Как купить недвижимость в Турции

Покупка недвижимости в Турции — это возможность получить привлекательное жилье для себя либо использования его в качестве источника дохода путем аренды или перепродажи. Турецкий рынок недвижимости сохраняет динамику роста, спрос на дома и квартиры увеличивается с каждым годом: только за 2023-й цены выросли на 132 %. Страна привлекает не только туристов, но и людей, заинтересованных в последующей иммиграции. Благоприятный климат, развитая инфраструктура, растущая экономика, богатое культурное наследие делают недвижимость в Турции востребованной и перспективной инвестицией.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Турции

Покупка недвижимости в Турции имеет свои преимущества и недостатки, оценка которых помогает в реализации поставленных целей. В перечень плюсов, на которые ориентируются россияне и граждане других постсоветских стран, входят:

• доступные цены на недвижимость;
• разнообразие вариантов жилых и коммерческих объектов для покупки;
• высокий туристический потенциал, что дает возможность получения пассивного дохода от сдачи собственности в аренду;
• наличие программ, направленных на приобретение ВНЖ и гражданства через вложение инвестиций, в том числе в недвижимость.

В число недостатков покупки жилья и других объектов входят процессуальные сложности, языковый барьер, валютные риски и высокие операционные расходы, однако с данными трудностями можно столкнуться и в других государствах.

Особенности приобретения турецкой недвижимости

Граждане России, как и выходцы из других постсоветских государств, могут купить недвижимость в Турции для личного или коммерческого использования. В соответствии с законом «О праве собственности», иностранцы, заинтересованные в приобретении, должны получить соответствующее разрешение от местных властей. В стране действует запрет на продажу нерезидентам земельных участков и объектов, расположенных вблизи границ или военных зон. Также соискатели могут получить в собственность не более 10 % площади района или 30 га на человека в общем по стране (по решению властей лимит может быть поднят до 60 га).

Какую недвижимость может приобрести иностранец

Доступными для покупки в Турции видами недвижимости являются объекты различного назначения:

• квартиры (как студии, так и многокомнатные апартаменты);
• дома и виллы (просторное жилье с собственной территорией, в том числе на берегу моря);
• коммерческая недвижимость (магазины, офисы, рестораны и отели);
• земельные участки под строительство или для ведения бизнеса.

Приобретенная собственность может быть предназначена для проживания, получения пассивного дохода от передачи в аренду, сохранения и приумножения капитала или участия в иммиграционной программе. Предложения на рынке доступны в различных ценовых сегментах: есть возможность подобрать как недорогую недвижимость в Турции, так и остановить выбор на элитных статусных вариантах.

Поиск объекта недвижимости в Турции

Подобрать жилой объект для покупки иностранцы могут различными способами, включая самостоятельное изучение досок объявлений и веб-сайтов застройщиков, обращение к риелторам. Каждый из доступных вариантов имеет свои особенности.

Сайты недвижимости Турции предлагают широкий выбор объектов в различных районах страны. Для подбора подходящих вариантов посетители ресурсов могут пользоваться поисковыми фильтрами, задавая желаемые параметры, такие как тип недвижимости, цена, количество комнат и другие характеристики. На веб-сайтах предоставляется подробная информация о каждом объекте, включая фотографии, описание и контактные данные продавца или агента. Негативной стороной поисков жилья в интернете является периодическая неактуальность информации, из-за чего посетителям открывается презентация уже снятых с продажи объектов. Также вероятный минус — отсутствие полного каталога доступных предложений продавца.

Риелторы в Турции предлагают комплекс услуг, включая сопровождение процесса покупки, помощь в оформлении документов, проведение переговоров с продавцом и другие аспекты. У специалистов есть доступ к каталогу актуальных предложений на вторичном и первичном рынках (как к дешевым вариантам, так и к элитным объектам), которые не размещены на веб-сайтах.

