижимое имущество в республике не дает. ВНЖ при покупке недвижимости в Хорватии оформить нельзя.

Более того, купить дом, квартиру или любой другой объект иностранец может только на условиях взаимности, то есть если его страна дает аналогичное право хорватскому гражданину. Кроме того, потребуется разрешение местных властей на заключение сделки.

Особенностью рынка Хорватии является большой разрыв между запрошенной и реализованной ценой на объекты. Например, на вторичной недвижимости разница может составлять до 15 %, а в Загребе — все 20 %. Риелторы отмечают, что 2025 год демонстрирует снижение спроса и стабилизацию стоимости за квадратный метр. Однако ожидать падения цен аналитики не советуют.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Хорватии

Несомненным преимуществом покупки недвижимости в Хорватии является ее географическое положение с выходом на побережье Адриатического моря. Это благоприятно сказывается на развитии туризма, а значит, можно иметь постоянный заработок на сдаче в аренду жилья и коммерческих помещений. Членство в ЕС и НАТО гарантируют стабильность экономики и безопасность.

Нельзя отнести к преимуществам стоимость за квадратный метр жилья в Хорватии — 3480 EUR за 1 м² в центре города, поскольку она находится на уровне выше среднего в списке стран, выходящих на побережье Адриатики.

Существенный недостаток покупки недвижимости в Хорватии — требование получать разрешение на сделку у местных органов власти. Еще один минус — для сдачи жилья в аренду туристам, иностранец, если он не является гражданином ЕС, обязан:

• оформить вид на жительство;
• получить разрешение на работу;
• открыть предприятие для осуществления гостиничной деятельности.

Рынок недвижимости в Хорватии

По данным компании Bloomberg, рынок хорватской недвижимости в 2024 году приостановился после нескольких лет интенсивного роста. Это обусловлено, в частности, снижением спроса со стороны заграничных покупателей. Ссылаясь на Налоговую администрацию, аналитики Bloomberg утверждают, что в 2023 году иностранцы купили на 25 % меньше жилья, чем годом ранее, и эта тенденция продолжается.

Однако по данным риелторов, в марте 2024 года цены, зафиксированные в договорах купли-продажи, выросли на 3 % по сравнению с таким же периодом прошлого года. Констатируется стабилизация цен за квадратный метр недвижимости и увеличение стоимости аренды жилья.

В контексте перспектив и предложений на будущее стоит отметить, что в 2024 году объем строительных работ превысил показатель прошлого года на 14,6 %. Однако разрешений на новое строительство выдано на 8,5 % меньше, а именно 1108. Согласно этому количеству будет построено 1977 квартир средней площадью 91,2 м². Из них 452 дома на одну семью, 114 дуплексов, 1347 — с тремя и более апартаментами, ни одно из разрешений не связано со строительством жилых комплексов.

Какую недвижимость может купить иностранец

Виды недвижимости в Хорватии представлены во всем многообразии: жилые дома с разным количеством квартир, коммерческие объекты, предназначенные для различных целей, участки под застройку, сельскохозяйственные участки. Иностранным гражданам запрещено иметь в собственности последние и земли на охраняемых природных территориях, за исключением тех, что получены в наследство на условиях взаимности.

Этот запрет не касается граждан Хорватии, а с 30 июня 2023 года и владельцев паспорта ЕС, на которых распространяются все права и привилегии, предоставляемые содружеством.

Поиск объекта недвижимости

Поиск жилья можно вести самостоятельно или с помощью риелторов. В любом случае придется для начала обратиться с запросом в Интернет. Несколько десятков сайтов недвижимости в Хорватии предлагают искать в разных городах по видам объектов, площади, цене. Найти можно недорогую квартиру и элитную виллу у моря. Есть предложения напрямую от собственников. Однако не следует рисковать и затевать покупку без посредников. Без знания языка и местной специфики вести переговоры и тем более сделку будет весьма непросто.

При обращении в агентство недвижимости можно получить сразу несколько интересных вариантов на свой запрос. При этом объекты уже будут проверены и подготовлены к продаже. Кроме того, риелторы помогут с просмотрами, подскажут, на что обратить внимание, организуют и проведут сделку с соблюдением всех законных процедур. Расходы на их услуги не так велики по сравнению с риском попасть в неприятную ситуацию при самостоятельном поиске недвижимости в чужой стране. Главное — проверить репутацию конторы, внимательно изучить отзывы, при любых сомнениях отказаться от сотрудничества.