Недостатком сотрудничества с частными агентами/компаниями является наличие комиссионных сборов за услуги, что может увеличить общую стоимость сделки при покупке недвижимости. Иногда риелторы мотивируют клиентов на покупку дешевого, но проблемного объекта для получения личной прибыли, поэтому при работе с ними важно соблюдать осторожность, а также уделять внимание отзывам клиентов.

Где выгодно покупать недвижимость

При выборе региона для покупки недвижимости в Турции необходимо исходить из целей соискателя и учитывать специфику объекта. В стране существуют несколько пользующихся популярностью местностей. Позицию лидера занимает Анталья, расположенная на побережье Средиземного моря. В числе преимуществ региона можно выделить:

• доступность международного аэропорта;
• развитую инфраструктуру;
• широкий выбор развлечений и рекреационных мест;
• возможность получения вида на жительство для иностранных инвесторов.

В число недостатков входят высокие цены на жилье (особенно на первой линии у моря или в центре города), сезонный спрос на аренду и высокая конкуренция при перепродаже. Стоимость недвижимости в Анталье достаточно высокая, особенно в престижных районах. Однако вторичное жилье в удаленной от моря местности более доступно.

Выгодной инвестицией для иностранцев может стать покупка жилья в Стамбуле, поскольку регион отличается:

• экономическим ростом и постоянным развитием, что дает широкий спектр возможностей для бизнеса и работы;
• туристической привлекательностью, позволяющей получать доход от сдачи недвижимости в аренду туристам;
• развитой инфраструктурой и удобствами, которые делают жизнь в Стамбуле комфортной для жителей;
• растущим рынком недвижимости, широким выбором жилья в разных ценовых категориях и районах города.

Например, жилые и коммерческие объекты в историческом центре Стамбула, в районах Султанахмет или Бейоглу, обычно имеют более высокие цены. Также дорогое жилье в непосредственной близости от Босфора и с видом на него. Однако есть районы, где цены на недвижимость более доступны — например, на азиатской стороне Стамбула и на окраинах города.

Русскоговорящих иностранцев привлекает возможность покупки недвижимости в Аланье и близлежащих населенных пунктах. Выбор в пользу региона объясняется рядом преимуществ:

• развитой инфраструктурой и всеми необходимыми удобствами для комфортной жизни;
• туристической популярностью, привлекающей миллионы туристов каждый год, особенно в летний сезон;
• разнообразием недвижимости и цен на нее;
• перспективами роста приобретенного стоимости жилья ввиду активного обустройства и развития региона, привлекающих туристов и инвесторов.

Цены на недвижимость в Аланьи могут варьироваться в зависимости от конкретных условий и требований покупателя. Например, объекты на первой линии пляжа с видом на море или расположенные в престижных районах обойдутся значимо дороже. С другой стороны, жилье в отдаленной местности или старых комплексах будет более доступным.

Алгоритм покупки жилья в Турции

Покупка жилья в Турции осуществляется по установленному регламенту. Предварительно покупателю необходимо определиться с бюджетом и требованиями к жилью, такими как количество комнат, расположение и другие важные параметры. С учетом ожиданий проводится исследование рынка недвижимости, изучаются доступные варианты и цены в различных районах Турции. При покупке жилья следует проверить юридические аспекты, включая наличие необходимых разрешений и документов. Для заключения сделки и оформления документов актуальность приобретает сотрудничество с адвокатом и нотариусом.

Сбор документов и открытие счета

Для приобретения недвижимости в Турции покупателю необходимо иметь действующий заграничный паспорт, а также в некоторых случаях запрашиваются разрешение на проживание, выданное управлением полиции, и справка о доходах. Обязательно требуется разрешение на приобретение объекта от военных властей. Перед покупкой иностранцу необходимо открыть местный банковский счет, для этого предварительно зарегистрировать и получить номер налоговой идентификации в местном отделении налоговой инспекции.