Где выгодно покупать недвижимость

Недвижимость Хорватии может быть выгодным вложением средств как для проживания, так и для сдачи в аренду любых помещений. Покупка помещений под торговлю, производство, склады, офисы может приносить стабильный доход в регионах, не связанных с туристическим бизнесом. Хорватия предоставляет любую из этих возможностей.

• Загреб.
  В столице гарантирована активность предпринимателей, наличие рабочей силы — условия для получения прибыли c коммерческой недвижимости. Здесь расположено 18 вузов, множество исторических памятников и объектов культуры, а это обеспечивает стабильное размещение студентов и туристов. Средняя стоимость жизни в месяц на семью из 4 человек — примерно 2690 EUR. Аренда трехкомнатных апартаментов за пределами центра обойдется в 820 EUR. Цена за 1 м² жилья в элитном районе — 4023 EUR. И это не самые высокие цифры по стране. Из минусов — до моря около 100 километров.
• Дубровник.
  Дубровник — жемчужина Адриатики, один из самых роскошных и дорогих городов Хорватии. Природные и исторические достопримечательности притягивают множество туристов. Здесь отличная инфраструктура, дороги, рядом аэропорт, есть 3 вуза. В среднем расходы на семью из 4 человек — 3015 EUR, аренда трехкомнатных апартаментов — 862 EUR, цена за 1 м² жилья в центре — 4597 EUR.
• Пула.
  Пула расположена на полуострове Истрия, популярном аристократическом курорте. Здесь фиксируются относительно невысокие расходы: на семью из 4 человек — около 2100 EUR в месяц, аренда 3-комнатной квартиры — 700 EUR, цена за 1 м² жилья в центре — 3265 EUR. В Пуле расположена одна из свободных экономических зон, что благоприятно для инвестиций в коммерческую недвижимость. Здесь есть университет и высшая политехническая школа.
• Шибеник.
  Шибеник — один из самых популярных курортов Хорватии, где соединились архитектурные и природные достопримечательности, идеальный климат и много солнечных дней в году. Город имеет отличную инфраструктуру, дороги, морское сообщение. Здесь расположен политехнический университет. Средние месячные расходы на семью из 4-х человек — 2140 EUR, аренда квартиры с тремя спальнями — 612 EUR, стоимость 1 м² жилья в центре — 3212 EUR.
• Сплит.
  Сплит — второй по величине город Хорватии. Это не только популярный курорт, но и центр свободной экономической зоны Сплит — Далмация со всеми вытекающими из этого факта плюсами владения коммерческой недвижимостью. Кроме того, здесь есть 4 университета. Местные риелторы предлагают не только готовые объекты, но и участки под застройку. 1 м² жилья в элитном районе стоит 4493 EUR, аренда 3-комнатной квартиры за пределами центра — 830 EUR, расходы в месяц на семью из 4 человек — около 2500 EUR.
• Осиек.
  Осиек — центр свободной экономической зоны на востоке Хорватии. Здесь есть большой речной порт, разветвленная транспортная сеть, связывающая страну с соседними государствами, недалеко расположен аэропорт. Это факторы, благоприятные для приобретения коммерческих объектов под сдачу в наем.
  В Осиеке чуть ли не самая недорогая недвижимость Хорватии: средняя цена за 1 м² жилья в элитном районе — 2050 EUR, аренда за пределами центра — 590 EUR за трехкомнатные апартаменты, ежемесячные расходы на семью из 4 человек — 2324 EUR.

Алгоритм покупки жилья в Хорватии

Для оформления покупки квартиры или дома в Хорватии необязательно присутствовать в стране лично, можно нанять местного адвоката. Для этого необходимо оформить доверенность на его имя и подготовить заверенную копию. Если объект уже выбран, алгоритм покупки выглядит так:

Сколько стоит квартира или дом в Хорватии

Стандартные для любой недвижимости характеристики, влияющие на стоимость, такие:

• возраст постройки;
• площадь;
• материалы;
• наличие и состояние коммуникаций;
• доступность инфраструктуры;
• удобство подъездных путей.

В данном случае к ним добавляется близость к морю, а для сдачи в аренду туристам — привлекательный дизайн, уровень комфорта, наличие питания и дополнительных услуг. На сайтах недвижимости можно найти дешевые и дорогие варианты во всех регионах страны. Цены указаны в национальной валюте или евро. В июне 2024 года имеются такие предложения купить дом или квартиру в Хорватии:

Права и обязанности иностранных покупателей

В статье 48 Конституции Хорватии говорится, что иностранец может иметь собственность на территории республики. Закон о собственности и других вещных правах устанавливает право каждого:

• владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью по своему усмотрению, не нарушая законы и права других людей;
• получать судебную защиту и осуществлять самозащиту имущества;
• передавать управление собственностью.

Этот же закон обязывает хозяина следить за сохранностью имущества, поддерживать его в надлежащем состоянии, нести все финансовые расходы на содержание и обслуживание объекта.

Закон Хорватии запрещает иностранцам покупать недвижимость без разрешения властей, если они не являются резидентами и не имеют паспорт ЕС.

Налоги и расходы

Готовясь купить недвижимость в Хорватии, следует запланировать такие расходы:

• Налог на передачу прав собственности.
  В течение 30 дней с момента нотариального заверения сделки купли-продажи экземпляр договора в комплекте с идентификационными номерами участников должен быть передан в электронном виде Налоговому органу по месту расположения недвижимости для исчисления суммы налога на передачу прав собственности. Если продавец является физическим лицом, то налог составляет 3 % от рыночной стоимости объекта. Уплатить начисленную сумму нужно в течение 15 дней с момента получения уведомления. Эти правила одинаковы как для россиян, других иностранных физических и юридических лиц, так и для граждан Хорватии. В случае когда продавцом является плательщик НДС, а объект находится в эксплуатации до 2 лет, вместо налога на передачу прав собственности уплачивается налог на добавленную стоимость по стандартной ставке 25 % от суммы договора купли-продажи.
• Сбор за регистрацию прав собственности.
  Размер сбора — около 33 EUR при прохождении процедуры в установленные законом 60 дней. По истечении этого срока сумма увеличивается в 5 раз.
• Плата за нотариальные процедуры.
  Заверение перевода и копии — 1,3 EUR за документ до пяти страниц и 0,13 EUR за каждую следующую. Составление договора — от 2,7 до 52 EUR при сумме сделки до 52 000 EUR плюс 13 EUR за каждые 13 200 EUR свыше.
• Вознаграждение посредника.
  В случае привлечения к процессу агентство недвижимости получает с покупателя вознаграждение за сопровождение сделки в размере 2–3 % от суммы, но не менее 800 EUR.
• Гонорар юриста.
  Если потребуется юридическое сопровождение, то стоимость консультаций составит 100 EUR за каждый час плюс 50–1000 EUR за составление документов в зависимости от суммы договора.
• Оплата коммунальных услуг и другие расходы.
  Расходы на электричество, отопление, воду, вывоз мусора для квартиры площадью 85 м² в среднем за месяц составляют около 153 EUR. Ежегодный налог на недвижимость в Хорватии не взимается. Доход от сдачи жилья в аренду за вычетом 30 % облагается подоходным налогом по ставке 12 %.

Ипотека и рассрочка

Выдача ипотеки или рассрочки иностранцу на приобретение недвижимости в Хорватии зависит от внутренних правил финансовых учреждений, государство никак не регламентирует этот процесс. Некоторые риелторские конторы на своих сайтах сообщают о возможности кредитования приезжих на срок до 20 лет и на сумму до 350 000 EUR. Более подробную информацию о процентных ставках, условиях и требованиях к заемщикам стоит запрашивать непосредственно в агентствах и банках.

Однако приобретение недвижимости — это только один из этапов переезда. Для комфортной и безопасной иммиграции важно заранее разобраться в юридических нюансах проживания в стране, правилах налогообложения и возможностях получения ВНЖ. Ошибки на этих этапах могут привести к отказу в разрешении на пребывание или финансовым потерям.

Чтобы избежать рисков, лучше обратиться к миграционным экспертам Migronium, которые помогут выбрать оптимальный вариант переезда, оформить необходимые документы и избежать бюрократических сложностей. Специалисты подскажут, как правильно сочетать покупку недвижимости с получением вида на жительство, а также разъяснят перспективы натурализации.