Юридическая проверка объекта

Недвижимость, заявленная к покупке, проходит предварительную проверку со стороны нотариуса, имеющего закрепленные законом полномочия. В отдел Земельного кадастра делается запрос на оценку юридической чистоты и выявление препятствий для продажи, таких как обременение залогом, ограничение вещных прав и других обстоятельств.

Подписание договора купли-продажи

Стороны заключают договор, который содержит все существенные условия сделки, включая цену, способ оплаты, сроки и другие важные детали. В качестве залога покупатель вносит задаток, составляющий 5–10 % от стоимости объекта.

Оплата и оформление права собственности

Оформление права собственности происходит через региональный Кадастровый департамент. В процедуре участвуют продавец, покупатель, нотариус и переводчик. По итогу сделки осуществляется окончательный расчет сторон и получение новым владельцем жилья (или другого объекта) свидетельства о праве собственности — Tapu.

Стоимость турецкой недвижимости

Цена на недвижимость в Турции зависит от влияния нескольких факторов, включая:

• Расположение.
  В популярных туристических городах, таких как Стамбул, Анталья и Аланья, цены на жилье выше ввиду стабильного роста спроса и развитой инфраструктуры.
• Тип недвижимости.
  Виллы и дома в Турции выше по стоимости в сравнении с квартирами.
• Размер и состояние.
  Большие и современные объекты стоят дороже, чем старая и требующая ремонта недвижимость.

Основные города и районы с высоким спросом на жилье в Турции имеют свои преимущества:

• Стамбул.
  Крупнейший город Турции, культурный и экономический центр с развитой инфраструктурой с множеством возможностей для работы и ведения бизнеса. Удачное расположение на пересечении Европы и Азии делает Стамбул географически и стратегически важным, обеспечивая хорошие возможности для развития туризма и коммерции. Покупка жилья, в том числе для перепродажи, в текущих условиях является выгодным и перспективным вложением средств.
• Анталья.
  Популярный туристический регион на Ликийском побережье с высоким экономическим потенциалом. Процветающая туристическая индустрия открывает возможности для получения дохода от сдачи недвижимости в аренду туристам. Город удобен для жизни благодаря обилию магазинов, ресторанов, развлекательных заведений, а также медицинских и образовательных учреждений.
• Бодрум.
  Город отличается наличием высокого инвестиционного потенциала и динамическим ростом стоимости жилья, что обеспечивает перспективы использования недвижимости для проживания и получения регулярного дохода от сдачи в аренду. Покупателям предлагается широкий выбор объектов, включающий виллы, апартаменты, таунхаусы и участки под строительство. Есть возможность подобрать элитные дома с видом на море и более доступные варианты.
• Измир.
  Крупный город с развитой инфраструктурой, который отличается удобством для жизни и ведения бизнеса. Измир известен своими промышленными и экономическими возможностями, а также богатым культурным потенциалом, что делает его привлекательным местом для инвестиций в недвижимость. Покупателям доступен выбор жилых и коммерческих объектов в новостройках и на вторичном рынке, приобретение которых может обойтись относительно недорого.
• Мерсин.
  Город является важным экономическим центром. Благодаря расположению на берегу моря Мерсин стал привлекательным для туристов, что стало причиной активной застройки и растущего рынка коммерческой недвижимости. Зарубежным покупателям выгодно приобретать гостиницы и апартаменты для сдачи в аренду и получения постоянного пассивного дохода в жаркое время года.

Ипотека и рассрочка

Иностранные покупатели недвижимости в Турции имеют право воспользоваться банковскими предложениями по ипотеке, в том числе специальными программами. От клиента требуется внесение первоначального взноса, который составляет 25–50 % стоимости выбранного объекта. Срок погашения кредита варьируется от нескольких лет до десятилетий.

Нередко крупные агенты или непосредственно застройщики предлагают клиентам купить жилье в рассрочку. Выплачивать стоимость недвижимости покупатель может в течение 1–5 лет без процентов или с небольшими надбавками. Условия рассрочки могут различаться, что требует предварительного изучения и расчета по каждому предложению.

Налоги и расходы

При покупке недвижимости в Турции, помимо стоимости самого объекта, следует учесть и другие расходы:

• налог на недвижимость в Турции при ее приобретении (Tapu Harcı) — 4 % от размера кадастровой цены;
• ежегодный налоговый сбор (Emlak Vergisi) — 0,1–0,3 % от стоимости объекта;
• услуги риелтора/агента по недвижимости (2-4 % от стоимости жилья);
• юридическая и правовая поддержка (оплачиваются в зависимости от сложности сделки и объема работы);
• нотариальные услуги за составление и удостоверение договора купли-продажи недвижимости;
• помощь переводчика при взаимодействии с местными органами и оформлении документов;
• регистрация (перерегистрация) абонента водопроводных, газовых и электросетей — до 200–220 USD;
• содержание и обслуживание ЖК (лифт, бассейн, услуги персонала);
• страховое покрытие рисков разрушения — около 8 USD в год.

Права и обязанности иностранных покупателей

Иностранные покупатели жилья и других объектов в Турции имеют полные права владения, использования и распоряжения своей недвижимостью в соответствии с законом. Собственник может сдавать объект в аренду, что проще всего делать через заключение договора с агентством. Продать недвижимость разрешается иностранным или турецким гражданам, соблюдая установленные правила и процедуры.

Владелец дома или квартиры в Турции обязан оплачивать коммунальные услуги, такие как водоснабжение, электричество, газ и другое. Расходы отличаются в зависимости от региона, типа и площади недвижимости. На собственника возлагаются обязанности по соблюдению законодательства Турции в отношении использования и обслуживания приобретенной им собственности. Владелец обязан подавать налоговую отчетность в соответствии с требованиями госорганов.

ВНЖ Турции при покупке недвижимости

Покупка недвижимости в Турции может рассматриваться как основание для получения краткосрочного вида на жительство при условии, что ее стоимость составит не менее 75 000 USD в мегаполисе или 50 000 USD в небольшом городе, а также объект будет использовать в качестве места пребывания в государстве. Подать ходатайство на ВНЖ разрешается сразу же после оформления свидетельства о праве собственности (Topu). При этом обратиться за статусом имеет право владелец объекта, а также члены семьи, включая несовершеннолетних детей, супругов, родителей.

ВНЖ Турции при покупке недвижимости выдается сроком до трех лет с правом последующего продления без ограничения по количеству обращений, но при условии сохранения основания для выдачи (права собственности, отсутствия нарушений законов страны и т.д.). Процедура оформления временного резидентства занимает до трех месяцев.

Покупатели любого типа недвижимости, в том числе на этапе строительства, кадастровая стоимость которой составляет не менее 400 000 USD, могут претендовать на гражданство страны через 5 лет проживания со статусом ВНЖ. При этом объект должен приобретаться у гражданина Турции и предварительно не быть задействованным в процедуре легализации. Использование недвижимости, подходящей по стоимости (от 800 000 USD), одновременно двумя заявителями не допускается.

Заявка на гражданство и пакет документов подаются в Управление миграции и иностранных дел или Генеральное управление полиции Турции. Заявление дополняют биометрическими данными. Окончательное одобрение ходатайство получает уже в канцелярии президента. Срок ожидания статуса и паспорта турецкого гражданина составляет до 9 месяцев.

Вся процедура получения гражданства Турции при покупке недвижимости и инвестициях требует серьезных финансовых и временных затрат. Учитывая сопутствующие сложности, альтернативным направлением для иммиграции могут стать страны ЕС. Проще и дешевле пройти легализацию, участвуя в программах репатриации в Румынию или Польшу, основанных на наличии исторических корней. Благодаря профессиональной юридической помощи оформление гражданства занимает около 12 месяцев.